|
Kriz aynı zamanda fırsat demektir. Türkiye’ninki gibi güçlü ekonomiler kriz durumlarında dibe vurduktan sonra tekrar hızla yükselir. Kanyon projesinin başarısı krizin yarattığı fırsattan iyi faydalanmış olmamızdan kaynaklandı” diyen İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Turgay Tanes ile sektörü konuştuk.
Son zamanlarda alışveriş merkezi projelerinin sayısında bir artış gözlemliyoruz. Bu artışı nasıl yorumluyorsunuz?
GYODER tarafından hazırlanmış olan “Gayrimenkul Sektörü ve İstanbul İçin Öngörüler 2015” başlıklı raporda, alışveriş merkezleri hakkında yer alan verilere göre Türkiye Batı Avrupa ülkelerinin, hatta eski Sovyet ülkelerinin bile ardında kalıyor. Bu durum incelenirken bin kişiye düşen alışveriş merkezi alanı kıstas alınmakta. Hesaplamalara göre Türkiye’de bin kişiye ortalama 26 m2, sadece İstanbul’da ise ortalama 75 m2 alışveriş merkezi alanı düşüyor. Oysa İngiltere, Norveç gibi ülkelerde bu rakam 200–250 m2’ye ulaşıyor. Dolayısıyla Türkiye’de bir alışveriş merkezi açığı bulunuyor ve şimdiye kadar yapılan çalışmalar bu ihtiyacı karşılamaya yönelik. Araştırmalar önümüzdeki 10 yıl içinde toplam alışveriş merkezi alanlarının 2–2,5 kat artacağını öngörüyor.
İstanbul, nüfusu 15 milyona yaklaşan bir şehir. Her semtin aslında ayrı bir şehir gibi ele alınması gerek. Örneğin Bakırköy, Kadıköy’ün nüfusu birçok Avrupa şehrinin nüfusuyla karşılaştırılabilecek düzeyde. Alışveriş merkezi projelerini nerede ve ne büyüklükte gerçekleştirdiğiniz çok önemli. Bazı bölgelerde aşırı bir yoğunlaşma gözlemliyoruz. 2005 yılı sonu itibariyle İstanbul’da 103’ü faaliyet; 52’si inşa ve 83’ü planlama aşamasında toplam 237 alışveriş merkezi bulunuyordu. Önümüzdeki on yıl içinde faaliyet halindeki alışveriş merkezlerinin sayısı 220’yi geçecek. O noktadan sonra alışveriş merkezi alanlarında ihtiyaç fazlalığı gözlemlenebilir. Şayet bu artış küçük boyutlu birçok projenin tek bir lokasyonda toplanması şeklinde gerçekleşirse, alışveriş merkezleri zamanla iş yapamaz hale gelecektir.
Türkiye’nin gayri safi milli hasılası istikrarlı bir şekilde büyümeye devam ediyor. Gelir düzeyinin yükselmesiyle birlikte alışveriş merkezlerine duyulan ihtiyacın da artacağı kesin. Ancak yeni projelerde lokasyona, rakamlara ve büyüklüklere çok dikkat etmek gerekiyor. Hatırlasanız 90’lı yılların başında, gümrük birliği anlaşmasıyla ofis binalarına duyulan talebin artacağı düşünülerek özellikle Kozyatağı’nda çok sayıda ofis alanı inşa edildi. Ancak uzun süre boş kalan bu binalar ancak yeni yeni dolmaya başladı. Aynı durumun uzun vadede alışveriş merkezi projelerinde de yaşanmaması için yatırımcıların tedbirli davranması gerekiyor.
İş GYO’nun gündeminde yeni bir alışveriş merkezi projesi var mı?
Şu anda bir alışveriş merkezi projemiz yok. Kanyon’u tamamladık. Bunun yanında, bir Alman – Amerikan ortak girişimi Yakuplu’da bulunan arsamız üzerinde büyük ölçekli bir alışveriş merkezi projesi geliştirecek. Biz de arsayı yap-işlet-devret modeliyle devredeceğiz.
Kanyon projesine kriz döneminde başlamıştınız. Dönemin karamsar havası içinde bu kararı nasıl vermiştiniz?
2001 krizi Türkiye tarihinde yaşanmış olan belki de en büyük ekonomik krizdi. Şirketler, yeni yatırımlar yapmak bir yana, yatırımlarını iptal etmeye ve personel azaltmaya yöneldiler. Özellikle bankacılık, reklam ve medya krizden en çok etkilenen sektörler oldu. Şirketlerin küçülmeye çalıştıkları o dönemde, Eczacıbaşı İlaç Sanayi ile görüşmelerimiz sonucu, Levent’teki arsalarında bir projenin söz konusu olduğunu öğrendik. Projenin başarılı olacağına inandık ve yatırıma arsaya ortak olmak suretiyle girdik.
Kriz aynı zamanda fırsat demektir; kriz dönemindeki daralmalar bize malzemeleri ve dışarıdan aldığımız hizmetleri çok uygun fiyatla satın alma fırsatı verdi. Ayrıca, Türkiye’ninki gibi güçlü ekonomiler kriz durumlarında dibe vurduktan sonra tekrar hızla yükselir. Benzer bir durum 1994 yılında da yaşanmıştı. Biz de krizin ardından Türkiye’nin toparlanacağına, ekonomisinin daha sağlıklı olacağına inanıyorduk. Ancak bu arsada hem Türkiye’de ilk olacak, hem de canlanma döneminde ses getirecek bir proje gerçekleştirilmeliydi. Kanyon projesi öncelikle mimari konsepti ve farklı yaklaşımlarıyla bu özelliklere ulaştı.
Borsada yer alan İş GYO’nun Kanyon için yerli ve yabancı ortak arayışına dair haberlere biraz açıklık getirir misiniz?
Bizim bir ortak arayışımız yoktu; talep yatırımcılarımızdan geldi. Hala da Kanyon’u mutlaka satmak gibi bir niyetimiz yok. Başarılı bir proje gerçekleştirdik ve güzel bir gelir elde ediyoruz. Neredeyse %10’a varan bir getiri oranımız var. Bugün, Batı Avrupa ve Amerika’daki en iyi alışveriş merkezlerinin bile getirisi %4’ü geçmiyor. Gayrimenkul sektöründeki ilerlemeler yerli ve yabancı yatırımcıların sadece Kanyon’a değil, elimizdeki diğer gayrimenkullere, otellerimize olan ilgilerini de artırdı. Ancak önemli olan somut ve bizim için kabul edilebilir tekliflerin gelmesi.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları inşaat firması değil, mali şirketlerdir. Gelir elde etmek için yatırım yaparlar ancak daha büyük projeleri finanse edebilmek amacıyla doğru tekliflerden faydalanarak portföylerinde değişiklikler yapmaları doğal.
2007’de konut projeleriniz de olacak mı?
İş GYO’nun bundan sonraki hedefi konut ve turizm sektöründe yatırım yapmak. Özellikle konut projelerine yoğunlaşmayı düşünüyoruz. Arsamız da var ancak Türkiye’de maalesef birtakım yasal sorumlulukları yerine getirmek vakit alıyor. Bununla birlikte 2007 yılında 300 – 400 konutluk kaliteli bir konut projesini ilan etme ihtimalimiz var. Ayrıca Anadolu şehirlerinde hem alışveriş merkezi hem konut gibi çok fonksiyonlu projeleri de araştırıyoruz.
Önümüzdeki yaza kadar olan dönemde sektörde beklediğiniz gelişmeler, trendler nedir?
2004 – 2005 yıllarına kadar gayrimenkul sektörü oldukça durgundu. Dolar ve hazine bonosu gibi alternatif yatırım araçlarının getirisi yüksek olduğu için kimse gayrimenkule yatırım yapmayı düşünmüyordu. Ancak 2004 yılıyla birlikte bir taraftan ekonomik istikrar sağlanır ve enflasyon düşerken diğer taraftan alternatif yatırım araçların da getirileri azaldı. Kredi faizlerinin de düşmesiyle ev değiştirmeyi düşünenler “tam zamanı” diye düşünmeye başladı. Ellerinde belli bir miktar birikimi olanlar da gayrimenkulün akıllıca bir yatırım olacağına kanaat getirdiler. Bu şekilde 2006 yılının bahar aylarına kadar sektörde müthiş bir canlılık yaşandı. Geçen bahar aylarında yaşanan kur ve faiz dalgalanmaları gayrimenkul, özellikle konut sektöründe yavaşlamaya neden oldu. Bekle – gör politikaları, Mortgage’ın getireceği uzun vadeli, düşük faizli kredi beklentileri ve 2007 yılındaki seçim döneminin geçmesinin beklenmesi nedenleriyle yavaş bir sürece girdik. Ancak bu kritik dönemler sorunsuz olarak aktarılacak ve 2007 yılının ikinci yarısından itibaren sektör yeniden hareketlilik kazanacaktır.
|
