Gayrimenkul Sertifikaları ile Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem

EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Sinem Bircan, kentsel dönüşüm kapsamında ilk çalışmaların 1960-1980 yılları arasında gerçekleştirildiğini, ancak 2000'li yıllara gelindiğinde sürecin yasal düzenlemelerle yürütülmesi başlatılarak toplumsal ve ekonomik bakımdan gözle görülür hale geldiğini kaydediyor. 1999 Marmara depreminde verilen ağır kayıpların ardından alınması gereken önlemlerin öne çıkmasının sürecin şekillenmesinde etkili olduğunu ifade eden Bircan, 16.05.2012 tarihli, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun"la hukuki boyutların daha kesin netlik kazandığını belirtiyor. Kanunun yürürlüğe girmesinden bugüne değin birçok sorunlu yerleşim bölgesinin kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğini ifade eden Bircan, bu alanlarda vatandaşların mağdur edilmemesine yönelik çeşitli desteklerle birlikte kentsel dönüşüm çalışmalarının tamamlandığını söylüyor.

Kentsel dönüşümde temel amacın mevcut binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması değil, insanlara daha iyi şartlarda yeni yaşam alanları yaratmak olduğunu dile getiren Bircan, sistemin başından bu yana uygulamada daha ziyade parsel bazlı yenilemelere gidildiğini kaydediyor. Ancak Bircan, zamanla kent merkezlerindeki arsa stoğu yetersizliği ve mevcut arsaların çok yüksek fiyatlara satılması nedeniyle inşaat firmalarının ada bazlı yapılaşmalara artık sıcak bakmaya başladığını, bununla birlikte belediye sınırları içinde toplu olarak kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde ada bazlı projelerin yapılmasına imkan tanındığı söylüyor.

Yeni kanun neler getiriyor?

03.08.2016 tarihi itibariyle Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘’Gayrimenkul Sertifikalar Tebliğinde Yapılan Değişiklik’’ ile kentsel dönüşümde yeni bir sürece girildiğini belirten Bircan, konunun önemi hakkında şunları söylüyor: Yapılan değişiklikle belediyeler, TOKİ, İller Bankası, bağlı ortaklık ve iştirakleriyle bu kuruluşlarla anlaşmalı özel inşaat firmaları gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek. Hak sahipleri borsada alınıp satılabilecek olan bu sertifikaları ister borsada vadesinden önce satabilecek, isterse ihraççıdan sertifikaları nakde dönüştürmesini isteyebilecek. Bu yöntem sağlıklı olarak uygulamaya koyulduğu takdirde kentsel dönüşüm sürecinde ciddi bir ivme kazanılacak. Vatandaşlar ellerindeki para gayrimenkul edinmeye yetmese dahi, projelerin bağımsız bölümlerinden gayrimenkul sertifikaları vasıtasıyla hisse sahibi olmaya başlayacak, bu hisseleri tamamladıkları takdirde bağımsız bölümün tamamına sahip olacaklar. Ya da sadece yatırım yaptıkları hisse ile gayimenkule ait değer artışından faydalanmış olacaklar. Yüklenici açısından bakıldığında ise daha kolay ve ucuz bir finansman kaynağı elde etmiş olacaklarından ellerindeki stoklarından kurtulup yeni yatırımlara yönelebilecekler. Dolayısıyla sektördeki rahatlatıcı bu hareket, konut fiyatlarını düşürücü etki yaratacak. Uygulandığı takdirde hem vatandaş hem inşaat firmaları için kazan-kazan yaklaşımı söz konusu olacak, sektörün hareketlenmesi sağlanacak."

Kentsel dönüşüm hangi aşamada?

Kentsel dönüşüm sürecinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan alınan verileri de değerlendiren Bircan, sürecin geldiği aşama hakkında şu bilgiyi veriyor: "Bakanlık verilerine baktığımızda “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında sayısı 140'ı bulan Bakanlar Kurulu kararıyla 48 ilimizde 182 'riskli alan' ilan edildiğini, bu alanların toplam büyüklüğünün 8.963,81 hektar olduğunu görüyoruz. Ayrıca 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. Maddesine göre içinde kamu mülkiyeti bulunan 21 ilimizde 72 Bakanlar Kurulu kararıyla 77 yerde 8.255,20 hektar büyüklüğünde alanın 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı' ilan edildiğini öğreniyoruz. Söz konusu alanların konumu ve sınırlarına dair bilgiler Bakanlar Kurulu kararlarıyla Resmi Gazete'de yayımlanarak kamuoyuna duyuruluyor."