|
12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı’nın ilk gününde, GYODER tarafından hazırlanan 100 sayfalık 'Gayrimenkul Sektör Raporu: 2023 Vizyonu' sonuçları GYODER Yönetim Kurulu Üyeleri Neşecan Çekici ve Cansel Turgut Yazıcı, tarafından gerçekleştirilen bir sunumla ilk defa kamuoyuyla paylaşıldı.
"Biz bugün burada sizlerle referans ve potansiyel senaryo açılımlarını paylaşacağız. En kötümser senaryoyu ise raporumuzda görebilirsiniz ancak sunumumuzda yer vermedik. Öngörülerimizi üç başlık altına değerlendirerek sektörün geleceğine 360 derecelik bir bakış getireceğiz. İlk bölümde gayrimenkul sektöründe belirleyici olan ekonomik ve sosyal göstergeleri senaryolarımız ile birleştireceğiz. İkinci bölümde bunu endüstrinin alt kırılımlarına yayıp, Kentleşme-Konut; Perakende, Ofis, Turizm ve Lojistik başlıkları ile irdeleyeceğiz. Son bölümde ise ortak bir çıkarım elde edecek ve Türkiye Gayrimenkul Sektörü Vizyonunu Ortaya koyacağız" diyen Neşecan Çekici ve Cansel Turgut Yazıcı'nın anlatımıyla 2023 vizyonu şöyle:
Türkiye büyüyor
Geleceği değerlendirmek için geçmişi doğru analiz etmek gerekir. Türkiye ekonomisi 2001-2011 yılları arasında iki kriz yılı çıkarıldığında ortalama yüzde 6, dahil edildiğinde yıllık yüzde 4.4 büyüme performansı göstermiştir. Sadece bir kriz yılı dahil edildiğinde ise yüzde 5.4 büyüme performansı gösterdiği görülmektedir. Türk ekonomisinin 10 yıllık geçmişi incelendiğinde, yıllık büyümenin ortalamaya uygun olarak yüzde 5 seviyesinde süreceği söylenebilir. Referans senaryoda ise buna bir puan eklenerek yüzde 6 büyüme öngördük. Hükümetin 2023, 2 trilyon dolarlık milli gelir hedefi ise yıllık yüzde 8.3 büyüme hedefini barındırmaktadır. Biz buna potansiyel senaryo diyoruz. Her iki senaryonun ortak yönü, ülkedeki ekonomik büyümenin hız kesmeden süreceği ve Türkiye’nin dünyanın sayılı ekonomilerinden biri haline geleceği yönünde...
2023'te 84 milyon nüfus
Bugün yaklaşık 75 milyon olan Türkiye nüfusunun 2023 yılında 84 milyona çıkması bekleniyor. Bu artışın paralelinde referans senaryoya göre kişi başına düşen gelirin 18 bin 500, potansiyel senaryoya göre ise 24 bin dolar seviyesine ulaşması öngörülüyor.
Yoksul sayısı azalacak
2002’den bugüne gelir grupları dağılımında iyileşme olduğu görülüyor. 2023’e kadar gruplar arası dengeli iyileşme devam edecek. Yoksul sayısı azalacak, orta sınıf genişleyecek. Gelişmiş ülke seviyesine daha da yaklaşan bir Türkiye göreceğiz. Mutlak nüfus gelişmelerinde temel belirleyici unsur demografik göstergelerdir. İkinci aşamada bu verilere birlikte göz atalım...
Nüfus artış hızı azalıyor
2010 yılında yüzde 1‘ler seviyesinde olan “net nüfus yenileme hızının” 2023 yılında yüzde 0.95’e düşeceği bekleniyor. Sonuç olarak nüfusumuz artmaya devam ediyor; ama nüfus artış hızı azalıyor. Erkek nüfusu kadın nüfusundan az bir miktar daha fazla. Doğum oranları da bunu doğruluyor. Fakat 2023'e gittiğimizde, erkekle kadın nüfusu eşitleniyor. Türkiye’de demografi ve nüfus göstergeleri bölgeler ve iller bazında önemli farklılıklar gösteriyor. Bu durum gelecekte de devam edecek. 2023 yılına kadar toplam 6 ilimizin mevcut nüfusunun yarım milyon kişinin üzerinde artması bekleniyor. Bu şehirler İstanbul, Kocaeli, Bursa, Ankara, İzmir ve Antalya. Bahsettiğimiz şehirler sizin de bildiğiniz gibi bugün ülkemizin en önemli metropolleri konumunda.
Teşvik paketiyle nüfusu azalan bölgeler kesişiyor
Burada görebileceğiniz gibi özellikle Türkiye'nin kuzeydoğu ve orta Anadolu bölgelerinde nüfusta durağanlık veya azalma olduğu tespit ediyoruz. Mutlak nüfus sayısına göre en fazla azalma gösterecek ilin Erzurum olduğunu gördük. Sırasıyla Muş, Yozgat ve Sivas da nüfusu azalmakta olan en yüksek iller. Bunun neden olabileceğini araştırdık. Bu illerdeki iç göçün büyükşehirlere ve yakın Anadolu büyükşehirlerine olduğunu anladık. Hükümetin yeni açıkladığı teşvik paketini bölge haritaları ile kıyaslandığımızda daha yüksek teşvik verilen bölgelerin nüfusu azalan illerle büyük ölçüde kesiştiğini görmekteyiz. Toplam bilançoya baktığımızda 45 ilin nüfusunda artıtığını, 17 ilin nüfusunun aynı kaldığını, 19 ilde ise azalma olduğunu görüyoruz. Önümüzdeki 10 yıl büyük şehirlere ve farklı Anadolu şehirlerine iç göç devam edecek.
Kentleşme oranı yüzde 84 olacak
İller ve nüfus dağılımlarındaki farklılık kentleşme kavramında da çeşitli değişiklikler yaratıyor. Türkiye'nin kentleşme oranı büyümeye devam ediyor. Bugün itibariyle kentleşme oranı yüzde 76.8’e ulaşmış durumda. 2023 yılında bunun yüzde 84 olacağını tahmin ediyoruz. Önümüzdeki 10 yıl kentleşme için iyi bir fırsat dönemi. Ancak göç kaynaklı konut talebinin 2025'ten itibaren doyacağını bu vesile ile söylemek mümkün.
Konutlar küçülüyor
Tüm bu gelişmelerle birlikte kentli hane halkının yapısında da son 10 yıldır önemli değişimler yaşanıyor. Peki hane halkı nasıl değişiyor? Kentli hane halkı büyüklüğü azalıyor. Tek çocuklu hane halkı ile çocuksuz çiftlerin payı artıyor. Öğrenci, yaşlı gibi aile olmayan ama bir arada yaşayanların sayısı artıyor. Gelişmeler, kuşkusuz hem perakende hem de konut sektörünün dinamiklerini etkileyecek. Türkiye’de kentleşme ile birlikte tek çocuklu hanelerin ve çocuksuz çiftlerin payı artıyor. Bu önemli unsur, konut erişiminde daha fazla ve küçük sayıda konut ihtiyacına işaret ediyor. Öte yandan ilk evlenme yaşı her iki cinste de büyüyor. Ekonomik ve sosyal gelişmenin önemli bir belirleyicisi olan çalışma çağı nüfusunun 2023 yılına kadar artmaya devam edeceği görülüyor. Bugün eğitimi 6,5 yıl olan çalışma çağı nüfusunun, eğitim yılının önümüzdeki yıllarda artmasını bekliyoruz.
Boşanma oranları da yükseliyor
Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşuyor. Kentlerde istihdam artarken, tarımsal kesimlerde düşüş sürüyor. Kadınların ve evli kadınların çalışma hayatındaki katılımı artıyor. Ülke genelinde ilk evlenme yaşı yükselirken boşanma oranlarında artış görülüyor. Boşanmış her on kadından dördü artık çalışıyor.
Sosyal yaşamda değişimler
Şimdi ülke halkında yaşanan dönüşümü somut hale getirmek için nüfusa yönelik hızlı bir göz atmak gerekir.
Doğum yaşı yükseliyor.
30-34 yaş arasındaki dilimde doğum yapanların sayısı artıyor.
Bilişim ve iletişim avantajları ile esnek yaşama geçiş görülüyor.
Ortalama eğitim seviyesinde artıyor.
2010’da 65 yaş üstü 5 milyonken, 2023’te 65 yaş üstü 7.82 milyon kişi oluyor.
Hane yaşamlarının benzeşmesi, klasik statü ve segment ayrımları azalıyor.
Özgürlükçü ve kişiselleştirilmiş ürün talepleri geliyor.
Sonuçta görünen o ki; Türkiye global dünyanın gereklilikleri doğrultusunda modernleşiyor, değişiyor. Yaş ortalamasından hane yapılarına, evlilik alışkanlıklarından eğitime, giderek gelişmiş ülkeler karakterine bürünüyor. Tüm bunlar başta konut olmak üzere, gayrimenkul sektörünün segmentlerinde ve biçiminde değişiklik ve uyum ihtiyacına işaret ediyor. ‘Genç’ Türkiye 2023 yılında ‘yaşlanıyor’...
Yeşil yapılar
Gayrimenkul sektörünü etkileyen değişimler, çevresel faktörlerle birleşerek yeni bir boyut kazanıyor. Toplum iklim değişikliğine her geçen gün daha duyarlı hale geliyor. Doğa ile dost yapılar ve teknolojiler gün geçtikçe artıyor. Türk gayrimenkul endüstrisi son yıllarda çevreye duyarlı pek çok yeni kavram ile tanıştı. Enver, Kyoto Protokolü, Leed Sertifikası, Karbon Salınımı, Karbon ayak izi gibi... Bu pozitif gelişimin devam etmesini bekliyoruz. Türkiye de yeni bir uygulama alanı olan “yeşil yapılarda” milli sertifikalandırma sisteminin hayata geçirilmesi ihtiyacı var. Yeşil binaların vergi, harç gibi indirim ve istisnalar ile hem inşaat aşamasında, hem satın alınırken teşvik edilmesi, hem de konut kredileri kullanımında farklı avantajlar sağlanması önemli. Ekonomik ve sosyal varsayımları, çeşitli senaryolarla birleştirdiğimiz ilk bölüm sona erdi. Şimdi bu verileri, sektörün somut gelişim beklentileri ile birleştirebiliriz.
“Sektörler İçin Gelişim Beklentileri ve Öngörüler”
Öngörülerde öncelik endüstrinin lokomotifi olan konut sektörünün... Konut sektörü ile ilgili somut verilere geçmeden önce güncel dört başlık hakkında kısa ve öz bilgiler vermek gerekirse.
• Kentleşme yaklaşımları
• Kentsel dönüşüm
• 2B arazilerinin değerlendirilmesi
• Geleceğin şehirleri
Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin merkezinde 2010 yılında uygulamaya konulmuş “Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı” yani KENTGES yer alıyor. KENTGES Türkiye’nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koyuyor.
Sektörün ilerleyişini şekillendiren bir diğer adım ise bugünlerde fazlasıyla ön planda olan kentsel dönüşüm kavramı. Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel uygulama seviyesinde kalmış “dönüşüm çalışmaları” bugün önemli bir eşikte...
Şu an yasalaşma aşamasında olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Taslağı” gayrimenkul endüstrisinde önemli yenilikler yaratacak bir adım. Yasalarla güvence altına alınmış, uygulanabilir bir kentsel dönüşüm stratejisi sektörün farklı bir boyuta geçmesini sağlayacaktır.
Orman vasfını yitirmiş arazilerin değerlendirilmesine ilişkin, yeni onaylanan düzenlemede kentsel dönüşüm uygulamaları gibi gayrimenkul sektöründeki gelişme ve öngörüleri daha sınırlı olmak kaydıyla etkileyecek bir gelişmedir. Sıcak bir konu olan 2B alanlarını, illerdeki 2B büyüklüğüne indirgeyerek basitçe irdelemek istedik. Sahip oldukları 2B alanlarının büyüklüğüne göre ilk 10 ili ekranda görüyorsunuz. Lider il Antalya olup, 455 kilometrekare 2B alanı büyüklüğüne sahip. 2B arazileri toplamda 4830 kilometrekare. Bu büyüklük Trabzon ilimiz kadar bir alan. Türkiye, 783 bin kilometrekare... Yani 2B alanları toplamı Türkiye’nin binde 6'sı...
Sektörün rakamsal tahminlerine geçmeden son bir soruya cevap vererek kavramsal öngörüleri tamamlayalım. Geleceğin şehirleri nasıl olacak?
Geleceğin şehirlerini iki temel unsurun şekillendireceğini söyleyebiliriz. Buna göre şehirler teknolojik olanakları daha farklı kullanarak akıllı şehirler haline gelecekler. Bunu gerçekleştirirken çevre ile uyum ve sürdürülebilirlik, geleceği yaratacak tamamlayıcı özellik olacak.
Somut senaryolar
Türkiye’de konut stokuna ilişkin güncel resmi bir veri bulunmuyor. Son resmi veriler 2000 yılına ait. Bu nedenle 2011 yılında kentsel alanlarda yer alan bağımsız bölüm bazında konut sayısını, çeşitli varsayım teknikleri ile 18 milyon adet olarak öngörüyoruz. Türkiye’de konut ihtiyacı öngörüleri 2023 yılına kadar, üç ayrı ihtiyaç ekseninde hesaplanıyor.
1. Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı konut ihtiyacı,
2. Kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı,
3. Yenileme kaynaklı konut ihtiyacı.
Kentli nüfus artışı
2011 yılında kentli nüfus 57 milyonken, 2023 yılında 71 milyona yükselecek. Aynı dönemde kentli hane halkı ölçeği küçülmeye devam edecek. 4,12 olan hane sayısı 3,79 a inecek. Bunlara bağlı kentli hane halkı sayısı tahmini 14 milyon iken 19 milyona ulaşacak. Sonuç olarak 2011-2023 yılları arasında hane halkı sayısının 4.84 milyon artması bekleniyor. Bu artışlar doğal olarak konut talebini beraberinde getirecek. Bugün kentsel alanlarda 5.3 milyon dairenin kentsel dönüşümü söz konusu. Ekonomik yapılabilirlik dikkate alındığında bu konut stokunun dönüşümü zamana yayılacaktır. Bu değişimin ilk 2 yılda yavaş başlayacağı, sonrada hızlanacağı öngörülüyor. 2023 yılına kadar her yıl için 50 bin yenileme kaynaklı konut ihtiyacı doğacağı düşünülüyor. Toplamda takribi on sene bazında 600 bin konutun yenileme ihtiyacı bulunuyor. Türkiye’de üç ayrı kaynaktan doğan toplam konut ihtiyacı 2023 yılına kadar olan dönem için 7.56 milyon adet… Bu ihtiyacın 4 milyonu nüfus artışlı ve kentleşme kaynaklı, 2 milyonu ise kentsel dönüşümden geliyor.
Bu rakamların nereden geldiğini biraz konuşalım. Biraz evvel 5.3 kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı tahminimizden bahsettik. Bunun yaklaşık yüzde 40'ının 2023'e kadar olan süreçte gerçekleşebileceği yönünde bir öngörümüz var. Bu 2 milyon 120 bin konut anlamına geliyor. Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı olan 4 milyon ihtiyaç ise nüfusun gelişme ve kentleşmesine bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaç. Yılda yaklaşık 50 bin konutun da yenileme kaynaklı ihtiyaç olarak ortaya çıkacağı öngörülüyor. Toplamda 7,5 milyon konut elde ediliyor.
Konut ihtiyacının farklı kategorilere göre yüksek olacağı illeri ekrandan görebilirsiniz. Neden bu illerde yüksek konut ihtiyacı öngörüyoruz? Bu illerin kiminin nüfus artış hızı yüksek, kimi deprem riski ile ön plana çıkıyor, kiminde ise ruhsatsız yapılaşma kaynaklı konut ihtiyacı var. Elbette konut sektöründeki talebin rakamsal olarak belirlenmesi yeterli değil. Sayıları belirlerken talebi etkileyen faktörleri de tespit etmek gerek. Türkiye’de konut talebini etkileyen dört önemli unsur var. Tamamen birbiriyle entegre olan unsurlar;
Mülkiyet durumu,
Hane halkı değişimleri,
Yatırım eğilimleri,
Gelir artışı.
Önümüzdeki süreçte öncelikle orta gelir grubundaki kiracı konumunda olanlardan konut talebi oluşacaktır. Erişilebilir konut fiyatları oluşması halinde, düşük gelir grubu içinden de talep gelecektir. Üst gelir grubu da konut talebi potansiyeline sahip olmaya devam edecektir. Hane sayısındaki değişim konut talebini hızlandırmaktadır. Bu eğilimin önümüzdeki yıllarda da devam edeceği öngörülmektedir. Konut metrekarelerinin ortalama büyüklükleri; 2003 de 161,8 m2 iken, 2006 da bu rakam 155,6 m2 ye, 2011 de ise 144,8 m2 ye düşmüştür. Bu değişimde konut fiyatlarının artmasının ve farklılaşan yaşam koşullarının etkili olduğunu düşünüyoruz.
Yatırımlarda gayrimenkul ikinci sırada
Gayrimenkul özelinde konut, Türkiye’de halen önemli bir yatırım aracı olmayı sürdürüyor. Yatırımlarda altın birinci, gayrimenkul ise ikinci sırada. Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğiliminin önümüzdeki orta-uzun vadede de önemini koruyacağı öngörülüyor. Özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve dalgalanmalar nedeniyle konutun bir yatırım aracı olarak talep görmeye devam edeceği düşünülüyor. Yatırım araçları içinde halen en büyük tercihi açık ara yüzde 41 gibi bir oranla altın almakta. Gayrimenkul yüzde 19, mevduat ise yüzde 17 ile bunu takip etmektedir. Ekonomik büyüme senaryolarına bağlı olarak kişi başı gelirdeki artışlar konut talebini arttırmaya yönelik gelir, tasarruf ve kredi kullanma geri ödeme kapasitesini de genişletecektir. Gelir dağılımında yaşanacak iyileşme beklentilerine bağlı olarak özellikle orta gelir grubunun konut talebinin daha hızlı artacağı öngörülüyor.
Nasıl bir konut?
Önümüzdeki dönemde ortaya çıkacak ekonomik, sosyal ve demografik gelişmelere şahit olduktan sonra sizin adınıza en önemli soruya 9 madde ile cevap vermek istiyoruz.
1. Orta segmenten gelen talebin artışı ile ilk tercih edilecek konutların 110-125 m2 arası 2+1 ve 3+1 konutlar olacağı gözüküyor.
2. İkinci tercih ise 75-90 m2 arası 1+1 ve 2+1 konutlar için olacağı öngörülüyor.
3. Fiyat aralığı olarak en yüksek talep 75-125 bin dolar arasındaki evlere olacak. Gelirler arttıkça yıllar itibariyle bu aralık 125-175 bin dolara kadar yükselecektir.
4. Konut satın alınırken en önemli kaynak banka kredisi olmaya devam edecektir. Bu nedenle konut kredi faizleri ile kredi ödeme tutarları talep edilen konutun fiyatı ve büyüklüğünde belirleyici olmaya devam edecek.
5. Birinci el-yeni konutlar daha çok tercih edilecek.
6. Şehir merkezleri ile şehir kenarlarında güvenlikli sitelerde daire talebi ilk sırada yer alacak.
7. En çok talep edilen donatılar sırası ile yeşil alan, güvenlik, çocuk parkı ve market. Diğer sosyal donatılar ikincil ihtiyaçlar olacaktır.
8. Konut alınırken yeri, fiyatı, deprem yönetmeliğine uygun olması, evin büyüklüğü, sıfır konut ve toplu taşımaya yakınlık önem sırası ile gözetilecek kriterler olacak.
9. Markalı konutlara, rezidans tipi konutlara, şehir dışında site içi ve müstakil konutlara talep daha sınırlı ve orta-üst veüst gelir grubundan kaynaklanacaktır.
Mütekabiliyet yasası
Mütekabiliyet düzenlemesi ile yabancıların konut alımına getirilecek kolaylığa bağlı olarak yabancı konut talebinin ve satın almalarının artması öngörülüyor. Düzenlemeyle birlikte ilave 40’ın üstünde ülke vatandaşlarının karşılıklılık ilkesi aranmaksızın Türkiye’den konut satın alabilmesi bekleniyor. Özelikle Türki Cumhuriyetleri, Azerbaycan, Irak, İran, S.Arabistan, Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve diğer Körfez ülkelerinden önemli bir talep gelmesi bekleniyor. Yabancı konut talebinin ekrandaki alanlarda oluşması öngörülüyor. Bunlar;
1) Bireysel yatırım ve/veya kullanım talebinden,
2)Yatırım amaçlı Fonların talebinden,
3) Proje geliştirme amaçlı girişimlerden.
Yabancılara satılan arazi Türkiye'nin on binde biri
Mevcut düzenlemeler kapsamında yabancı gerçek kişilerin Türkiye’den satın aldığı konutların ortalama büyüklüğü 129 metrekare ve toplam büyüklük 89 kilometrekare. Peki bu büyüklük ne ifade ediyor? Afyon Eber Gölü 104 kilometrekare, İstanbul’un Tuzla ilçesi 123 kilometrekare... Her ikisi de bu büyüklükten fazla. Yani Türkiye’nin 783 bin kilometrekare olduğu düşünülürse yabancıların satın aldığı mülk, Türkiye’nin toplam büyüklüğünün sadece onbinde biri kadar. Bugüne kadar yabancıların aldığı konutların daha çok kıyı illerinde Avrupalılar tarafından birincil veya ikincil konut olarak kullanılmak üzere satın alındığı görülüyor. Sektörün 2023 yolculuğunda önemli kilometre taşlarından biri de konut finansman sistemindeki gelişme ve öngörüler...
Konut kredileri
Mevcut duruma baktığımızda konut kredilerinin 2011 sonu itibarı ile 75 milyon TL'ye vardığını görüyoruz. Kullanılan kredi sayısı 1,36 milyon, kredi büyüklüğü 54 bin TL seviyelerinde. Konut kredilerinin toplam kredilerdeki payı ise yüzde 10.92. Konut kredilerinde kullanım süresi halen ortalama 84 ayla sınırlı. Konut kredilerinin milli gelirdeki payı halen gelişmiş ülkelerin çok altında; yüzde 5,76 seviyelerinde…
Konut kredi öngörüleri
Ev fiyatlarında artış, ikincil piyasa gelişimi ve gayrı safi yurtiçi hasıladan konut kredilerinin alacağı payın da büyüyeceği düşüncesi ile ortalama kullanılacak konut kredisi büyüklüğünün 30 bin dolardan 2023 yılında 50 bin dolara çıkmasını bekliyoruz. Şimdi kritik nokta: Konut kredisi faiz oranları. Bu oranlar konut kredisi kullanımında en önemli belirleyici olmaya devam edecek. Faiz oranlarının yüksek kalması durumunda arzu edilen ekonomik büyümenin gerçekleşmesi söz konusu değil. Türk halkının tasarruf etme kapasitesi bugün %12 seviyelerinde. Önümüzde dönemde ancak yüzde 15’lere çıkabilecek. Türk halkı önümüzdeki on yıl tüketime meyilli olacaktır. Burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta: Tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de vardır. Önümüzdeki dönemde hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır.
İleriki yıllarda kredi kullanım kapasitesinde net bir ilerleyiş bekleniyor. Ülkenin milli gelirinin artması, faizlerin düşmesi ve gelir dağılımının alt düzeye daha yaygın hale gelmesi beklentisiyle bugün maaşı ile kredi kullanamayan kesimin bile konut kredisi kullanabilir hale gelmesini bekliyoruz. Maalesef ikincil piyasaların kurulamamış olması nedeniyle Türkiye’de konut kredisi risk altında. Bu konu ile ilgili finansal piyasa ve enstrümanlar geliştirilmediği sürece, kredi hacminin beklenen düzeyde gelişememe riski var.
Şimdide biraz geriye gidelim ve sunumumuzda ne noktada olduğumuza bakalım.
Sosyal, ekonomik gelişmeleri birinci bölümde irdeledik. Ardından beklenen gelişmelerin konut sektörü kırılımında talep üzerine etkisini analiz ettik ve öngörülerde bulunduk. Şimdide arzın işleyişi ile ilgili öngörülerimize bakalım.
Konut sektörünün lokomotifi özel sektör
2011 yılı itibari ile alınan yapı ruhsatlarının dağılımına göre sektördeki arzın lokomotifi yüzde 90'a varan rakamlarla özel sektördür. Türkiye’de 2023 yılına kadar olan dönemde ortaya çıkacak konut ihtiyacının ve konut talebinin önemli bir bölümünü yine özel sektör ile karşılayacaktır.
Yapılması gerekenler
2023'e giden yolda, arz sürecinde 5 önemli konuda iyileştirmeye ve düzenlemeye ihtiyaç duyulmakta.
Düşük bedelli arsa üretimi gerekliliği,
Maliyetler içinde yer alan vergi, harç, gibi kamu yüklerinin azaltılması,
TOKİ’nin uzun vadeli kaynak da yaratan bir fon kurumuna dönüşmesi,
Doğru denetimle kayıt dışı, kayıt içi haksız rekabetin önlenmesi,
Konut ve yapılar için getirilen zorunlu standartların uygulaması konusunda vergi ve benzeri enstrümanlarla özendirici hale gelinmesi.
AVM pazarı
2011 yılında 266.6 milyar dolar olan perakende harcama büyüklüğü; 2023 yılında referans senaryomuza göre 450 milyar dolara,
Kişi başı perakende harcamaları ise sırası ile 5 bin 355 dolar ve 6 bin 878 dolara ulaşmakta. Sonuç; perakende harcamalarda mutlak büyüklükler yükseliyor.
Türkiye’de bugün artık modern perakendenin kalbini alışveriş merkezleri oluşturuyor. Yanlış anlaşılmaya ve karışıklığa sebep vermemek için burada bir parantez açmak istiyoruz. Çalışmada alışveriş merkezi olarak alınan noktalar 5 bin metrekare altında olsa bile AVM olarak kabul edilen lokasyonlardır. Bu kapsamda sayılan bugün ülke genelinde 279 modern perakende noktası bulunuyor. 2002’de 66 olan bu sayı 10 yıl olmadan 3 katı büyüklüğe ulaşmış durumda.
Sunumun içinde anlattığımız ekonomik ve sosyal göstergeler paralelinde milli gelirle ilişkili olarak modern perakende harcamalarının da artacağını düşünüyoruz. Bu nedenle organize perakende pazarı düzenli bir şekilde büyümeyi sürdürecek. Fakat zaman içinde sektörün beklenti ve eğilimlerinde farklılıklar olacak.
AVM yatırımlarında geri dönüş 9-12 yıl ortalamasına uzamakta.
Yeni dönemde büyük ölçekli ve karma projeler içinde orta ölçekli AVM’ler inşa edilecek.
AVM’lerdeki rekabet konsept yatırımları öne çıkaracak.
Anadolu şehirlerinde AVM’ler sosyalleşme ihtiyacını karşılamaya, önemini artırmaya devam edecek.
İstanbul, Türkiye’nin yakın ve komşu ülkeleri için bölgesel bir alışveriş merkezine dönüşecek.
Yeni Türk markalarına ihtiyaç duyulacak.
Perakende markaların mağaza metrekare büyüklükleri artacak.
Sektörün geleceğinde cadde mağazacılığına talep devam edecek ancak kaynaklar nedeniyle gelişmesi sınırlı kalacak.
Ülkedeki yabancıların AVM yatırımları sürecek.
Yeni çağın modern ticareti elektronik alışveriş, yeni kuşağın tüketim eğilimleri ve tercihleri, pazarı şekillendiren önemli faktörlerden olacak.
İş ve Ofis piyasası
Türkiye’de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul’da ofis piyasasında 2011 yılsonu itibari ile ofis arzı 3.4 milyon metrekareye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme yaşanmıştır. İstanbul ofis piyasası 8 senede yüzde 128 artmış ve 1.5 milyondan 3.4 milyon metrekareye büyümüştür. Son dört yılda merkezi iş alanlarında A sınıf ofislerde kiralar yüzde 81 oranında, B sınıf ofislerde ise yüzde 38 oranında artmıştır. A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır.
A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır. Kuşkusuz ofis piyasasını şekillendirecek birçok önemli faktör var. En önemli iki temel faktör “ekonomik büyüme” ve “İstanbul Finans Merkezi projesi”. Ayrıca İstanbul’un bölgesel bir alışveriş ve kültür merkezine dönüşmeye başlaması ile orta ölçekli hizmet binası ihtiyacının doğması, Türk şirketlerinin ölçeklerinde büyüme potansiyeli, bu temel dinamiklere ve eğilimlere bağlı olarak İstanbul’da önümüzdeki süreçte ofis ihtiyacı ve talebinin hem yerli ve hem de yabancı kurumlardan her ölçekte artarak süreceğini öngörüyoruz.
Şehirlerimizin uluslararası konumu
Maalesef İstanbul, 500 büyük uluslararası kuruluşun henüz ofisinin olmadığı ve önümüzdeki 5 sene içinde ofis açmak istemedikleri bir şehir. İstanbul, bu araştırmadaki ilk 30 şehir listesinde henüz yer almıyor. Öte yandan Avrupa şehirleri arasında yapılan en iyi iş şehri sıralamasında İstanbul 2010 senesinde 26. sıradayken, 2011 senesinde yükselerek 22. sıraya oturdu. İstanbul’da bugün inşaatı süren 1 milyon metrekareden fazla ofis alanı mevcut. Ancak bu alanların tamamlanmasından sonra bile alınacak çok yol var. Uluslararası örnekler bu durumu açıkça ortaya koyuyor. İstanbul’da ofis yatırımları Londra, Frankfurt, Zürih, Hong Kong, Singapur gibi doymuş pazarların üzerinde getiri sunmaya devam edecek. Ancak Moskova, Dubai gibi ofis pazarları ise İstanbul’un yakın bölge rakipleri olmayı sürdürecek gibi görülüyor.
2023 yılında İstanbul’daki ofis stoğunun 7 milyon metrekareye ulaşacağı ön görülüyor. Bu rakam bugünün iki katından fazla bir büyümeyi işaret ediyor. İstanbul dışında ofis piyasası gelişme potansiyeline sahip illerin başında Ankara geliyor. İzmir, Antalya, Bursa, Kocaeli, Adana ve Mersin ikinci grupta, Konya, Gaziantep, Denizli ve Kayseri ise üçüncü grupta ofis gelişimde rol alan şehirler oluyor.
Turizm
2023 yılında 45 milyon yabancı, 15 milyon yerli turist bekliyoruz. Bu hedefler küresel turizm öngörüleri çerçevesinde Türkiye’nin dünya turizminden alacağı payı da arttırmasını gerekli kılmakta. Bugün yabancıların ülkemizde ortalama geceleme sayısı 4,3, yerli turistlerin ise 1,9'dur. 2011 yılı verilerine göre Türkiye’nin turist sayısı 30 milyon. Kuşkusuz böylesi bir büyüme hedefi ancak doğru bir planlama ile gerçekleşebilir. Kamu bu noktada ciddi stratejik hedefler tanımlamış ve bunları işin özünde 3 kategoriye ayırmıştır. Turizm sezonun tüm yıla yayılması amacı ile illerin ve konseptlerin geliştirilmesi, bölgesel gelişimler için tematik koridorların yaratılması... Yani turizmi daha geniş bir alana ve hedefe yayma amacı söz konusudur. İllerin bu kapsamda desteklenmesi planlanmaktadır.
Küresel ve bölgesel ölçekte İstanbul ve ardından İzmir, Antalya ve Ankara şehir turizminin geliştirileceği illerdir. Bunların dışında ekranda kırmızı ile işaretlenmiş iller, kültür turizminin desteklendiği illerdir. Yine ekranda kırmızı ile gördüğünüz illerimiz birinci öncelikli, sarı ile gösterilen Adana, Gaziantep ve Trabzon ikinci öncelikli kongre ve fuar turizmi illeri olarak belirlenmiştir. Ekranda yeşil ile gösterilen iller sağlık turizminin ve termal turizmin illeri olarak belirlenmiştir.
Mevcudun genişletilmesi
Kıyı kesimlerinde deniz-kum-güneşten oluşan kitle turizmine yönelik tatil turizmi doygunluk noktasındadır. Bu nedenle bu alanlarda turistleri otellerden çıkartacak ikincil harcamaları artıracak, mevcut tesislerin 12 ay çalışmasını sağlayacak diğer etkinliklerin desteklenmesi planlanması ihtiyacı vardır.
Turizm faaliyetlerinin iç bölgelere ve turizm sezonunun tüm yıla yayılması amacı ile 9 adet tematik bölge turizm gelişme bölgesi olarak belirlenmiştir. Ayrıca 7 tematik turizm koridorun geliştirilmesi planlanmaktadır. Bu koridorların teması kış turizmi koridoru, zeytin koridoru, inanç koridoru gibi...
Türkiye’nin turizm stratejisi hedeflerine ulaşabilmesi için ilave konaklama kapasitesine ihtiyaç duyulmaktadır. 2002-2010 yılı rakamlarında görüldüğü gibi sektör gelişim içindedir. Bu artış korunmalı hatta ivme kazanmalıdır.
Yatak doluluk oranının yıllar itibariyle artacağı ve 2023 yılında yüzde 60’a ulaşacağını öngörüyoruz. Bu durumda 200 milyon geceleme olmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Bu geceleme sayısı 913 bin yatak kapasitesi gerektirmektedir. Bu iki kapasite arasındaki fark 284 bindir ve ilave farklı kategorilerde yatak ihtiyaç miktarını göstermektedir.
Otel yatırımları
İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi şehirlerdeki 4 ve 5 yıldızlı oteller ile lüks oteller; diğer kentlerde şehir ve iş otelleri öne çıkacak,
Uluslararası otel zincirlerinin sektöre girme eğilim artarak sürecek,
Büyükşehirlerde lüks ve 5 yıldızlı otel işletme zincirleri ilgisi artacak, ikincil şehirlerde ise orta segment şirketlerin ilgisi ve yatırımları artarak devam edecektir.
Bu genel eğilimlere bağlı olarak büyük şehirlerde oda fiyatları ve gelirleri, dolulukları artışlar gösterecek,
İlk yatırım dönüş süreleri kısalacak ve oluşan taleple birlikte otellerin varlık değerlerinde artışlar görülecektir.
Önümüzdeki süreçte otel yatırımları, genişleyecek arza rağmen gayrimenkul sektörü içinde öncelikli yatırım alanı olacaktır.
Lojistik
Konu bir gayrimenkul ürünü olarak lojistik olduğunda sonu en başta söylemekte fayda var. Türkiye’nin mevcut lojistik sektörü potansiyeline rağmen lojistik depolama beklenilen gelişmeyi gösterememiştir. Uluslararası nitelikte lojistik depo stoku henüz sınırlıdır. Bunda en önemli unsur arsa fiyatlarının yüksek olması ve bu nedenle lojistik yatırımlarının mevcut getiriler çerçevesinde yeterince karlı olamamalarıdır. Kara-hava-demir ve deniz yollarındaki gelişim yavaşlığı da sektörü dolaylı olarak etkilemektedir. Lojistik alanlara baktığımızda özellikle 2005 yılından sonra Türkiye genelinde sanayi ve depo yatırımlarında önemli bir genişleme olduğu görülmektedir. Kriz döneminde bu sektörde ekranda gördüğünüz gibi azalışlar olmuştur.
Yük taşıma kapasitesi ve verilerine baktığımızda taşımacılıktaki kırılım dengelerinin 2023e kadar değişeceğini görüyoruz. Karayolu taşımacılığının pazar payını kaybetmesi söz konusu. Kaybettiği bu pazar payını demiryolu ve denizyolu, birazda boru hatlarına veriyor. Bu gelişimler önümüzdeki dönemde yukarıda ortaya konulan öngörüler çerçevesinde çok yüksek miktarda lojistik alana ihtiyaç olacağını gösteriyor. Sektörde teşvik edici unsur lojistik merkez alanlarında arsa tahsisi, özel alanların açılması, uzun dönemli kiralamalar olacaktır.
Gayrimenkul sektörü öngörüleri
Gayrimenkul Sektörü Vizyonu, sektörün 2023 yolculuğunu özetlerken, ilerleyişi 8 temel başlık çatısı altında ele almak ve nitelendirmek istedik. Bunlar sırasıyla;
1. Gelişme öncelikleri,
2. Yüksek nitelikli sektör,
3. Etkin finansman,
4. Pazar koşulları,
5. Yabancıların katılımı,
6. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları,
7. Yönetim ve iletişimi içine alan “Yönetişim”,
8. Ekonomiye ve yaşama katkı olarak özetleyebiliriz.
Sektörün gelişmesi öncelikle sağlıklı, nitelikli, planlı, çevre dostu ve yaşanabilir sosyal doku ile uyumlu kentler yaratmayı hedeflemelidir.
• Ruhsat projesine uygun olmayan yapıların inşasına izin verilmemelidir.
• Kentsel dönüşüm çarpık kentleşmenin izlerinin silinmesi için son bir şans olarak görülmelidir. Kentleşmeye paralel erişilebilir konut ihtiyacı karşılanmazsa yasa dışı yapılaşma önlenemeyecektir.
• Yerel yönetimler dönüşüm süreçlerine aktif olarak katılmalıdır. Yerel yönetimlerin ve devletin fiyat erişilebilir konutlar karşılığında arazi tahsis veya imar izni vermesi için uygun mekanizmalar geliştirmesi gereklidir.
• Ticari kaygılar nedeni ile mimari uyumdan yoksun, şehirlerin kültürel ve tarihi dokularını korumayan geliştirmelere gidilmemelidir.
• Sektöre itibar kaybettiren kayıt dışılık, hukuk dışılık ve standart dışılık artık geride bırakılmalıdır.
• “Kazanılmış hak” konusu hukukta tam anlamıyla tanımlanmalı, plan iptalleri, ruhsat iptalleri gibi konuların son kullanıcıları mağdur etmesi ve belirsiz piyasa koşulları yaratması sorunu kökünden çözülmelidir.
• Koruma ile kullanma dengesi iyi sağlanmalı, koruma ile yeni çöküntü alanları yaratılmamalıdır.
• Ülke ölçeğinde, bölge ve kent uyumlu planlamalar ile kentsel yığılmalar önlenmeli, Türk insanı göçer olmaktan artık kurtulmalıdır.
Gayrimenkulün yüksek nitelikli bir sektör olduğu unutulmamalıdır.
Sektör uluslararası standartlara kavuşturulmalıdır.
Global geçerliliği olan standart tanımlamalar yapılmalıdır.
Sektörde şeffaflık arttırılmalı, bu sayede doğru ve sağlıklı değerlendirmeler yapılabilmelidir..
Uluslararası standartlarda ve ölçütlerde azami veri ve bilgi üretilmelidir, gayrimenkul endeks sistemleri geliştirilmelidir.
Etkin Finansman zorunluluktur
Sektör daha uzun vadeli kaynaklar kullanabilir hale gelmelidir, yurt içinde uzun vadeli kaynaklar geliştirilmelidir. Sermaye piyasaları daha etkin kullanılmalı, gayrimenkul varlıklarına ve kredilerine yönelik menkul kıymetleştirme araçları zenginleştirilmelidir.
Sermaye piyasalarında gayrimenkul finansmanında kullanılan finansal araçlar için pazarlar oluşturulmalı ve derinleştirilmelidir.
Yasal olmayan alanların kredilendirilmesi mümkün olmamalı, bu konuda asla taviz verilmemelidir.
Pazar koşulları
Piyasayı geliştirmek için kamu-özel sektör ortaklıkları kullanılmalıdır.
Kamu düzenleyici olmalı sadece erişilebilir konutlar üretiminde bulunmalıdır.
Kaçak yapılaşma yaygın hale gelmişse alınan idari kararlarla kolay yıkılamazlar. Konut ve bina sahiplerinin, yapılarını güçlendirmeleri halinde onlara tapu vermek ve mülklerini yasal hale getirmek konusunda teşvik etmek; konut iyileştirme ve güçlendirme kredileri geliştirmek uygun olacaktır. Dünyanın birçok yerinde nitelikli ve kaliteli inşaat standartlarına sahip birçok kaçak konut yasal hale gelmiştir.
Arz-talep dengesi gözetilmeli, fiyat balonları oluşması tuzağına düşülmemeli, oto kontrol mekanizmaları çalıştırılmalıdır.
Gayrimenkul yatırımlarının getirileri uluslar arası standartlarda ölçülmeli ve izlenmelidir.
Sektöre yabancı kurumsal firmaların gelmesi özendirilmeli,
Kurumsal yatırımcılar için şeffaf bilgiler oluşturulmalı,
Proje geliştiriciler için kolaylaştırıcı ve özendirici uygulamalar olmalı,
Bireysel yatırımcı ve kullanıcılar için yeterli ve nitelikli arz geliştirilebilmelidir.
Konut satışında mütekabiliyet düzenlenmesinin yanı sıra yabancıların oturma, çalışma, eğitim izinleri, giriş çıkış vize kolaylıkları, Türk bankalarından konut kredisi kullanabilme, konut sigortalama işlemleri gibi tüm konularda iyileştirmeler ve kolaylıklar oluşturulmalıdır.
Tabii ki 2023 yılına giden yolda en önemli finansal enstrümanlardan biri GYO’lardır. Başta altyapı GYO'lar olmak üzere farklı kategorilerde kurulmalarına ve faaliyet göstermelerine olanak sağlanmalıdır.
Konut portföyünden ticari gayrimenkul portföyüne geçiş sağlanmalı, likit ve yüksek getirili aktifler oluşturulmalıdır.
Yönetişim
Merkezi kamu otoritesi ve yerel yönetimler ile sektör oyuncuları arasında istişare, diyalog ve işbirliği kanalları en üst seviyede tutulmalıdır.
Kentliler ile sağlıklı diyalog mekanizmaları kurulmalıdır. Geçmişe saygılı, geleceği koruyan kararlar için bilimsel birikime ve verilere azami başvurulmalı ve saygı duyulmalıdır.
Sosyal medya artık hayatla iç içedir, bilgi ve haber saniyelerle paylaşılmaktadır. Önümüzdeki dönemde diğer sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de sosyal medya, halkla ilişkiler, pazarlama daha da önemli hale gelecektir.
Bahsettiğimiz düzenlemeler sektöre ivme, ekonomiye katkı sağlayacaktır. Özellikle gayrimenkulde tapu devri harçlarından doğan vergi kayıplarını engelleyecek sistemler kurulmalı, gereken adil düzenlemeler yapılmalıdır.
Gayrimenkul sektöründe vergi kaçağı yaygındır. Kurumsal olmayan üreticilerin ürettiği gayrimenkullerde çifte fiyatlandırma, faturalarda düşük beyan ve nakit ödemelerde düşük fiyat uygulamaları engellenmelidir.
Uygun koşulların sağlanması halinde, sektörümüz ekonomik büyümeye her yıl 1,5-2 puan arasında katkı sağlanacaktır.
Sonuç olarak bireyler için “yaşanabilir kentler” yaratılacaktır.
|
