Finansal krizin odağındaki konut sektörüne ilişkin değerlendirmelerimize Türkiye'deki görünümle devam ediyoruz. İnşaat sektörü katma değerinin milli gelirimiz içindeki payının yüzde 5'e yakın olduğu bilinmektedir. Ancak, tek başına bu büyüklük sektörün önemini ifade etmede yetersiz kalmaktadır. Oysa, inşaatların hızlanmasıyla beraber birçok sektörde üretim artışını yanında sürüklediği gözlenmektedir. Başta beyaz eşya olmak üzere, mobilya, çimento, demir-çelik, yapı malzemeleri, cam gibi bir çok imalat alanı bu durumdan en fazla etkilenenler arasındadır. Böyle bakıldığında toplam payın yüzde 20'lere yaklaşacağı söylenebilir. Merkez Bankası'nın son Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısı özetlerinde inşaat sektörüne ilişkin alışagelmedik uzunlukta bir değerlendirmede bulunması da, sektörün büyüme açısından artan önemini teyit etmektedir.
Milli gelire geç yansıyor
Yukarıda belirttiğimiz dolaylı ilişki içinde bulunan sektörlerin kiminin inşaat başlangıçlarından kiminin ise inşaat bitişlerinden etkilenmesi, sektör görünümündeki belirgin değişimlerin diğer sektörlere etkilerinin zamana yayılmasını getirmektedir. Ayrıca, sektörün doğrudan katma değeri Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından hesaplanırken de, öncü gösterge olan alınan yapı ruhsatları verisi 5 yıllık döneme farklı tamamlanma oranları ile dağıtıldığından sektördeki gelişmelerin milli gelir verilerine yansıması da zamana yayılmaktadır.
Bu nedenle, aslında 2002 ortasında hızlanan inşaatların milli gelir verilerine yansımaya başlaması, 2004 yılını bulmuştur. Dolayısıyla, yapı ruhsatlarında 2006 ortasında görülen yavaşlama eğiliminin esas etkisinin 2008 yılı ikinci yarısından itibaren daha belirgin görüleceğini düşünmekteyiz. Arz tarafındaki bu görünüme karşılık, konut talebi tarafında daha sağlıklı değerlendirme için veri yetersizliği göze çarpmaktadır. Özellikle, geçmişte kentlerde toplam konut ihtiyacını her yıl açıklayan Devlet Planlama Teşkilatı'nın (DPT) bunu 2005 sonrasında kesmesi önemli bir eksikliktir.
Konut açığı sürüyor
En son veride Türkiye'de kentlerde konut açığının kapatılması için üretilmesi gereken yeni konut miktarı, 2005 yılı için 679 bin 600 adet seviyesinde tahmin edilmekteydi. Ancak kentleşmenin devam etmesine karşılık Türkiye nüfusunun son TÜİK sayımında 70.5 milyon kişi ile o tarihte tahmin edilen 72.3 milyon kişinin altında kalması değerlendirmeyi zorlaştırmaktadır. Ancak ihtiyaç en iyi ihtimalle hafif düşse bile, Eylül 2007 itibarı ile son bir yılda kullanım izin belgesi alan (tamamlanan) inşaat sayısının 291 bin 660 adet olması, konut açığının devam ettiğine işaret etmektedir. Tüm bunları bir araya getirdiğimizde, sektörde durgunluk eğiliminin devam edeceğini, milli gelire katkının azalarak da olsa süreceğini ve kira fiyat artışındaki düşüşün arkasının geleceğini daha güvenle ifade edebilmekteyiz.
Fiyat düşüşü kalıcı değil
Buna karşılık, özellikle kredi görünümü nedeniyle kısa vadede konut fiyatlarında görülebilecek düşüş eğiliminin, konut açığının sürmesi nedeniyle orta vadede kalıcı olmasını zor görmekteyiz. Diğer taraftan inşaat başlangıçları, yaşanan durgunlukla yavaşlasa bile, sürmekte olan inşaatların zaman içerisinde kullanıma açılması ile açığın kapanma ihtimali de göz ardı edilmemelidir. Bu durumun, mortgage kullanımının henüz düşük seviyelerde olması nedeniyle, ABD veya İngiltere'de olduğu gibi olumsuz bir servet etkisine yol açmasını beklemezken, varlık değerlemesine ilişkin algılamaların bozulması nedeniyle tüketici güveni üzerinde olumsuz etkilerine dikkat edilmesinin gerekli olacağını düşünüyoruz.
Not: Söz verdiğimiz gibi Türkiye'de konut fiyatı kira oranına Referans'ın emlak endekslerini kullanarak baktık. Bu oranı Ocak 2008 itibarı ile Türkiye geneli ve İstanbul için 14 yıl olarak hesapladık. Bu oran fiyatların aşırı şiştiği belirtilen tepe noktasında İspanya'da 24 yıl, ABD'de ise 13 yıl olarak bulunuyordu.