Uzman araştırma ekibi ile süregelen yurtiçi ve yurtdışı projeleri inceleyen, Türkiye ile beraber 45 ülkede inşaat sektöründeki yatırım olanaklarını ve güncel durumu verilerle ortaya koyan, geleceğe yönelik öngörüler yapılmasını kolaylaştıran yapiveri.com, yeni yatırımlar için yöneticilere veri ve kişiselleştirilmiş analiz imkanı sağlamaya devam ediyor. yapiveri.com’un ekonomi danışmalığını yürüten ekonomist Barış Özus, Temmuz ayının gelişmelerini ele aldığı 'piyasalarda inşaat sektörü' değerlendirmesinde bir sektörün karşılaştırmalı performans analizinde kullanılabilecek önemli yöntemlerden birinin de piyasada bulunan yatırımcıların sektör bileşenlerine biçtiği değer olduğuna dikkat çekiyor. "Piyasa fiyatı odaklı bu yaklaşımın, sektörün gerçek değerini ne ölçüde doğru yansıttığı diğer önemli bir tartışma konusu olsa da, gerçek yatırımcıların şeffaf bir piyasadaki eğilimleri önemli bir gösterge olacaktır. Sektörel analiz anlamında, inşaat sektörünün kapsam tanımlaması oldukça güçtür" diyen Özus, şöyle devam ediyor:
"Sektör parçalanmış pek çok alt sektörü kapsamakta, yatay ve dikey pek çok sektörle doğrudan veya dolaylı etkileşim halindedir. Kuşkusuz, bu karmaşa piyasa fiyatı odaklı sektörel değerlendirmeler için de geçerli olacaktır. Nitekim, pek çok gelişmiş dünya borsasında olduğu gibi İstanbul Menkul Kıymetler Borsası'nda (İMKB) da inşaat sektörünün toplamını direkt simgeleyecek bir endeks mevcut değildir. Ancak, inşaat sektörünün toplamı için gösterge niteliğinde büyüklükler mevcuttur. Temmuz ayı bülteni, İMKB tarafından hesaplanan bu iki gösterge üzerine kurgulanmıştır. Bunlardan ilki İMKB Taş ve Toprak Endeksi (XTAST), diğeri ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Endeksi (XGMYO)’dir.
Aşağıdaki iki grafikten ilki bu endekslerin, Türkiye ekonomisinin geneli için gösterge kabul edilebilecek İMKB100 endeksine göre durumunu 2001-2011 döneminde, 2001 yılını baz alarak, sunmaktadır. Aynı şekilde, ikinci grafik ise kriz sonrası dönemi analiz etmek açısından 2009-2011 dönemini, 2009 yılını baz alarak incelemektedir.
2001 - 2011 döneminin genelinde, Taş ve Toprak endeksinin ülke endeksinin genelinden daha iyi performans gösterdiği ancak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı endeksinin ülke performansının altında kaldığı izlenmektedir. Aynı şekilde, analiz dönemi 2009 - 2011 aralığı için daraltıltığında, Taş ve Toprak endeksinin ülke performansına yakınsadığı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı endeksinin ise hem Taş, Toprak endeks performansının hem de ülke performansının üzerinde seyrettiği görülmektedir.
Piyasa fiyatı odaklı analizlerde, risk (oynaklık) ve getiri birlikte incelenmesi gereken büyüklüklerdir. Kısaca, “ bir sektör hangi risk seviyesine maruz kalarak mevcut getiri performansına ulaşmaktadır”şeklindeki yaklaşım, risk olmadan getiri olmaz jargonu ile birlikte değerlendirildiğinde, doğru olacaktır.
Yukarıda sunduğum 3. ve 4. grafikler XTAST, XGMYO ve İMKB’de tanımlı sektörlerin ( Sektörlerin detayları yazının sonundaki tabloda sunulmuştur) risk-getiri durumlarını yine 2001-2011 ve 2009-2011 dönemleri için ayrı ayrı analiz etmektedir. 2001 – 2011 döneminde XTAST endeksi yıllık yaklaşık %28 oynaklık ile yıllık ortalama %30 getiri yaratmaktadır. XGMYO endeksinde ise durum yıllık %37 oynaklık ile yıllık ortalama %15 getiri şeklindedir. Kısaca, XTAST endeksi daha düşük bir risk ile daha yüksek bir performs sunarak daha etkin bir noktada yer almaktadır. 2009 – 2011 döneminde durum her iki endeks için daha olumlu olsa da, XGMYO endeksindeki risk-performans olumlu değişimi oldukça dikkat çekicidir. Bu dönemde hem XTAST, hem de XGMYO endeksleri risk seviyelerini azaltmakta ve getiri performansları pozitif şekilde gelişmektedir. XGMYO endeksinin getiri performansı yıllık ortalama %15 seviyelerinden ciddi bir artış ile %65 seviyelerine ulaşmaktadır.
Son olarak, yukarıda 1. ve 2. Tablolar XTAST, XGMYO ve İMKB’de tanımlı sektörlerin ilişki durumları 2001- 2011 ve 2009-2011 dönemleri için analiz etmektedir. XGMYO endeksinin İMKB100 endeksi ile olan ilişkisi %82 seviyesinden, kriz sonrası dönemi kapsayan dönemde %73 seviyesine gerilemiştir. Diğer bir ifade ile getiri anlamında XGMYO, İMKB100’den bir miktar ayrışmıştır. Benzer durum XTAST endeksi için de geçerlidir. Endeksin İMKB100 endeksi ile olan ilişkisi %85 seviyesinden, kriz sonrası dönemi kapsayan dönemde %70 seviyesine gerilemiştir. Ayrıca XTAST ve XGMYO endekslerinin kendi arasındaki ilişki de %77 seviyesinden %65 seviyesine doğru güç kaybetmiştir.
Sonuç olarak, gerek performans gerek risk anlamında, 2009 kriz sonrası dönem hem İMKB Taş, Toprak endeksi hem de İMKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı endeksi için kriz öncesi döneme göre olumlu gelişmelerin izlendiği bir dönem olmuştur. Fiyat odaklı bu gelişmelerden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı sektörü, reel inşaat sektörü ve ülke ekonomine nazaran daha olumlu etkilenmiştir".
