Yabancıların en çok sorduğu soruyu ben de sizlere sorarak konuya girmek ve özellikle Avrupa ve Amerika basınında çıkan 'Türkiye'de ev alın' tavsiyeleri ile içeride yapılan 'emlak fiyatları geri çekilecek' yorumları arasında 'tezat' var mı sorgulamak istiyorum. Sevgili dostlar, konuyu 'tespitler-sorular-cevaplar' şeklinde ele alıp net çıkarımlara varmayı deneyeceğim.
Tespit 1: Avrupa Birliği süreci orta ve uzun vadede emlak fiyatlarına mutlaka olumlu yansıyacak ama kısa vadede özellikle finansal-siyasal gerekçeler ile oluşacak geri çekilmelere dikkat edin.
Soru 1: Cümlede geçen 'finansal-siyasal' gerekçeler ne anlama geliyor?
Soru 2: Emlak yatırımları diğer finansal araçlar gibi algılanabilir mi? Böyle bir değerlendirme doğru olur mu?
Sorulara 'bir hisse senedi grafiği üzerinde cevap arayalım' ve 'emlak fiyat trendleri de hisse fiyat hareket mantığına uyar' tezini ortaya atarak konuyu derinleştirelim.Grafik üzerinde yuvarlak içine alınmış dönemleri 'sizin konut almaya niyetlendiğiniz' dönemler olarak varsayalım. O dönemde, yani fiyatlar balon içindeyken, sizlere 'kısa vadede emlak fiyatları düzeltmeye maruz kalabilir, ama orta-uzun vadede yukarı' deseydim, belki kavramlar çok açık olmazdı.
Oysa yaşananlar grafiğe dökülünce yorum çok açık ve net; fiyat kısa vadede geri çekiliyor, realizasyonlar oluşuyor ama sonrasında yeniden yukarı dönüyor.
Tespit 2: Bu bir hisse grafiği ama aslında bir 'emlak fiyat grafiği' çizsek mantık çok farklı olmaz. Sadece dalgaların sayısı daha az ve genişliği daha büyük olarak karşımıza çıkar.
Tespit 3: Bütün fiyat trendleri, buna oturduğunuz veya almayı düşündüğünüz evin fiyatı da dahil olmak üzere, 'patlama-çöküş' teoremine göre hareket ederler. Dipler ve tepeler her zaman vardır.
Sonuç: 'Türkiye'de ev alın' tavsiyesi ile 'fiyatlar geri çekilir' tezi çelişen değil, doğru analiz edildiğinde birbirini tamamlayan yapılar. Burada ayrıntı zamanlamada yani vadede gizli.
Son söz: Türkiye'de emlak fiyatları önümüzdeki dönemde elbette yukarı gidecek ama kısa vadede 'kar realizasyonları' oluşması ve fiyatların geri çekilmesi gayet doğal.