Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) düzenlediği sektör buluşmalarının 'turizm yatırımları' başlıklı ikinci toplantısında konuşan BDO Türkiye Yönetici Ortağı Mehmet Önkal; “2000 yılında 10.4 milyon turistin geldiği Türkiye’ye, Ocak-Kasım 2011’döneminde 30.3 milyon turist ziyareti gerçekleşti. 2000-2011 arasında ülkemize gelen turist sayısı yüzde 291 arttı. Bu çok büyük bir artış" dedi. Turizm gelirleri de 2000 yılında 7.6 milyar dolarken, 2010’da yüzde 273’lük bir artışla 20.8 milyar dolara ulaşmıştır” dedi.
Sağlık turizmini 12 ay yapmak mümkün
Türkiye’de çok çeşitli turizm imkanları olduğuna dikkat çeken Mehmet Önkal, tüm turizm türlerinin her zaman istenilen çapta yapılamadığını ve bazı türlerin mevsimsel olduğunu anlattı. Kıyı turizmi, kış turizmi ve kültür turizminin sadece belli aylarda yapılabildiğine dikkat çeken Önkal, “sağlık ve termal turizmi 12 ay yapmak mümkün” diye konuştu.
Turizm ekonomisinin katkısı 71.5 milyar dolar
Sektörü, turizm endüstrisi ve turizm ekonomisi olarak iki ayrı şekilde değerlendirdiklerini de belirten Önkal, “Turizm endüstrisi, otel, lokanta, bar, golf, taşımacılık gibi direkt turizmle ilgili olan konuları kapsıyor” dedi. Turizm ekonomisinin ise yaklaşık 35 değişik endüstriyi içine aldığını vurgulayan Önkal, turizm endüstrisinin 2000 yılında 10.3 milyar dolarken, 2011’de 29.2 milyar dolara çıktığını aktardı. Turizm ekonomisinin ise çok daha büyük rakamları içerdiğine dikkat çeken Önkal, “2000’de 26.7 milyar dolarken, 2011’de 71.5 milyar dolara ulaştı” diyerek, sektörün Türkiye ekonomisine katkısını vurguladı. Türkiye’nin dünya turizminde birkaç senedir ilk 10’un içinde yer aldığını kaydeden Önkal, en çok turistin geldiği ülke sıralamasında Almanya ve Rusya’nın ilk iki sırada olduğunu söyledi. Önkal, Türkiye’ye gelen yabancıların kentlere göre dağılımında ise Antalya’nın bir numara olduğunu, arkasından İstanbul, Muğla, Edirne ve İzmir’in geldiğini belirtti.
Turizmin 1980’lerin başından itibaren büyümeye başladığı Türkiye’de, o dönem tüm yatak kapasitesinin, Rodos adasındaki yatak adedinden dahi daha az olduğuna dikkat çeken Önkal, Turizm Bakanlığı belgeli konaklama tesisleriyle ilgili rakamları da aktardı. Önkal, 2010’da işletme belgeli tesis sayısının 2 bin 647, yatak sayısının ise 625 bin 455 olduğunu, yatırım belgeli tesis sayısının ise 877, yatak sayısının da 252 bin 984 olduğunu kaydetti.
İstanbul’un çevre otellere ihtiyacı var
İstanbul’un Silivri’den başlayıp kesintisiz olarak yaklaşık 150 kilometre boyunca Tuzla’ya kadar uzandığına dikkat çeken Önkal, “İstanbul’un merkezi, konferans vadisi gibi yerler doldu. Buralarda tesis yapacak arsa ve arazi bulmak mümkün değil. En son Levent’te satılan bir arazinin metrekaresi ise 18 bin dolardı. Böyle kıymetli bir arazinin üstüne bir otel yapmak ve bu yatırımın geri dönmesini de o otelden beklemek mümkün değil. Ayrıca iki yakadan oluşan şehrin büyüklüğünden dolayı, çevre otellerine ihtiyaç duyuluyor. İstanbul etrafında, özellikle toplantı salonu, restoranı ve barı olan üç yıldız hizmet veren orta sınıf otellere ihtiyaç olduğuna inanıyoruz” dedi.
İstanbul’da otellerin 5 ana bölgede yoğunlaştığını söyleyen Önkal, “İstanbul 2003 yılında otellerde ortalama yüzde 57 doluluk yakalamış. Bu rakam 2010 yılında yüzde 73’e çıkmış. Ortalama oda fiyatımız da 108 dolardan 190 dolara çıkmış. Bugün öyle otellerimiz var ki oda fiyatı 650 Euro. Bu, dünya standartlarında da, epey yüksek bir rakamdır” şeklinde konuştu.
Son trend: AVM, rezidans ve otel bir arada
Otellerde en son trendlere de değinen Önkal, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün ilgisini 'Mix-Use Projeler'in çektiğini savundu. İçinde mutlaka AVM, rezidans ve otelin de yer aldığı projenin aslında iyi bir sinerji yarattığını vurgulayan Önkal, “İstanbul’un birçok yerinde bu örneklere rastlandığını söyledi.
Tüm dünyada ilgi gören ve yeni bir uygulama olan MAN-CHISE anlaşmalarına (Management – Franchise) da değinen Önkal, “Yatırımcılarımız, tesis yapıp anahtarı bir işletme şirketine teslim etmek yerine kendileri işletmek istiyor. Fakat otel tecrübesi olmayan yatırımcılarımızın da, bir marka alıp o markanın altında kendi yatırımlarını işletmeleri çok mümkün olmuyor. Yatırımcılarımızın otel tecrübeleri olmadığı için, üçlü bir anlaşma yapılıyor. Yatırımcı, marka şirketi ve bir işletme şirketi. Sonunda tesisin 2-3 yıllık işletmesini bu aracı işletme şirketi yapıyor. 2-3 sene sonra yatırımcı artık kendisi işletme tecrübesi edindiğinde, üçüncü şahıs olarak araya giren işletme şirketi çekiliyor. Yatırımcı, oteli işletmeye devam ediyor. Bu yöntem son iki senede çok popüler oldu” dedi.