Yapı-Endüstri Merkezi (YEM) tarafından düzenlenen 'Sürdürülebilir Büyüme' temalı Konut Konferansı 2011'de gerçekleştirilen paneller ve söyleşiler kapsamında; A+ konut ve bu ürünün müşterisinin beklentileri, 'konut' ekseninde Türkiye değerleme sektörünün genel çerçevesi, demografik ve sosyo-ekonomik özellikler bağlamında İstanbul’un kentsel gelişimi ve kentsel dönüşüm konularına odaklanıldı.
A+ Konut Geliştirme ve Yeni Tüketici Yaklaşımları
Yapı-Endüstri Merkezi tarafından bu yıl ikincisi düzenlenen ve teması 'sürdürülebilir büyüme' olan Konut Konferansı 2011’in ilk paneli "A+ Konut Geliştirme ve Yeni Tüketici Yaklaşımları" başlığı altında tartışıldı. Moderatörlüğünü Soyak Holding CEO’su Emre Çamlıbel’in yaptığı panelde "A+ kavramının neye işaret ettiği, farklı bakış açılarıyla neleri temsil ettiği" tartışıldı.
Bu anlamda panelin açılış konuşmasını da gerçekleştiren Çamlıbel, ilk Anahtar Konuşmacı Alejandro Aravena’nın gerçekleştirdiği sunumdan yola çıkarak; söz konusu politikaların ve yaklaşımların Türkiye genelinde de tartışılan hususlar olduğunu belirtti. Bu kapsamda GYODER tarafından hazırlanmış olan 'Dar Gelirliler için Konut Politikaları' adlı raporun önemine de değinen Çamlıbel, panelin konuşmacılarına "A+ kimdir ve beklentileri nelerdir? A+ konutlarında nasıl bir donanım arıyoruz? A+ için konumun önemi nedir?" gibi sorular da yöneltti.
Panelin ilk konuşmacısı, Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, konut sektörüne yönelme hikayesini anlatarak başladığı konuşmasına A+ konutların zamanla göreceli olduğunu, bunun temel nedeninin ise insanların hep bir 'farklılık' arayışı içerisinde bulunmalarına bağladığını aktararak devam etti. Binaların fiziksel özellikleri dışında bir de 'konum' faktörünün belirleyici olduğunu vurgulayan Durbakayım, bir diğer önemli unsurun ise konut projeleri kapsamında sunulan 'hizmetler' olduğunu belirtti.
Pazarlama ve satış stratejileri kapsamında müşteri ile 'empati' kurmanın önemine değinen Durbakayım, "Sizin ürettiğiniz ürün, kişilerin kullanacağı bir ürün. Siz kendinizi o kişilerin yerine koyarsanız problem de yaşamazsınız” dedi. Tüketicinin konuta taşındığı ilk günün ayrı bir önemi olduğuna değinen Durbakayım, taşınma sürecinde bir yetkilinin tüketicinin yanında bulunması gerektiğini ifade ettikten sonra; "Empati, doğru lokasyon ve doğru fiyatlarla müşterinin en telaşlı gününde yayında olun" dedi.
Astay Gayrimenkul Genel Müdürü Atilla Öztürk ise arka planda otel projelerine hakim oluşlarının bir anlamda kendilerine artı bir değer kazandırdığını belirterek, "A+ konut üreticileri otel imalatında eskiden kullanılan pek çok teknolojiyi altyapı tasarımı anlamında konut projelerinde kullanıyorlar ki bu da bir zaruret" dedi. Tüketicilerin fiziksel özelliklerden çok arka planda bulunan sistemi sorguladıklarını belirten Öztürk, A+ tüketicisinin bir beklentiyi satın aldığını anlattı.
Tüketici beklentisinin bütün takiplerini gözeten bir yerleştirmeyi öngördüklerini vurgulayan Öztürk, bunun çok maliyetli olduğunu belirttikten sonra lokasyonun ve 'manzara' faktörünün önemine odaklanarak "manzara A+ için önemli bir etken" dedi.
Siemens Ev Aletleri Satış Direktörü Haluk Çelebioğlu konuya daha farklı bir bakış açısıyla baktıklarını, hem kullanıcıların hem de konut üreticilerinin kendileri için müşteri olduğunu aktararak konuşmasına başladı. Yapı ve binalardaki gelişmeyi takip ettiklerini, konut üreticileri ile entegre bir biçimde çalıştıklarını anlatan Çelebioğlu, sorun çözme anlamında konut üreticilerinin yanında olmaya çalıştıklarını ve bu bağlamda kendi uzmanlık alanlarıyla ilgili çıkabilecek sorunları en aza indirmeye çalıştıklarını kaydetti.
Tüketicinin tercihlerinin inşaat gelişimine bağlı olarak değiştiğini anlatan Çelebioğlu, "A+ dediğimiz zaman konutlarda gerçek anlamda enerji tasarrufundan bahsetmemiz gerekiyor" dedi.
Konut Özelinde Türkiye Değerleme Sektörüne Genel Bakış
Konferansın öğleden sonra gerçekleştirilen ikinci oturumunda, 'konut' ekseninde Türkiye değerleme sektörünün genel bir fotoğrafı çekildi. Reidin.com iş Geliştirme Müdürü Mete Varas'ın moderatörlüğünü yaptığı oturumda, konuşmacı olarak Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Bekir Yener Yıldırım, EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, Türkiye Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı, A Pozitif Gayrimenkul Değerleme ve Ekspertizlik Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Pınarbaşı yer aldı.
Oturumun ilk konuşmacısı Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Bekir Yener Yıldırım, değerleme mesleğinin kurumsal bir kimlik kazanmasının Sermaye Piyasası Kurulu’nun konuya ilişkin düzenlemelerine paralel olarak gerçekleştiğini aktararak, çeşitli veriler üzerinden değerleme uzmanlarının profili üzerinde durdu. Yıldırım, Birliğin, bütün taraflarca kabul görecek bir değerleme standardı için bir taslak üzerinde çalıştığını, ayrıca minimum bedelleri gösterecek bir ücret tarifesini de yılbaşına kadar hazırlamayı ve yeni yılda yürürlüğe almayı hedeflediklerini açıkladı.
EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici de, konut pazarının bir makro resmini çizerek, değerleme sektörünün bu resmin neresinde durduğunu irdeledi. "Rekabetçi ortamda doğru proje geliştirmek için büyük resmi iyi okumalısınız" diyen Çekici, nitelikli değerleme raporlarının hızla gelişen pazarda her geçen gün daha da önemli hale geldiğini; ulusal ve global yatırımcılar için bir kılavuz olduğunu kaydetti. Sektörün hızla gelişiminde tüm aktörler arasındaki uyumun ve sinerjinin öneminin altını çizen Çekici, hizmet alanının genişlemekte olduğunu, hatta TOKİ ve büyük çaplı devlet projelerinin de değerleme sektörünün hedef alanları haline geldiklerini aktardı.
Çekici'den sonra söz alan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer ise İstanbul konut sektörünün gelişimi ve trendleri hakkında bilgi verdi. Son yıllarda hayata geçirilen ya da projelendirilen Marmaray, 7 Tepeye 7 Tünel, üçüncü köprü gibi ulaşım projeleriyle öne çıkan yerleşim bölgelerinin yeni konut projeleri için birer çekim merkezine dönüştüğünü ifade eden Dinçer, bu yerleşimlere örnek olarak da Haliç Kağıthane Bomonti, Sarıyer Arnavutköy, Ayazağa Maslak, Kartal Pendik, Yeni Bosna Güneşli Basın Express Yolu gibi aksları gösterdi.
Oturumun son konuşmacısı Türkiye Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı, A Pozitif Gayrimenkul Değerleme ve Ekspertizlik Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Pınarbaşı da, meslek alanıyla ilgili sıkıntıları anlattı. Değerleme uzmanlığının, bir eşik, ikinci bir iş gibi algılanmaya başladığı yönündeki endişelerini dile getiren Pınarbaşı, mesleğin amaç olmaktan çıkıp araç haline gelmeye başladığını belirtti. Buna ek olarak birlikte çalışılan kurumların oluşturduğu psikolojik baskıya da işaret eden Pınarbaşı, "Mesleğin geleceği, yerelleşme ve uzmanlaşmadan geçiyor" şeklinde konuştu.
Konut Geliştirmenin kentsel-sosyal-sektörel boyutu
Konferansın söyleşi bölümünde ise konut geliştirmenin farklı boyutlarına odaklanılarak özellikle demografik ve sosyo-ekonomik özellikler bağlamında İstanbul’un kentsel gelişimi ve kentsel dönüşüm konularına odaklanıldı. Moderatörlüğünü Yapı-Endüstri Merkezi Genel Müdür Yardımcısı İsmail Özcan’ın üstlendiği oturum kapsamında sürdürülebilir büyüme kapsamında kent merkezinin geliştirilmesi, değerlendirilmesi ve yeni konut alanları derinlemesine tartışıldı.
Oturumun ilk konuşmacısı Virtua Araştırma Merkezi Kurucu Ortağı Mehmet Demiray, Virtue Araştırma Merkezi olarak gerçekleştirmiş oldukları kapsamlı araştırmadan bahsetti ve bu bağlamda İstanbul'un genel konut coğrafyasını aktardı. İstanbul’da konut ve nüfus faktörleri anlamında yaşanan değişimlerden bahseden Demiray, arsa üretimi konusuna odaklanarak İstanbul’un birbirinden oldukça farklı gelişim halkalarına sahip olduğunu aktardı.
Kentsel yenileme alanının konut sektörünün 1980’ler sonrasında dahil olduğu bir alan olarak tanımlayan Demiray, temel ayrıntının işyeri konut dengesini tutturmak olduğunu vurguladı. Bu noktada demografik değişim ve hane kompozisyonuna da odaklanan Demiray, şu anda sektörün konut üretmeyi tercih etmediği mahallelerin önümüzdeki yıllarda temel konut ihtiyacını doğuracak mahalleler olduğunu aktardı.
Garanti Koza Gayrimenkul Koordinatörü Gürler Ünlü kentsel dönüşüme çok fazla bel bağlandığını ifade ederek "kentsel dönüşüm büyük bir fırsat gibi görülüyor ama bence oyunun kuralları komple değişecek" dedi. Kentsel dönüşümün arsa kıtlığı nedeniyle popüler olduğunu anlatan Ünlü, iş geliştirme açısından çoğu firmanın mantalitesini bir noktada değiştirmesinin gerekli olacağını vurguladı. Ünlü, sektör firmaların konuya daha stratejik bakarak artık 'profesyonel geliştirici kimliğine' sahip olmaları gerektiğini aktardı ve sözlerini proje değerlendirme metotlarının yeniden ele alınmasının gerekli olduğunu belirterek tamamladı.
Yaşanabilir Konutlar için Basit Çözümler
Konut Konferansı 2011, günün ikinci anahtar konuşmacısı Stefan Forster'ın, "Yaşanabilir bir kent için mimarlık" temalı sunumu ile sona erdi. Almanya'daki demografik değişimler üzerinden 'boşalan kent' (shrinking city) kavramına değinen Dünya Habitat Ödülü sahibi mimar, ağırlıklı olarak Frankfurt ve Hamburg'da hayata geçirdiği dönüşüm projelerinden örnekler sundu.
Almanya'daki eski konut bloklarının iki temel sorununu; yapı-avlu arasındaki bağlantıyı yeniden kurarak ve bina girişlerini yenileyerek aştıklarını belirten Stefan Forster, gerçekleştirdikleri dönüşüm projelerinde, planlar ve cephelerde olduğu gibi bina girişlerinde de farklı tipolojilere gittiklerini söyledi.