Soruyu biraz daha değiştirerek birkaç değişik şekliyle soralım ve aynı anda farklı yönlerden bakarak cevaplamaya çalışalım.
1- Param var, riskli ortam fiyatları aşağı çekmişken, alım yapmam doğru olur mu?
2- Param var, seçim sonrasını beklemem daha doğru olur mu?
3- Param yok ama düşen fiyatlardan yararlanarak, borçlanıp ev yapmak istiyorum, "şimdi sırasıdır" denebilir mi?
4- Elimdeki parayı kullanmadan, faize koyarak, bankadan borçlanıp yapacağım alımı finanse etmem doğru olur mu?
5- Hisse senetlerim var, şimdi piyasa yükseldi, kâr etmiş durumdayım, satıp ev alsam doğru olur mu?
Konuyu değişik şekillerden ele alarak onlarca, hatta yüzlerce, içiçe geçmiş olasılık içeren, birçok soru üretebiliriz. Peki bütün sorulara ortak zemin oluşturacak bir kurgu yapamaz mıyız? Daha değişik bir ifadeyle optimum bir strateji bulamaz mıyız?
Sizlerden gelen mesajlarda en çok sorduklarınızdan yola çıkarak bazılarını ele almak ve kısa kısa cevaplar vermek istiyorum. Bu cevaplar sonrası sentezi birlikte oluşturmayı deneyelim.
Bu faizden borçlanılmaz
1- Bugün için yüzde 1,5-2 arasında değişen oranlarla konut kredisi kullanmak doğru bir yaklaşım olabilir mi? Bana göre varolan şartlar içinde bu kadar yüksek bir faizden borçlanmak asla doğru bir hareket olamaz. Burada "evet, borçlanılabilir" diyebileceğimiz tek yaklaşım; artan iç siyasi risk ve finansal kırılma ile alacağınız malın satış fiyatının düşmüş olması ve yüksek faizle borçlansanız bile "artan faiz ve düşen ana fiyatın" birbirini dengelemesi koşuludur.
2- Özellikle yabancı bankalar neden bu oranlarla kredi vermek için ciddi bir çaba sarf ediyorlar. Onların ne kadar kazandığı sizin ne kadar kaybettiğinizle veya ödediğiniz kredinin ne kadar pahalı olduğu ile doğru orantılı. Dünya üzerinde en kârlı iş; yüksek faiz olan bir ülkeye para sok, kur düşük-yatay kalabiliyorsa hatta düşmeye devam ediyorsa, senden kârlısı olmaz. Böyle bir döngü bile "bu faizden borçlanılmaz" tezini destekliyor.
3- Emlak fiyatları finans piyasalarına paralel olarak 2006 yılının ilk üç ayından itibaren realize olmaya yani düşmeye başladı. Siyasi riskler atlatılır ve özellikle finans piyasaları düzelirse, bu yapı emlak fiyatlarını yeniden yukarı çeker mi? Örnek: Aşağıdaki borsa endeksi grafiği emlak fiyatlarının borsanın bozulduğu, faizlerin yükseldiği dönemde gerilediğini bize gösteriyor. Son dönemde yukarı dönen ibre ve çok az da olsa düşen faiz fiyatları yeniden yukarı iter mi?
Cevap çok açık; emlak fiyatları (aşırıya giden sermaye piyasası fazla parayı çeker tezi olsa da Türkiye’de çalışmaz, ev almak ayrı bir kavramdır) finans piyasalarındaki düzelme ve özellikle faiz düşüşü ile birlikte yeniden canlanacaktır.4- Bir bankanın genel müdürü ve bazı uzmanlar tarafından ağustosun 2’inci ve 3’üncü haftalarında "kısa sürede kredi faizi 1,3’ün altına gelir" açıklamalarına karşı çıkmış ve "birkaç ay içinde özellikle cumhurbaşkanlığı seçimi riski dağılmadan, faiz geri gelmez" iddiasını ortaya atmıştım, acaba hala aynı ısrarı mı sürdürüyor muyum? İç siyasi riskin nasıl şekilleneceği belli olmadan eskisi gibi bir finansal doku yakalamamız mümkün değil. Bu bozulmada en önemli etken kesinlikle iç siyasi risk. Dünya piyasaları tarihi rekorlara imza atıyor, Türkiye 2006 Mart başından beri kan kaybediyor. Bu noktada "Yapmayın Yiğit Bey, dolar düşüyor, faiz yükselmiyor, borsa bile küçük çaplı artıyor" demeyin, 2006 Mart başında faiz bugün gördüğü seviyeden en az yüzde 50 aşağıda ve sermaye piyasası yüzde 20 yukarıdaydı. O günden sonra dünya daha da iyiye giderken, biz devamlı geriledik. Siyasi risk dağılmadan faizin gerilemesi kolay değil.
5- Yine bir banka çalışanı tarafından, 2006 Mayıs sonrası oluşan 1.35-1.75 bandındaki dolar dalgalanmasında önerilen "Dolar kredilerinizi kapatın" önerisine son derece sert olarak TV programlarında ve bu köşede karşı çıkmış; "Dalgalanan kur patlar ve çöker, yüksek fiyattan kredi kapatmayın, bekleyin" tezini ortaya atmıştım, hala aynı noktada mıyım? Bekleyemeyenler, panik olanlar 1.55-1.75 bandında kredilerini kapattılar. Bekleyenler hala kârlı bir şekilde ödeme yapmaya devam ediyorlar. Özellikle 2002-2006 döneminde alınan dolar bazlı kredilerin, kur 1.8 YTL’yi aşmadığı sürece aynı dönemde alınan TL bazlı kredilere göre kârlı olduğunu daha önce tespit etmiştik. Aynı tezi kullanabilir ve "bekleyebiliriz." O gün "dolar kredilerinizi kapatın" çağrısına uymayanlar, bugün aylık taksitlerini 1,40-1,45 arasında ödüyorlar. Bu gerçeği grafik üzerinde de rahatlıkla görebilirsiniz.
Dikkat ederseniz kur 1 YTL üstüne çıkıp 1.70-1.75 YTL seviyesinde tepe yaptıktan sonra sürekli olarak gerileyen ve kısmi tepkiler veren bir trend çizmiş. Bu gerileme sırasında dolar bazındaki borcun ödenen her taksiti, YTL bazında borçlananlara göre daha düşük olarak gerçekleşmiş.Peşin alım uygun
6- Param var, alım yapayım mı? Kısa vadede özellikle finansal bozulma ile emlak fiyatlarında 2006 başına göre daha düşük seviyelerde olduğumuz kesin. Böyle bir yapıda, 12 ay içinde siyasi riskin dağılacağını da düşünerek; peşin paranızın avantajını kullanarak alım yapmayı deneyebilirsiniz. Burada tek bir etken var; siyasi risk artar ve Türkiye’de beklenmedik olaylar olur ise aldığınız emlak ciddi değer kaybedebilir. Bunlar olmadığı sürece özelikle genel seçimler sonrası bugünden daha primli olma ihtimali var. Bir hatırlatma: Mal satarken değil, alırken kazanılır.
7- Paramı kullanmadan faize verip, konut kredisi ile alım yapmam doğru olur mu? Sadece teknik açıdan bakar ve varolan getiri ve kredi oranlarını değerlendirirsek, doğru değil. Burada ayrıntı; paranıza ne kadar getiri sağlayabileceğinizde gizli.
Sonuç: "Nasıl olsa emlak eninde sonunda eder" deyip geçmeyin. Günümüzde paranın fırsat maliyeti çok önemli ve alırken, satarken veya borçlanırken yapacağınız küçük hesaplamalar size ciddi kâr sağlayabilir. Girişte sorduğumuz bütün soruların optimum stratejisi; ne alırsanız alın, ne satarsanız satın paranızın fırsat (zaman) maliyetini doğru hesaplayın ve varlıklarınızın veya edinmeyi planladıklarınızı değeri hakkında asla hayale kapılmayın. Not: Konu hakkında özellikle finans piyasaları ile ilgili olarak www.finansanaliz.net adresinden daha geniş bilgi alabilir ve bu adresten bana ulaşabilirsiniz.