Proje Sonrasında Büyük Bir Devlet Müdahalesine Gerek Kalmayacak

 

Bunun pilot bir uygulama olduğu, sonrasında diğer adalarda devam edeceği dile getirilmişti daha önce Beyoğlu Belediyesi tarafından…

 

Ben Tarlabaşı’nda dönüşecek başka bir alan bilmiyorum. Demirören Grubunun alışveriş merkezi yaptığı bölge var, hemen proje alanımızın hizasında İstiklal Caddesi üzerinde. Ama onun dışında Tarlabaşı’nda Belediyenin ilan ettiği başka yenileme alanı yok. Bu sorunun doğrudan muhatabı Beyoğlu Belediyesidir.

 

Bu yenileme projesi için kent merkezinde, büyük rant sağlayacak bir alanın seçilmiş olması tartışmalara neden oluyor doğal olarak…

 

Seçilen proje alanın çok doğru bir lokasyonda olduğunu düşünüyorum.

Şunu da söylemekte fayda var. Bizim bugün insanlara 150, 200, 300 bin dediğimiz değerler, bundan 4-5 sene önce, projenin hiç esamisi yokken 30 bin- 50 bin lira arasında değişiyordu. Yani burada 50 bin liraya 4 katlı bina almış olan pek çok mülk sahibi ile uzlaşma sağladık.

 

Ama kent merkezinde yer alan bir gayrimenkul zaten er ya da geç değerlenecektir.

 

Bu değer, projenin ürettiği bir değer. Rant diyorsunuz ya, aslında o rantı buraya proje getirdi. Projeyi bugün çekin, bu değerler yine 50 binlere düşecektir. Eğer proje yapılamayacak bir noktaya gelirse, o değerlerin yine aynı noktaya düşeceğini düşünüyorum. Çünkü kimse alanı tek tek dönüştürme enerjisine ve cesaretine sahip değil. Yani şu köşedeki binayı altınla da kaplasanız, çevresinde bu kadar boşluk ve güvenlik sorunu varken kimse gelip de kendi mülküne yatırım yapmıyor burada.

 

Biraz ötede, Kamer Hatun tarafında yatırımlar yapılıyor…

 

Çevrede pek çok mekan değişmeye devam ediyor. Talimhane’yi önemli bir dönüşüm bölgesi olarak görüyorum. Öğrenciliğim süresince o bölgeye girmeye çekinirdik, yürüyemezdik bile. Talimhane bir şekilde turizm merkezi ilan edildi. İyi kötü, doğru yanlış bir sürü iş yapıldı ve şu anda kentin büyük enerji üreten bir bölgesi. Ekonomik yönden ciddi anlamda kalkındı, önemli toplantılara ev sahipliği yapıyor. Plancı ya da mimar olarak çok eleştirebiliriz ama kent için önemli bir enerji ve sinerji yarattı bence.

 

Talimhane örneği ortada… Hemen aşağıda Şişhane bölgesi var ki bugün İstanbul’un en hızlı gelişen noktası ve bence Tünel’deki eğlence sektörü ve İKSV kaderini değiştirecektir bu bölgenin. Hemen karşısında oteller var. Altta, Kasımpaşa’da, tersane bölgesi dönüştürülüyor. Tarlabaşı da tam bunların ortasına denk geliyor.

 

Tarlabaşı Projesi’ni bu alandan çekin, koskoca bir bölge arasındaki büyük bir arazi çöküntü bölgesi olmaya devam edecek. Belki dönüşümü 30-40 yıl alacak. Ama siz bölgenin tam ortasına bu kadar değerli bir projeyi getirirseniz, Şişhane-Talimhane-Tarlabaşı, hemen karşısında İstiklal Caddesi gibi bir potansiyel varsa, emin olun bölge, bundan sonra belediyenin müdahalesine gerek kalmaksızın, o mülk sahiplerinin kendi iradesiyle ve kendi enerjisiyle dönüşecektir. Yani artık büyük bir devlet müdahalesine de gerek olmayacaktır bu arada kalan bölgelerde. Arada kalan bölgelerden kastım, Talimhane ile Tarlabaşı arasında kalan bölge ile Tarlabaşı-Şişhane arasında kalan alanlardır.

 

Bu yeterince büyük bir müdahale değil mi?

 

Bu da büyük ve önemli bir müdahaledir. Beyoğlu Belediyesi böyle bir irade ortaya koymasaydı, bu proje gerçekleştirilemezdi. Bölge unutabilirdi, kendi haline bırakılabilirdi. ‘Ne olursa olsun’ diyebilirdi. Burası da boşalmaya devam ederdi. Kendi kendine yıkılmaya terk edilirdi. Bu da bir seçim olurdu. Bence Beyoğlu Belediye Başkanı vizyoner bir tavır ortaya koydu ve insanları kaderiyle baş başa bırakmak yerine, yeni oluşan değerin ortağı olacakları bir model oluşturarak alana müdahale kararı aldı. Evet, haklısınız, bu bölgenin kaderini olumlu anlamda değiştirecek olan büyük bir müdahaledir.

 

İstanbul’da kimsenin bu bölgenin olumlu yönde dönüşümüne karşı olacağını sanmıyorum çünkü çok merkezi bir yer...

 

İstanbul yüzyıllardır değişmeye devam ediyor zaten. Bu bölgeyi imar edenler yerine bugün alanda bambaşka sosyal kesimlerden insanlar yaşıyor. Gelecekte bu durumda farklılaşacaktır. Bu kentsel dinamiğin getirdiği bir sonuçtur. Değişime karşı olmak yerine ‘değişimi yönetmeye çalışmak’ gerekmektedir. Tarlabaşı değişmek durumundadır. Değişirken de özellikle alandaki mülk sahiplerinin çıkarlarının gözetilmesi temel hedef olmuştur.

 

Kiracıların projedeki mağduriyeti projenin en çok tartışılan boyutlarından biri. Tarlabaşı Derneği Başkanı Ahmet Gün geçtiğimiz Mayıs ayında yaptığı basın açıklamasında bu konuya yeniden vurgu yapıyordu.

 

Bu bölge kamu mülkü olmayan ve tamamen özel kişilere ait mülklerden oluşan bir bölgedir. Dolayısı ile kiracılar ile mevcut mülk sahipleri arasındaki hukuka bizim müdahale etmemiz söz konusu olamaz. Bu alanda mülk edinen kişiler gelecekte de aynı kişilere kiralama yapmayı tercih edebilirler. Sayın Gün’de proje alanında mülk almak yoluyla anlaşma yolunu seçerse mevcut kiracılarını korumayı tercih edebilecektir. Ancak takdir edersiniz ki uzlaşma sürecinin asıl tarafları mülkiyet sahipleridir.

 

Kaldı ki Beyoğlu Belediyesi TOKİ ile yaptığı protokol gereği alandaki kiracılara çok uygun koşullarda ev sahibi olma olanağı tanımaktadır.

 

Görüşmelere başladığımız zaman karşımızda mülkiyet sahipleri açısından şöyle gruplar vardı:

 

1. Miras yoluyla mülk edinmiş ve burada halen oturan 3-5 aile: Mülk ailesinden kalmış, burada doğmuş büyümüş, Rum ve Ermeni azınlıklara mensup aileler…

 

2. Örneğin 10-30 yıl önce gelmiş burada mülk edinmiş, çocuklarını burada büyütmüş kalıcı aileler: Onlar da sayıca çok değil.  Burada uzun yıllar ikamet eden aileler toplamın ancak %5-10’unu tutuyor

 

3. Burada ikamet etmeyen, dolayısıyla miras yoluyla mülk edinmiş ama bu alanı terk etmiş mülk sahipleri: Bunlar artık bu alandaki mülklerini gözden çıkarmışlar. İçinde hiç tanımadığı insanlar oturuyor. Ne kira alıyor ne bir şey alıyor. Bunlar bizim en başta anlaştığımız % 30-40’lık gruptu. Neden projeye taraf oldular? Zaten mülkü efektif kullanamıyorlar. Daha konforlu bir alanda yaşamak istiyorlar. Tekrar kendileri için manevi değeri olan bir bölgeye geri dönmek isteyen bir grup da var.

 

Bunun dışında uzlaşma sürecinde bizim en çok zorluk çektiğimiz gruplardan biri aktif ticaretini sürdürenlerdi. Bir yandan vergisini verip kamusal sorumluluğunu yerine getiren, bir yandan da ticaretini sürdüren vatandaşlar. Tabii bu, en başında herkese konut verme iddiasına dayalı bir projeydi. Sonra projede ara revizyonlar oldu. Cadde üstünde ve arkalarda aktif ticaret yapanlar tek tek tespit edildi. Projelerde onlara yönelik revizyonlar yapıldı. Dükkanlar üretildi ve denildi ki, “Tamam size yine aynı konumda, aynı noktada ticari birim vereceğiz. Buyurun görüşmelere gelin”. Zaten ondan sonra projenin kaderinde önemli bir değişiklik olduğunu düşünüyorum.

 

En önemli proje tarafları ise bölgenin en eski mülk sahipleri olan Azınlık Vakıfları temsilcileri idi. Bölgede 2 önemli Ermeni Vakfı, 1 Süryani Vakfı, Vakıflar Bölge Müdürlüğünün mülkleri mevcuttu. Tüm bu gruplarla uzlaşma sağlandı. Projeye büyük destek verdiler.

 

Tarlabaşı Derneği’nden yapılan açıklamada projede bir de alışveriş merkezi bulunduğu savunuluyor.

 

Projemizde alışveriş merkezi yok. İnternetten avan projeleri açıp bakın lütfen. Burada, 360 ada ofis binasıdır. Alt katında 2-3 tane yeme içme noktası vardır. Ticaret değil hizmet binasıdır tamamen. Ada 361’de ise zemin kat dükkanları var, üst katlar tamamen ofis. Yani biz alışveriş merkezi projesi yapmadık. Böyle bir yanlış da yapmayız. Nişantaşı’daki City’s deneyimini biliyoruz.

 

Beyoğlu İstiklal Caddesi buradayken, Demirören zaten büyük bir alışveriş merkezi yaparken, bizim projede alışveriş merkezine yer vermemiz çok akıllıca bir yatırım olmazdı. Üstelik yapı adalarının ölçeği de çok küçük.

 

Alışveriş merkezi için en az 40 bin metrekarelik inşaat yapıyor olmanız lazım. Bizim toplam inşaat alanımız neredeyse bunun iki katından biraz fazla. Hepsini alışveriş merkezine ayırma gibi bir lüksümüz yok. Biz ofis binası yaptık. Çünkü koruma nazım imar planı burada ofis ve zemin kat ticaret yapabileceğini söylüyordu. Aynı fonksiyonları getirdik. Bir otelimiz var. Onu da gece gündüz dengesini doğru korumak için yaptık. Ofis binaları gece burayı boşalttığı zaman, otelin cadde üstünde güvenliği koruyan ve 24 saat çalışan bir fonksiyonu var. Gündüz yaşayan gece boşalan alanlar yerine karma kullanımlar getirmeye çalıştık. Bu da doğru bir plan kararıydı bence.