Maketten konut alan tüketici pek çok riski de beraberinde satın alıyor. Projenin tamamlanamama ihtimali bir yanda dururken, ihtişamlı resimlerle süslü gösterişli kataloglarla pazarlanan daireler teslim edildiklerinde beklentilerin çok uzağında da kalabiliyor.
Henüz inşa edilmemiş bir daire alınırken en çok akıl karıştıran ve hayal kırıklığına neden olabilen detaylardan biri de konut büyüklüğü. Şirketler genellikle brüt metrekare üzerinden satış yapıyor. Tüketici, dairesinin net büyüklüğünü öğrenmediyse, teslim sırasında beklediğinden daha küçük bir daireyle karşılaşıyor. Bunun en sık karşılaşılan nedeni, bazı şirketlerin sosyal donatı alanlarını ve otoparkları da brüt metrekareye dahil ederek satış yapması. Durum böyle olunca, brüt-net farkı çok açılıyor. Örneğin, brüt büyüklüğü 140 metrekare olan bir daireyi, "Kullanılabilir alanım en az 120 metrekare olur" diye düşünerek maketten alan tüketici, inşaat bittiğinde net büyüklüğün 99 metrekareye kadar indiğini görebiliyor. İşte, bu gibi beklenmeyen durumların önüne geçmek için, maketten konut alımlarında net büyüklüğü ve brüt metrekareye nelerin dahil olduğunu mutlaka sormak gerekiyor.
‘Daire planını inceleyin'
Sinpaş'ın da aralarında bulunduğu pek çok büyük şirketle çalışan; Akasya Acıbadem, Bosphorus City gibi dev projelerin altında imzası olan Yüksek Mimar Mehpare Evrenol, tüketiciye daire planlarını gösteren katalogları incelemelerini tavsiye ediyor. Bu broşürlerde, her odanın net büyüklüğünün sıva payı bile düşülerek yazıldığına dikkat çeken Evrenol, "Burada net büyüklüğün yazılmaması kusurdur. Kurumsal şirketlerin hiçbiri itiraza mahal vermez. Bu kuralı bozmaz. Sözleşmede neti ve brütü mutlaka belirtir" diyor.
Evrenol, brüt-net metrekare farkının yüzde 15 seviyesinde olduğu bir yapının en iyiyi yakaladığını, kötü yapılarda ise bu farkın maksimum yüzde 40'a kadar çıkacağını ifade ediyor. "Brüt 100 metrekare olan bir dairenin ortalama net büyüklüğü 75 metrekare civarında olur" diyen Evrenol, bu oranın binada bulunan daire sayısı ile bina yüksekliğine paralel değişimler gösterdiğini söylüyor. Evrenol, "Bina yükseldikçe, bu oranın bozulması kolaylaşır. Çünkü kolonlar, perdeler çok genişler" diye konuşuyor.
Net-brüt metrekare farkı, fiyata nasıl etki ediyor?
Konut satışlarında metrekare fiyatının bin TL ve altında olması tüketiciyi en çok cezbeden ve ‘uygun fiyatlı konut aldığını' hissettiren etken. Ancak brüt 100 metrekare bir konutu 100 bin TL'ye alan tüketici konutunun her metrekaresi için bin TL ödediğini düşünürken, kullanabileceği net alanın 100 metrekareden az olduğunu göz ardı edebiliyor. Daire metrekarelerinin içine otopark, peyzaj alanı ve sosyal donatı birimlerinin de katılması, brüt-net farkını açarak konutu olduğundan büyük gösterip birim fiyatın düşük olduğu izlenimi uyandırabiliyor. Alıcılar, görünürde metrekaresi büyük; ancak gerçekte küçük daireleri ‘ucuz' hissi veren metrekare fiyatıyla alıyorlar.
Hesap nasıl yapılıyor?
-Konuttaki her bir oda, banyo, mutfak ve balkonun sıvaları da çıkmış olarak hesaplanan süpürülebilir, yürünebilir alanı, net büyüklüğü gösteriyor.
-Brüt alan ise 3 farklı biçimde hesaplanabiliyor:
1-Katın dıştan ölçülen, asansör ve boşlukların düşürüldüğü inşa edilebilen alanı şeklinde,
2-Yangın merdiveni de bu hesaplamanın dışında tutularak,
3-Bina girişi, otoparklar, sosyal tesisler (havuz, vs) ve peyzaj alanlarından gelen pay da konutun brüt alanına eklenerek.
-Metrekaresi bin TL olan bir konutu ele alırsak, birinci brüt hesaplamasına göre brüt 100, net 75 metrekare büyüklüğünde bir daireden yola çıkalım.
-İkinci brüt hesaplamasına göre, brüt 96 metrekareye, fiyat bin 10 TL'ye çıkıyor.
-Üçüncü ve en çok tartışılan brüt hesaplamasında ise, sosyal alan ve diğer etmenlerden gelen payla, brüt 120 metrekareye çıkarken, fiyat 980 TL'ye iniyor. Ancak net büyüklük 75 metrekarede kalıyor. Tüketici, metrekaresi 980 TL olan bu konutu net büyüklüğünü öğrenmeden, uygun fiyatlı bularak satın alıyor; ancak daha sonra dairesinin 75 metrekareye kadar küçüldüğünü fark edince, bu fiyatı yüksek bulabiliyor.
‘Yaşam tarzı alıyorsanız bedelini ödeyeceksiniz'
Mimar Mehpare Evrenol, tüketicinin artık yalnızda konut satın almak istemediğini, yaşam tarzı aradığını belirterek, şu görüşleri aktarıyor: "Brüt hesabı yapılırken, sosyal alanlar dahil edildiyse metrekare artarken, fiyat düşüyor. Diğer türlü ise metrekare küçülüp fiyat yüksek görünüyor. Çarpıp bölünce sonuç aynı. Tüketici, sadece sosyal tesislerin parasını da bu şekilde ödemiş oluyor. Diğer türlü, bu miktarlar, metrekare fiyatı yüksek tutularak zaten konut fiyatına yansıtılıyor. Vatandaş, artık yalnız tepesindeki damı, klozeti satın almıyor. Spor salonu, yüzme havuzu istiyorsa, onun parasını da bir şekilde ödeyecek. Evden çıkınca bakımlı bahçeler görmek istiyorsa, o çimlerin parasını ödeyecek. Bu yaşam tarzının bir bedeli var. Tüketicinin burada yapması gereken, yanılmamak için konutunun net büyüklüğünü satın almadan önce öğrenmektir."
‘Pazarlama tekniği oldu sözleşmenizi kontrol edin'
Mimarlar Odası İstanbul Şubesi Başkanı Eyüp Muhçu da tüketicilere sözleşmeyi incelemelerini tavsiye ediyor. "Bu tür yanılsamalar olduğunu biliyoruz" diyen Muhçu, sözleşmede konutun net ve brüt büyüklüğü yazdığı taktirde tüketicinin itiraz hakkı bulunmadığına dikkat çekiyor. Muhçu, şöyle devam ediyor: "Proje üzerinden yapılan satışlarda bu gibi durumlara sıkça rastlanıyor. Çünkü görmediğiniz bir şeyi satın alıyorsunuz. Pazarlama tekniği olarak size büyük metrekareyi, brütü söylüyorlar. Fiyatın düşük görünmesi satış yolunu açtığı için abartılı tanımlamalar, hesaplar gündeme getirilebiliyor. Bina dışı alanlar genelde konut metrekaresine dahil edilmez. Fakat sözleşmede bu belirtiliyorsa, siz de imzalamışsanız kabul etmişsinizdir. Tüketici bilinçli hareket etmeli."
‘Uygulama yasa dışı değil, ama düzen başka'
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, Türkiye'deki inşaatçılık anlayışının genel olarak bina dışı alanları daire metrekaresine dahil etmediğine işaret ediyor. Aşçıoğlu, katın dıştan dışa ölçümünün daire sayısına bölünmesiyle brüt alanın hesaplanacağını ifade ederek, "Türkiye'de oturmuş hesaplama ve satış düzeni böyledir" diyor. Yerleşik sistemde, kat brütünde sosyal alanların yer almadığını kaydeden Aşçıoğlu, şunları söylüyor: "Fakat sosyal alanları ve otoparkları da buna eklemek istiyorsanız sözleşmenize yazarsınız. Bu uygulama yasa dışı değil. Tüketici ve satıcının anlaşması böyle olursa kimsenin diyecek bir şeyi yok. Tabii bilinçli olmak gerek."