Haber7'nin haberine göre, gayrimenkul yatırımlarında yeni bir dönem tekrardan başlıyor. Geçtiğimiz günlerde Resmi Gazete'de yayınlanan tebliğ ile birlikte artık inşaat firmaları geliştirdikleri projeleri sertifikalar aracılığıyla m2 bazında satabilecek.
Bu uygulama sadece inşaat firmalarına finansman kaynağı yaratmayacak. Lüks projelerden daire almayı düşünmeyi bırakın bunun hayalini dahi kuramayan vatandaşa da yarayacak. Çünkü bu uygulama ile birlikte birikimini ya yastık altında tutan ya da şehir dışında vasıfsız araziler üzerinde yapmak zorunda kalan küçük yatırımcıya da lüks projeler üzerinde yatırım yapma fırsatı doğacak.
İlk olarak Toplu Konut ve Kamu ortaklığı İdaresi tarafından 1989 yılında Halkalı Toplu Konutları ve 1996 yılında Ataşehir Emlak Bankası konutları için uygulanan, ancak farklı sebepler ile günün koşullarından ötürü istenen sonuçların alınamadığı Gayrimenkul Sertifikası ihracı uygulaması günün şartlarına göre uyarlanarak tekrardan hayata geçiriliyor.
Yaklaşık 1 ay önce yasalaşan ve uygulama tebliğleri beklenen Gayrimenkul Sertifikası ihracına yönelik esaslar ve kurallar belirlenerek Resmi Gazete'de yayınlandı.
İnşaat firmalarına proje aşamasında finansman kaynağı yaratacak ve gayrimenkul satışlarını da önemli ölçüde etkileyecek olan gayrimenkul sertifikası, yerli ve yabancı yatırımcı için de borsa, altın, döviz gibi işlem görerek kazanç kapısı olacak.
1 m2 dahi satın alınabilecek
Tekrardan hayata geçirilen uygulama çerçevesinde gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkarabilecek. Bu da yastık altında ufakta olsa belli bir birikimi olanların ihracı yapılmış olan projelerden 1 m2'den başlayarak istedikleri oranlarda alan satın alabilmelerine fırsat verecek. Proje üreticileri ihraç öncesi söz konusu proje ile ilgili ne zaman tamamlanacağı ve ne şekilde olacağı şeklindeki tüm bilgileri kamuoyu ile paylaşacak. Bu bilgiler ışığında sertifika alımları proje bitimine kadar devam edecek.
Sertifikalar 3 ile 10 bin TL arasında olacak
Projenin bulunduğu yer, donanımları (Oyun parkı, havuz, otopark gibi), daire sayısı, yüklenici firmanın piyasa algısı gibi ekstra özellikler ihraç edilecek sertifikaların m2 birim fiyatlarını belirleyecek. Bu da İstanbul'daki lüks projeler göz önünde bulundurulduğunda ihraç edilecek sertifikaların m2'sinin 3 ile 10 bin TL olacağı anlamına geliyor.
5 bin ile milyon TL'lik dairelerin priminden yararlama fırsatı
Alınan sertifikalar projenin yapımı süresince değerlenecek ve yatırımcısına kazanç sağlamış olacak. Böylelikle milyon dolarlık dairelere sahip olma gücü olmayan dar gelirli vatandaş da elindeki 5-10 bin TL'lik sertifikalarla bu projelerin primlerinden faydalanmış olabilecek. Yine bu rakam lüks projelerin temelden satış fiyatı ile tamamlandıktan sonraki fiyatları göz önünde bulundurulduğunda sertifika sahiplerine m2 başına yatırdıklarının en az bir katı kadar para kazandıracağı anlamına geliyor.
İster kazanç, ister daire alınabilecek
İnşaat firmaları ihraç yaptıkları projelerle ilgili 3 ayda bir durum raporu yayınlayacak. Yayınlanan bu raporlara bakarak sertifika sahipleri yatırım yaptıkları projenin ne aşamada olduğunu öğrenebilecek. Pr oje tamamlanana kadar sertifika işlem görecek ve proje bittiğinde işlemden çekilecek. Proje tamamlandıktan sonra sertifika sahipleri isterlerse daireyi, isterlerse borsada işlem gören sertifikanın kazancını alabilecek. Talip oldukları dairenin fiyatına karşılık elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmayanlar ise ellerindeki kâğıtları peşinat saydırarak geri kalan kısmını kendileri ödemek suretiyle talip oldukları dairenin sahibi olabilecek.
İhraç projenin yüzde 50'sini geçemeyecek
Gayrimenkul sertifikaları Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenen kriterler çerçevesinde ihraç edilebilecek. Gayrimenkul sertifikası ihraç edebilmek için ihraç edilecek gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, gibi ayni ve şahsi hak olmaması gerekecek. Sertifika ihracı oranı ise söz konusu projenin tüm bağımsız bölümlerinin SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından belirlenmiş değerinin %50'si kadar ancak olabilecek.
Önüne gelen gayrimenkul sertifikası ihraç edemeyecek
Her isteyen geliştirdiği proje üzerinden kafasına göre gayrimenkul sertifikası ihraç edemeyecek. Sertifika ihraç etmek isteyen proje sahiplerinin o arsanın mülkiyetine tamamı ile sahip olmaları zorunlu kılınırken, yine söz konusu arsa üzerinde kat irtifakı kurulması da şart olarak belirlendi. Ayrıca sertifika ihraç edecek inşaat firması ihraç edeceği projenin tümünün satış değerinin en az %50'si değerindeki bir projeyi SPK' ya başvuru tarihinden en az 5 yıl önce tamamlanmış olması da gerekecek.
Paralar özel bir hesapta tutulacak
Gayrimenkul ihracından elde edilecek gelirler yetkili kuruluş tarafından, fon veya banka nezdinde özel bir hesapta tutacak. Bu kuruluşlar elde edilen geliri devlet tahvili, hazine bonosu, kira sertifikası, vadeli mevduat veya katılım hesabı ile SPK tarafından uygun görülecek olan bir sermaye piyasası aracına yatırabilecek.
Her türlü riske karşı tam koruma
Gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul projelerinde yaşanabilecek olası fiyat düşüşlerine karşılık yatırımcıları asgari seviyede koruyacak bir opsiyon içerecek. İhraçlar ise aracı kurumlar ve bankalar nezdinde yapılmak zorunda olacak. Bu denetim nedeniyle ihraç edenin cezai şart ödemeleri de garanti altına alınmış olacak. SPK bu cezai şart bedellerinin banka tarafından garanti altına alınmasını isteyebilecek. Böylelikle projenin tamamlanması ve firmanın iflas etmesi halinde sertifika ihracındaki zarar bu garanti üzerinden karşılanacak.