Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre, gayrimenkule yeni girişler önemli bir risk alanı oluşturmaya başladı. Bağdat Caddesi’ndeki sıkıntıda yeni girişlerin etkisi büyük. Konu caddeyle sınırlı değil. Bakkalı, terzisi, kuaförü sektöre girmeye devam ediyor. Türkiye geneli müteahhit sayısının 330 bine ulaştığı tahmin ediliyor. Sadece İTO’ya kayıtlı sayı 60 bin! 80 milyonluk Almanya’da sayı 3.800. Tüm Avrupa’da 20 - 30 bin arasında. Yani Türkiye’de tüm Avrupa’nın 10 katı müteahhit var. Yeni girişlerin yarattığı sorunlar sektörün gündeminde. Kat karşılığı arsa bulan imar alıp maketten satıyor. Tıkanan projelerin büyük çoğunluğu da bunlar... Sektörün markaları, dernekleri gidişatın bütün sektörü tehdit ettiği görüşünde.
Türkiye’de müteahhit sayısındaki fazlalık konut üretimine yansıyor. Halihazırda konut satışlarının neredeyse iki katı oranda yeni üretim var. Sektöre yeni giren firmalar dahi 500, 1000, 1500 konutluk büyük projeler yapabiliyor. Henüz müşteri kitlesi edinmemiş bu firmalar pazarlama açısından da acemi olabiliyorlar. Bu da satışlarına yansıyor. Düşüş olduğunda işçi parası, malzeme parası ödeyemiyorlar. Sistem tıkanıyor. Bundan dolayı pek çok işçi firmalarıyla mahkemelik. Malzemecilerin taşeron yerine ana yüklenici firmadan ödeme alma yoluna gittiği konuşuluyor.
Sektörün büyük markaları müteahhit enflasyonunu son dönemde daha fazla dikkate getirmeye başladı. İfadeler şöyle: Gayrimenkul firmaları devlet ihaleleri için nasıl bazı koşulları yerine getirmek zorundalar ise bu standartlar özel projelerine izinlerde de aranmalı. Devlet ihalelerinde firmalardan vergi borcu yoktur belgesi, teminat ve iş bitirme belgesi isteniyor. Sermaye durumuna bakılıyor. Ancak gayrimenkul sektöründe proje yapmak için böyle bir koşul yok. Giriş için bir inşaat şirketi kurmak yeterli. Başka koşul aranmıyor.
Bağdat Caddesi ders olmalı
Nasıl önlemler alınabilir? Bu konuda öneriler var. Şöyle sıralıyorlar: Sermaye ve teknik yeterlilik olsun. İlk defa girenlere inşaat büyüklüğü sınırı getirilsin. Bilançolarına bakılarak ilk kez girenlere 1000 metrekare sınırı uygulanabilir. Vergi borcu varsa izin verilmemeli. İşini bitirdikten sonra katlamalı olarak aldığı iş miktarını artırabilir. Sektöre denetimsiz girişler Bağdat Caddesi gibi bölgelerde acı sonuçlar vermeye başladı. Şayet sektörde böyle bir önlem alınmazsa bu sektör geneline yayılan iflaslara yol açabilir uyarısı geldi.
Uzun zamandır bu konu üzerinde duran Sinpaş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Çelik de sektördeki başıboşluk nedeniyle fabrikasını kapatıp gayrimenkule girenler olduğunu söyledi.
Çelik, “Teknik ve insan hayatını ilgilendiren bir sektör. Buna rağmen dünyanın hiçbir yerinde bu kadar bozuk bir sektör yok. Herkesin rahatlıkla iş yapıyor. Sektöre giren arsayı kat karşılığı, hasılat paylaşım gibi modellerle parasız temin edebiliyor. Sonra da bir yere gidip bir mimari proje yaptırıyor. Ruhsatınızı alıp satmaya başlıyorsunuz. Satabilirseniz problem yok. Ancak işlerin iyi olmadığı bugünkü dönemlerde bütün sektör darbe yiyor. Bu sektörün içinde yıllardır yer alan markalı firmaların piyasasını bozuyor. Markalı bir firmanın yüzde 30 kat karşılığı aldığı bir araziyi dışarıdan gelen biri yüzde 60 gibi bir oranla hiç düşünmeden alabiliyor. Şayet satamazsa işçilerin paralarını ödemeyecek. Sattığı birkaç kişiyi dolandırmış olacak. Malzeme parasını ödemeyecek. Devlet tüketici yasaları düzenledi. Ancak zaten iyi niyetli olmayanların yasalarla bir ilgisi olmuyor. İşçi parası ödenmeyince, devlet sektöre çok farklı bakıyor, haklı davalar bile aleyhimize sonuçlanıyor. Bu da bizi mağdur ediyor. Yasalar ancak bizim gibi ciddi ve kayıtlı çalışan firmaları sıkıntıya sokuyor” dedi.
KONUTDER Başkanı Altan Elmas da sermaye ve teknik yeterliliği olmayan herkesin “balıklama” bu işe girmemesi gerektiğini ifade ederek, “50 daire yapmayan insan da 1000 dairelik projenin altına girmemesi lazım” dedi.
Düzenleme yapılmazsa sorun giderek büyür
Konuya dikkat çeken Dap Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz da, “Cebinde parası olmadan konut yapımına başlıyor. Ruhsat alınca da satıp binaya başlıyor. Ancak işler yolunda gitmeyince kötü tablo çıkabiliyor. 15 yıl önce ürettiğim maliyete proje satıyor. Bu enflasyona, tabiata aykırı. Bu nedenle ivedilikle düzenlemeye ihtiyaç var. Örneği Dubai 2008’de kriz olunca devam eden binalar yarım kalmasın diye önce ruhsatları durdurmuştu. Bizde ise ruhsatlar durdurmak yerine il ve ilçe belediyeleri bunu takip etmeli. Artık bunların yönetilmesi lazım. Bunlar yönetilmezse iflaslar olabilir” diye konuştu.
Sektör örgütlerinde görüş ayrılığı var
Bir taraftan acil önlem alınması istenirken, bir taraftan da sektörün çatı örgütleri olan KONUTDER ve GYODER üyelerinin konuda bir görüş ayrılığı içinde olduğu konuşuluyor. Bir görüşe göre devlet, belediye düzeyinde yeterlilik ve izin sınırlarıyla önlem alınması gerekiyor. Bir görüşe göre ise önlem yanlış. Serbest piyasa koşullarına da aykırı olur. Piyasa iyi ile kötüyü, doğru müteahhitle yanlışı ayırır. İşte bu görüş ayrılığının ortak hareket etmeyi zorlaştırdığı belirtiliyor.
“Tek yol daha fazla denetim”
Müteahhit enflasyonundan konut dışı iş yapanlar, dışarıda büyük projeler gerçekleştiren şirketler de rahatsız.
Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Mithat Yenigün, işi bilmeyen firmaların ihalelere çok düşük fiyatlarla girdiğini, daha sonra kar edebilmek için gerekli standartları yerine getirmediklerini söyledi.
Asfaltın kalınlığından, betonun mukavemetine kadar birçok alanda eksiklerin olduğunu aktaran Yenigün, “Türkiye’de yasalara rağmen hala çok sayıda mantolaması olmayan bina yapılıyor” dedi.
Yenigün’e göre bu sorunun çözümü basit: Daha fazla denetim. Yenigün konu ile ilgili “Normalde hepimiz doğru denetlenirsek böyle bir şey olmaz. İşini doğru yapamayanlar piyasadan dökülür. Her fırsatta ilgililere ‘Bizi iyi denetleyin’ diyorum” dedi. Yenigün’ün bir diğer talebi de işin tanımının yapılması ve herkesin istediği gibi müteahhit olamaması. Yenigün, “Biz TMB olarak birkaç yıldır müteahhitliğin tanımının yapılmasını istiyoruz. Nasıl herkes mühendis ya da avukat olamaz, benzer şekilde müteahhit de olmamalı. Sektörde deneyim olması gerekiyor. Hiç ilgili olmayan, imar değişikliği ile arsası değer kazanan herkes müteahhit olmaya çalışıyor. Hiç kimse müteahhitlik yapmasın, sadece şunlar yapsın diyecek halimiz yok ama piyasada işini iyi yapanlar olsun” diyor.