Değerli dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.
1- Mortgage sistemi hayata geçince fiyatlar artacak mı? Artacaksa, bu sisteminin tüketiciye ne gibi yararı olabilir?
Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2- Sistemin faiz düşmesi haricinde başka ne avantajları var?
Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.
3- Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı? Yani ödenecek bedelin tamamı kredi kapsamına alınacak mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75'i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25'inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.
4- Kredi kullananların sigorta gibi başka maliyetleri olacak mı?
Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.
Erken ödemeye ceza
5- Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin, daha açıkçası üst sınırı yüzde 2 olan bir cezanın ortaya çıkacağı doğru mu?
Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.
6-Vergi muafiyeti olacak mı? Evi olan da yararlanabilir mi?
Bir konutu olanların, (100 bin YTL'den fazla olmamak koşuluyla) ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa durum net değil.
Sistem “sahip” veya “sahip değil” şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, kara listede yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.