Konut sektöründe radikal değişim öngören ve yeni bir konut finansmanı sistemi öngören Mortgage Yasa Tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda yasalaştı. Hükümet, konutu olmayan ücretlilerin aldığı kredilerin 100 bin YTL'ye kadar olan bölümü için uygulanması öngörülen "faizin vergiden düşürülmesi" düzenlemesini tasarıdan çıkardı.
Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonları kazançlarının kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna olması da tasarıdan çıkarıldı.
İnşaat halindekiler de dahil
TBMM Genel Kurulu'nda yeni bir konut finansman sistemi Türkiye'de uygulamaya sokacak olan "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı (mortgage) kabul edildi. Hükümetin verdiği değişiklik önergeleriyle TOKİ'nin halen yapım aşamasında olan konutlar da bu sistem içine alındı.
Uzun süredir tartışma konusu olan, IMF ve Maliye Bakanlığı'nın "vergi kaybına yol açar" diyerek karşı çıktığı "konutu olmayan ücretliler için vergi indirimi" sağlayan düzenleme hükümetin verdiği bir önerge ile tasarıdan çıkarıldı.
Önergenin gerekçesinde kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisi'ne ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi. Tasarının konuyla ilgili 29'uncu maddesi, ücretlilerin 100 bin YTL'ye kadar aldıkları konut kredisi faizinin vergiden düşürülmesini öngörüyordu.
Öte yandan, Gelir İdaresi Başkan Vekili Osman Arıoğlu, İzmir'de katıldığı bir panelde Gelir Vergisi Kanunu'nda yapılması beklenen değişikliğin bu yıl iki seçimin yapılması nedeniyle gerçekleşmesinin zor olduğunu, reformun 2008 yılına kaldığını söyledi.
Bir diğer önerge ile tasarıdan çıkarılan düzenleme de "konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonları kazançlarının kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulması" düzenlemesi oldu.
Peşinatsız olmuyor
Yasa şu düzenlemeleri öngörüyor: Tüketiciye sabit faiz ve değişken faiz olmak üzere iki seçenek sunulacak. Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek. Sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek. Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak.
Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek. Bu formda faiz oranları ve ödeme tabloları ile ilgili ayrıntılı bilgiler olacak.
Hiç peşinatı olmayanlar sistemden yararlanamayacak. Peşinat tutarı da piyasa şartlarında oluşacak.
Erken ödemeye yüzde 2 ceza
Kanuna göre ödeme takviminin bir aşamasında borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
Yasa ile ipotek finansmanı kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek.
Konut Finansmanı Fonu
Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, 'Konut Finansmanı Fonu' oluşturulacak.Konut finansmanı fonunu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı oluşturuyor.
Fonun tüzel kişiliği olmayacak ancak mal varlığı kurucunun mal varlığından ayrı olacak. Fon mal varlığı, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.
Fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, fonun yönetim ve temsilinin yatırımcıları koruma fonu veya atanacak diğer bir fon kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya devredilmesine karar verilebilecek.
2 ay ödenmezse satılacak
İki ay taksitini aksatan müşteriye banka bir ay süre verecek. Üçüncü ay sonunda da taksitin ödenmemesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacak. Satıştan gelen paradan banka alacağını mahsup edecek ve kalanını müşteriye iade edecek.
Gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak.
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak sözleşmelerinin bu yasa kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Bu başvuruyu yapmayanların sözleşmeleri yasa kapsamında kabul edilecek.
Finansör kuruluşa da sorumluluk yüklenecek. Finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek.
Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak.
Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, harcanan emek sigortalanmış olacak.
Sisteme dayalı menkul kıymet çıkartılacak ve bunlar borsada işlem görecek. Böylece banka, finansmanını sağlayacak.
Finansal kiralama şirketleri ancak yasanın yürürlük tarihinden 6 ay sonra konut finansmanı faaliyetine girebilecek.
Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri ile TOKİ'nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi alınmayacak.
Ayıplı malda itiraz süresi 1 yıl
Kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu; imalatçı - üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.
İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek.
Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.
Sözleşmeler ayrıntılı yazılacak
Sözleşmelerde; kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.
Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.
Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek.
Temerrüt halinde bir ay ek süre
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek.
Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.