“Mortgage”, son birkaç yılda hayatımıza giren ve günlük dilde en çok kullandığımız kelimelerden birisi oldu. Gayrimenkul alımında kullanılan bir finansman yöntemi olan mortgage, nüfusunun yüzde 50’sinin konut sahibi olmadığı Türkiye için aynı zamanda “umut” anlamına da gelmektedir.
İpotek ya da rehin demek olan ve “kira öder gibi ev sahibi olma” yöntemi olarak bilinen mortgage sisteminde, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşları tarafından 20-30 yıla varan vadelerle kredi temin edilmekte, bunun karşılığında da alınan konut üzerine ipotek tesis edilmektedir. Finans kuruluşları tarafından sağlanan krediler daha sonra ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarına devredilmekte, bu kuruluşlar da devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu ya da varlığa dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. Bu yazımızda ve bundan sonraki yazımızda, 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un vergi ve harç gibi yükümlülüklerde hangi mali kolaylıkları öngördüğünü anlatacağız.
Düzenlemenin eksiği
Öncelikle belirtelim ki, kanun taslağında yer alan ve “kişilerin sahip olacakları ilk ya da ikinci konut için kullandıkları kredilerin 100.000 YTL’ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerinin, gelir vergisi matrahından indirilebilmesini” sağlayan düzenleme kanunun yasalaşması sürecinde kanun metninden çıkarıldı. Bu hüküm aslında, mortgage sisteminin başarıya ulaşması için hayati önem taşımakta idi. Nitekim, mortgage sisteminin geliştiği Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde, kişiler tarafından ödenen faizlerin vergi matrahından indirimine izin verilmektedir. Hatta bazı ülkelerde faizin yanı sıra, ödenen ana para tutarları bile indirim konusu yapılabilmektedir. Ancak IMF’nin, vergi gelirlerinde azalma yaşanacağı yönündeki kaygı ve baskıları nedeniyle, faiz ödemelerinin vergi matrahından indirilmesini sağlayan düzenleme mortgage sistemine alınmadı. Önümüzdeki yıllarda, ülke ekonomisinde yaşanacak olumlu seyirle birlikte, düzenlemenin bu eksik yönünün düzeltilerek faiz ödemelerinin vergi matrahından indirilmesine olanak sağlanacağını umut ediyoruz.
Harçlar Kanunu düzenlemesi
Yapılan yasal düzenleme ile, konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar ile ipotek finansman kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansman fonlarının, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehlerine kalan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) istisna edilmiştir. Böylece banka ve sigorta işlemlerinden lehe alınan paralar üzerinden yüzde 5 oranında BSMV ödenirken, konut finansmanı nedeniyle ödenecek kredi faizleri ile düzenlenecek sigorta poliçeleri için BSMV ödenmesi söz konusu olmayacaktır.
Diğer bir mali kolaylık ise Harçlar Kanunu’nda yapılan düzenleme ile getirilmiştir. Harçlar Kanunu’nun harçtan istisna işlemleri düzenleyen 59. maddesine eklenen bentler ile konut finansmanı kuruluşları ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri harçtan istisna edilmiştir.