Mortgage olarak bilinen ipotekli konut kredisi yasa tasarısı 2.5 yıl rötarlı da olsa Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu'nun gündemine girdi. Tasarının geçen yılın ortasından itibaren durulan emlak piyasalarına hareket getirmesi bekleniyor. Tasarı öncesinde ise hem konut fiyatlarında hem de banka faizlerinde düşüş yaşanıyor. Son 15 günde pek çok banka faizlerini 0.08 ile 0.20 puan arasında indirirken Referans Emlak Endeksi'ne göre İstanbul'da konut fiyatları da yüzde 1.9 geriledi. Faizlerdeki düşüş bankaların mortgage'a yönelik hazırlığı olarak değerlendirilirken konut fiyatlarındaki düşüş ise bekleme eğilimine giren piyasalardaki durgunluğa bağlanıyor. Ancak inşaatçı ve emlakçılara göre faizlerin inmesi ve talebin canlanması ile fiyatlar bu seviyede kalmayacak.
Bankaların faizlerini revize etmesi sonrasında şu anda faiz aralığı yüzde 1.53 ile yüzde 1.80 arasında değişiyor. Geçen sene mayıs ayında yaşanan dalgalanma sonrasında kredi faizleri bir ara yüzde 2'nin üzerine çıkmıştı. Bu arada düşen faizlere rağmen geri ödemeler hâlâ alım gücünü zorluyor. Mevcut yüzde 1.50'lik faiz oranı ile 100 bin YTL kredi kullanılması halinde 10 yıl vadede aylık geri ödemeler 1860 YTL, 20 yıl vadede ise 1825 YTL seviyesinde gerçekleşiyor.
0.55 faiz hayal
Yasanın tanıtımında kullanılan "Kira öder gibi ev alabilmek" sloganı için Türkiye'de şu anda yüzde 10'lar seviyesinde seyreden enflasyonun yüzde 5,5'ler düzeyine inmesi, buna bağlı olarak da faizlerin yüzde 0.55'e düşmesi gerekiyor. Ancak o zaman 100 bin YTL'lik bir kredinin 10 yıl vadede aylık ödemeleri 1157 YTL, 20 yıl vadede ise 831 YTL seviyesine iniyor. Ama bankacılar Türkiye'de yüzde 0.55'lik faizleri beklemenin hayal olduğu yorumunu yapıyor.
Faizler bugünden yarına düşmez
Piyasada en uzun vadeye uyguladığı yüzde 1.54 faizle en düşük faiz oranlarından birine sahip olan Anadolubank'ın Perakende Pazarlama Müdürü Sarp Akkartal, bankaların mortgage'a gelecek aylardaki fiyatlarla girmeye çalıştığı için faizlerde düşüş başladığını söyledi. Yasa çıktığında bugünden yarına faizlerin düşmesini beklemenin yanlış olduğunu anlatan Akkartal, "Bankalar yurtdışından fon sağlayabilirse, faizler inecektir. Bunun için önce ikincil piyasanın oluşması gerekiyor. İkincil piyasada bankalar rantı yakalayabilirlerse bu o zaman faizlere yansıyacak" dedi.
Fiyatlar bugünkü seviyede kalmaz
Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi de faizlerdeki indirimi bankaların mortgage hazırlığı olarak değerlendiriyor. Yasanın gecikmeli de olsa Meclis'e inmesinin moral verdiğini belirten Saatçi, bankaların yasa ile birlikte daha ucuz ve kolay bir kaynaktan para alabileceğini söyledi. Saatçi, "Şu anda geleceğe yönelik iyimser beklentilerle faizleri indirmeye başladılar. Böylece yavaş yavaş müşteri çekmeye çalışıyorlar. Ancak tasarı henüz yasalaşmadığı için önlerini görebildiklerini söylemek zor. Bu nedenle indirimler de zayıf bir cesaretle gerçekleşiyor. Kanun çıksın, işler düzelsin, daha cesaretli indirimler gelebilir" dedi.
Saatçi, emlak fiyatlarındaki düşüşü ise piyasalardaki durgunlukla izah ediyor. Konut almak için uygun bir zaman olduğunu belirten Saatçi, "Orta üstü gelir grubuna sahip alıcılar daha önce ikinci üçüncü evlerini aldığı için piyasalar duruldu. Orta ve alt gelir grubu da mortgage'ı beklemeye başladı. Bunun etkisiyle fiyatlarda düşüş var ama talep canlanmaya, faizler de inmeye başladığında, fiyatlar bu seviyede kalmaz" dedi.
İnşaatçı zam hazırlığında
Öte yandan inşaatçılar zam hazırlığı yapıyor. Türkiye İnşaatçılar Derneği Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, mortgage çıktıktan sonra hem fiyatların tırmanışa geçeceğini hem de faizlerin düşeceğini söyledi. Aşçıoğlu, "İnsanlar çiçek gibidir, güneşi gördüğü an canlanır. Yani baharla birlikte konut talebinde artış olacaktır. Biz projelerimizde ciddi artışlar yapmak üzere hazırlık yapıyoruz. Fiyatlara zam yapacağız. Çünkü olmamız gereken rakamlar bu değil" dedi.
Konutu önceden alan kârlı çıkıyor
Konut alıcıları yasa ile birlikte faizlerin düşeceğini, bu nedenle geri ödemelerin azalmasını bekliyor. Ancak yakın geçmişte yaşanan örnekler, konut fiyatının yükselmesi nedeniyle konutu önceden alanın kârlı çıktığını gösteriyor. Bankacı Sarp Akkartal, geçen yıl bu dönemlerde 0.99 kredi faizi ile 130 bin YTL'ye Pendik'ten ev alan müşterinin kendilerine toplam 170 bin YTL ödediğini ama bugün evini 196 bin YTL'den sattığını söyledi. Akkartal, "Evin fiyatı faizini çoktan çıkardı. Faizin inmesi talebi artıracak, bu da konut fiyatına baskı yapacak ama fiyatların başlangıçta suni bir şekilde artacağını, daha sonra bugünkü seviyelere düşeceğini düşünüyorum. Yine de alıcılara tavsiyem, hayallerindeki evi buldularsa bugün alsınlar, çünkü mortgage çıktığında kredilerini yenileme şansı zaten olacak" dedi.
Bu arada ilk evini alanların 100 bin YTL kredi için ödediği faizin Gelir Vergisi'nden düşürülmesi yönündeki vergi teşviki konusu ise şu anda belirsiz. Tasarıda böyle bir madde yer almasına rağmen, Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'ın ve IMF yetkililerinin yayımlanan demeçleri böyle bir teşvikin düzenlemede yer almayacağını gösteriyor.
Bankacı Sarp Akkartal, "Eğer düzenlemede bu olsaydı sistemin büyümesini sağlayacaktı" dedi. Vergi teşviki getirilirse 100 bin YTL'lik kredinin aylık faizleri, çalışanın Gelir Vergisi'nden düşecek ve dolaylı olarak maaşı artacaktı. Serbest meslek sahipleri de bu kısmı vergilerinden mahsup edebilecekti. Türkiye'de hâlâ evi olmayan en az 1 milyon kişi olduğu tahmin ediliyor.
Yasa ile neler değişiyor?
* Yasa tasarısına göre, eğer tüketici isterse yasadan önce kullanmış olduğu krediler de mortgage kapsamında değerlendirilebilecek. O zaman şu anda sabit faizlerle kredisini ödeyen tüketici isterse ödemelerini değişken faize göre yapabilecek.
* Bu durumda piyasada faizler düştüğünde onun da ödemeleri düşecek ama faizler yükseldiğinde o da yükselecek. Ayrıca borcunu zamanından önce kapatırsa yüzde 2 ceza ödemesi gerekecek.
* Halen konut kredilerinden yapılan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) kesintisi olmayacak. Bu da kredi maliyetlerini az da olsa düşürecek. Konut alıcısı tapudaki işlemlerde Damga Vergisi ve harç masrafından kurtulacak.
* Borcunu vadesinden önce kapatan ve sabit faizle borçlanmış olan tüketici, ana para üzerinden yüzde 2 ceza ödemek zorunda kalacak. Değişken faizle kredi kullanana böyle bir ceza getirilmedi. Şu andaki kredi sözleşmelerine göre, eline toplu para geçen kredi borçlusu, bankaya olan borcunu kapatırsa herhangi bir ceza ödemiyor.
* Teslim edilmeyen veya kusurlu teslim edilen ev için müteahhit ve kredi veren kuruluş, kredi miktarı kadar sorumlu tutulacak. Oysa halen uygulanan konut kredisi sisteminde bu sorumluluk sınırsız tutulmuştu.
* Bankalar kullandırdıkları krediyi tahvile çevirip mortgage fonları denilen şirketlere satabilecek. Ancak bu tahviller Hazine'nin garantisi altında olmayacak. Garanti olmamasının yabancı fonların sisteme olan ilgisini azaltacağı öne sürülüyor.
* Sistemin devreye girmesi ile konut fiyatlarında ani iniş çıkışlar olmayacak. Çünkü konutlar büyük ölçüde kredi kullanılarak alınacağı için, alım satımlarda fiyat ekspertiz raporu ile belirlenecek. Ederinin üzerindeki konutların satış şansı azalacak
* Konut eksperliği dalında yeni bir branş doğacak. Halen bankaların değerleme uzmanlarından ekspertiz raporu talep ediyorlar. Ancak konut kredilerinin canlanması ile Türkiye'nin her bölgesinde konut eksperlerine ihtiyaç duyulacak.
Ocakta çıkan fiyatlar düştü
Bu arada konut fiyatlarının da şubat ayı ile birlikte pek çok semtte inişe geçtiği gözleniyor. Referans Emlak Endeksi Araştırması'na göre, ocak ayında yüzde 5'ten fazla artış gösteren konut fiyatları İstanbul'da şubat ayının ilk yarısında yüzde 1,9 oranında geriledi. Şubatın ilk yarısında Bakırköy, Büyükçekmece ve Maltepe ilçelerinde konut metrekare fiyatları yüzde 10’dan fazla düşerken Ümraniye ve Üsküdar’da yüzde 5 civarında, Kadıköy ve Sarıyer’de yüzde 3 artış yaşandı. Beşiktaş ve Şişli’de ortalama fiyatlar değişmedi.