Kira öder gibi ev sahibi olma hayali kuranların merakla beklediği Mortgage (ipotekli konut kredisi) Kanunu Meclis'te görüşülmeye başladı.
İpotekli konut kredisi sisteminin, 200 işkolunu besleyen inşaat sektörünü yüzde 10 büyüteceği tahmin ediliyor. Uzun süreli ödeme öngören sistemden daha çok, orta ve üst gelir seviyesine dahil kesimlerin fayadalanacağı belirtiliyor.
Yeni bir dönemin ilk adımı olarak kabul edilen düzenleme, bankaların yanı sıra leasing ve tüketici finansman şirketlerinin de kredi vermesine imkan sağlayacak. Böylece rekabetin artması ve vatandaşın ödeme şartlarının daha da kolaylaştırılması bekleniyor. Ayrıca tüketici farklı ürün alternatifleri arasından kendisine uygun olanı seçebilecek, sabit faizli ödemenin yanı sıra faizlerde değişiklik de yapılabilecek. 5 yıldır ülke gündeminde tartışılan uygulama, toplumun büyük bir kesiminde, 'düşük taksit' ve 'uzun vadelerle' ev sahibi olma beklentisine yol açtı. Ancak uzmanlar, yeni sistemle ilgili toplumda oluşturulan 'Mortgage gelecek dertler bitecek' şeklindeki iyimser beklentinin doğru olmadığı görüşünde. 30-40 yıl vadeyle kira öder gibi ev sahibi olunması için yıllık faizlerin yüzde 6-8'e düşmesi gerektiği, bunun 3-4 yıllık sürede bile gerçekleşemeyeceği ileri sürülüyor. Dikkat çekilen bir diğer konu da, sistemin işlemesi için konut üretiminin artması gerektiği. Vakıfbank Genel Müdür Yardımcısı Önder Halisdemir, son yıllarda kredilerdeki indirim üzerine vatandaşın konuta hücum ettiğini, bunun sonucunda ev fiyatlarının katlandığını hatırlatıyor: "Faizler sıfırlanıp vade 50 yıla çıksa da konut yapımında genişleme olmazsa kira öder gibi ev sahibi olmak hayal."
Türk Dil Kurumu'nun 'tutsat' olarak Türkçeleştirdiği ipotekli konut kredisi Mortgage, yaklaşık 5 yıldır kamuoyunda tartışılıyor. Başbakan Tayyip Erdoğan'ın kanunun Meclis Genel Kurulu'nda görüşüleceğine dair açıklamaları sistemin bir kez daha masaya yatırılmasına sebep oldu. Maliye Bakanlığı'nın soğuk baktığı 'kredi faizinin vergi matrahından düşülmesini sağlayan teşvikin tasarıdan çıkarılıp çıkarılmayacağı' bu hafta belli olacak. Eğer vergi teşviki kanuna eklenirse 10 yıl vadeyle 100 bin YTL'lik kredi çeken bir kişinin ödeyeceği taksit miktarında 5 bin YTL'nin üzerinde bir düşme olacak.
Alt ve orta gelir grubundaki tüketicilerin sistemle ilgili en önemli beklentisi 20-30 yıl gibi uzun vadelerle kira öder gibi konut sahibi olup olamayacakları. Mortgage Flex İş Geliştirme Uzmanı Salih Abamor, 30 yıllık vadelerin, yıllık faiz oranlarının yüzde 6 ile 8 oranında değiştiği ülkeler için söz konusu olduğunu, Türkiye'nin bu seviyeye her şeyin yolunda gitmesi halinde 2010'lu yıllardan sonra gelebileceğine işaret ediyor. Kredi faizlerindeki oynamada Merkez Bankası'nın belirlediği oranlar ile bankaların alacağı risk katsayısının etkili olacağına işaret eden Abamor, "Merkez Bankası faiz oranları yüzde 18'in üzerinde. 2004 yılından itibaren kredi verme yarışı içine giren bankalar geçen yıl mayıs ayında yaşanan dalgalanmanın ardından temkinli davranmaya başladı. Onlar da risk almak istemiyorlar." diyor. 'Mortgage gelecek, kredi faiz oranları hemen yüzde 1,5'ten 1'lere düşecek' şeklindeki beklentilere de katılmayan Abamor, "Ülkede ekonomik ve siyasi istikrar sürekli hale gelirse, bankalar, tüketici finansman ve leasing şirketleri arasında yaşanacak rekabet sonucu aylık yüzde 1'leri görebiliriz." değerlendirmesini yapıyor. Bir dönem Türkiye Bankalar Birliği Mortgage Çalışma Grubu başkanlığı da yapan Vakıfbank Genel Müdür Yardımcısı Dr. Önder Halisdemir ise ipotekli konut kredisi sisteminde konut üretiminin önemine dikkat çekiyor. Tutsatın kanunlaşmasının önemli ve gerekli bir adım olduğunu ifade eden Halisdemir, sistemin altyapısının kurulması ve detay yönetmeliklerin çıkarılması için 5-6 aya ihtiyaç duyulacağı görüşünde. Halisdemir, TOKİ, KİPTAŞ gibi kamu kuruluşlarının yanı sıra özel şirketlerin de toplu konut üretiminde rol alması için uygun şartlarda arsa gibi gerekli imkanların sunulması gerektiğini vurguluyor.
2003'ten itibaren kredi faiz oranlarının düştüğünü; ancak konut fiyatlarının hızla yükseldiğini söyleyen Halisdemir, şöyle konuşuyor: "Faizlerin inmesi tüketiciye avantaj olarak yansımadı. Çünkü arz, talebi karşılayamadı. Kredi faiz oranları yüzde 2,5 seviyesindeyken, 100 bin YTL'lik konutu satın alacak tüketici aylık 3.300 yeni lira taksit ödüyordu. Faizler 1'e gerilediğinde aynı konutun değeri 200 bin yeni liraya çıktı. Aylık taksit de 3.900 yeni liraya yükseldi. Aynı durumun yaşanmaması için mortgage kanunu ile ilgili altyapı oluşturulurken konut üretimine de hız verilmesi gerekiyor." Halisdemir'e göre konut alım satımında yaşanan durgunlukta, geçmiş yıllarda bankaların faiz indirme yarışının önemli etkisi var. "Vatandaşta 2005'teki gibi aylık 1,07'lik faiz oranı beklentisi oluştu. Herkes rakamların bu seviyeye gelmesini bekliyor." diyen Halisdemir, bundan sonra bankaların kıran kırana değil de sindire sindire faiz indireceğini tahmin ediyor.
Dünya Gayrimenkul Enstitüsü (ULI) Türkiye İcra Komite Üyesi Haluk Sur ise kapıda bekleyen yabancı fonların kanunun çıkmasıyla Türkiye'ye giriş yapacağı ve bu durumun piyasayı canlandıracağı görüşünde. 200 işkolunu besleyen inşaat sektörünün büyüyeceğini, ekonominin pozitif etkileneceğini ifade eden Sur, bu gelişmelerin bir gecede olmasının beklenmemesi gerektiğini kaydediyor. Yabancı fonların TOKİ'nin projelerini de sübvanse edebileceği, bu durumun alt ve orta gelir grubuna yönelik konutların sayısını artıracağına işaret eden Sur, faiz oranlarının önümüzdeki süreçte belirleyici rol oynayacağını vurguluyor. İnşaatçılar da tutsatın kısa vadede konut fiyatlarını artıracağı görüşünde. Avrupa Konutları Pazarlama Direktörü Ediz Giray, 2004'te olduğu gibi piyasalarda oluşan havayla konut fiyatlarının yıl sonuna kadar yüzde 15-20 artacağını belirtiyor. Alt ve orta gelir grubunun kanundan kısa vadede olumlu etkilenmeyeceğini savunan Giray, "Bizim gibi orta ve üst gelir grubu için konut üretenlerin kanun çıktıktan sonra fakirler için konut üretmesi beklenmemeli. Bu konuda açığı kapatacak olan TOKİ gibi kuruluşlardır." diyor.
'Herkes Beklemede, Satışlar Durdu'
Yenibosna'da uzun süredir inşaat işleriyle uğraşan İsmail Türk de, bazı bölgelerde gerileyen konut fiyatlarının tutsat ile yükseleceğini umuyor. Kendisinin ve inşaat yapan arkadaşlarının 'Mortgage gelecek, faizler düşecek, biz de konut satacağız' beklentisi içinde olduğunu söyleyen Türk, "1 yıldır satılmayan dairelerim var. Vatandaş faizler düşecek diye almıyor. Umudumuz mortgage. Bir an önce çıkarsınlar da biz de rahatlayalım." diyor. İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Başkan Vekili Tahir Tellioğlu da sektörü canlandıracak tutsat sayesinde müteahhitlik mesleğine 'belli bir disiplin, güvenilirlilik ve kalite standardı geleceğini' ifade ediyor.
Faiz oranları müşterinin durumuna göre tespit edilecek
Tutsat sisteminin mevcut konut kredilerine göre en önemli farkı, tüketiciden daha detaylı bilgiler istenmesi. Bankalar kredi seçeneklerini hazırlarken müşteride gördüğü riske göre hareket edecek. Kişi kredi alacağı evde oturacaksa daha düşük bir risk grubunda, yatırım için alacaksa yüksek risk grubunda değerlendirilecek. Riskler müşteriye sunulacak kredi faiz oranı ve ödeme tablolarında belirleyici rol oynayacak. Tutsat sisteminde kişinin kredi kartı, kira ve diğer kredilerden kaynaklanan borçluluk oranının yanı sıra, mevduat ve sahip olduğu taşınmaz gibi belgeleyebildiği birikimler, yaş, medeni durum ve emeklilik yaşı gibi demografik bilgileri de incelenecek. Eğer mevduat gibi birikimi yok ise müşterinin kredi alması zor olabilecek veya mortgage sigortası, peşin ödenecek komisyonların yüksek tutulması ve görece yüksek faiz oranları ile bankalar risklerini minimize edecek. Bunun yanında evin taşıdığı riskler de bir faktör olacak. Bu noktada deprem, sel gibi afetler açısından riskli bir bölgede yer alıyorsa belirli sigorta mecburiyetleri getirilecek veya daha fiyatlı ürünler sunulacak. Bankaların kullandırdıkları krediler ikincil piyasada tahvil, hisse senedi gibi menkul kıymet haline getirilip yerli ve yabancı yatırımcılara sunulacak. İkincil piyasada oluşacak fon birikimi tüketiciyle kredi verilen kuruluşunun bulunduğu birincil piyasanın canlanmasını sağlayacak. Mortgage sisteminde evin değerinin yüzde 75'i kredilendirilecek. Tüketicinin, geri kalan yüzde 25'lik kısmı peşin olarak ödemesi gerekiyor.
90 günlük gecikme faizli sürenin ardından kredi veren kuruluşların icra takip hakkı var. Ancak hemen icraya gitmek yerine tüketiciye ödeme cetveliyle ilgili farklı alternatifler sunabilir. İcra yolu takip edilirse ev satılıp tüketicinin o döneme kadar ödediği para iade edilecek.
2- 30 yıllık krediye imza atan bir kişi onuncu yılda hayatını kaybetti. Bu durumda mirasçıları ödemeye devam etmek istemezse ne yapılacak?
Mirasçılar ödemeye devam etmek istemezlerse konut banka tarafından satılacak. Ölen kişinin ödediği para mirasçılarına verilecek. Hayat sigortası, kredi kullanan kişinin vefat ya da maluliyet durumunda kalan tüm kredi borcunun sigorta şirketinden tahsilini sağlıyor.
3- Eski ve bitmemiş konutlar için sistem uygulanacak mı? Eski konutlarla ilgili herhangi bir şart getirilecek mi?
Eski ve bitmemiş konutlara da tutsat kredisi verilecek. Ancak kat mülkiyeti ve ruhsat gibi sorunlarının olmaması gerekiyor.
4- Anapara ve faiz dışında kredi alırken tüketicinin ne gibi maliyetleri olacak?
Müşterilerin özelliklerine göre çok değişken fiyat politikaları olacak. Kredi veren kuruluşlar bu durumu göz önüne alarak başvuru sırasındaki komisyon ücretlerini düşük ya da yüksek tutabilecek. Mevcut konut kredilerinde olduğu gibi belli bir sigorta (hayat, mortgage sigortası-PMI, tapu sigortası vb.) maliyeti olacak. Başka bir krediden faydalanmak için mevcut kredi hesabı kapatılmak istendiğinde Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu ödenmeyecek. Bunlar dışında ekspertiz ücreti gibi belirli maliyetler olacak.
5- Sistemle birlikte yürürlüğe girecek değişken faiz uygulanması hakkında bilgi verebilir misiniz?
Değişken faizli sistemde kişinin ödediği aylık taksit miktarı yıllar geçtikçe değişebilecek. Tüketicinin ve kredi veren kuruluşun haklarının korunması adına TEFE, TÜFE gibi alt ve üst limitler belirlenecek. Örneğin iki yıl sabit ödemeden sonra taksit miktarlarında endeks dikkate alınarak ayarlamalar yapılacak.
6- Ayda 900 YTL maaş alan bir memur sistemden faydalanabilir mi?
Kira öder gibi uzun vadeli konut sahibi olmak için ülkede kredi faiz oranlarının aylık yüzde 0,5 yıllık yüzde 6-8 seviyelerine gelmesi gerekiyor. Her şey iyi giderse bu faiz oranlarının 2010 yılından sonra görülebileceği belirtiliyor. Bu da 900 YTL maaşlı birinin konut sahibi olmasına imkan sağlayacak.
7- Kişinin aylık geliri kredi veren kuruluşlarca dikkate alınacak mı?
Kredi talep edenlerin belirli bir gelir seviyesine sahip olması gerekiyor. Amerika'da aylık taksit miktarının kişinin gelirinin yüzde 30'u seviyesinde olması isteniyor. Türkiye'de de taksit miktarları belirlenirken aylık gelirin yüzde 30'u seviyesinde olmasına dikkat edileceği belirtiliyor.
8- Tutsat hangi meslekleri ortaya çıkaracak?
Konutların fiyat tespitini yapan değerlendirme uzmanlarının sayısı artacak. Ayrıca aracı denilen brokerler oluşacak. Bayi ağı geniş olan emlak şirketleri broker gibi çalışacak. Sistemin istihdama katkısı olacak.
Konut üretimi artmazsa fayda getirmez Kira öder gibi taksitle ev sahibi olma imkanı getiren mortgage için geri sayım başladı. Ancak bankacılar sistemin dar gelirlilere umut olarak sunulmasına tepki gösteriyor: "Faizler sıfırlansa, vade 50 yıla çıksa da konut yapımında genişleme olmazsa söylenilenler hayal."