Mortgage depremi eski konutları yıkamadı. ABD'de başlayan ve tüm dünyayı etkisi altına alan mortgage krizi ile sarsılan emlak sektörü, çıkışı "eski"de buldu. Yeni konut satışları bıçak gibi kesilirken, İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin 5 büyük kentindeki emlak pazarı, eski evlerin sağladığı işlem hacmiyle ayakta kalmaya çalışıyor.
2007 yılında yeni arz edilen konutlarda satılık oranı yüzde 42'den yüzde 11'e, kiralık oranı yüzde 14'ten yüzde 5'e gerilerken; İstanbul'da 11 yaşın üzerindeki evlerin satılık konutlar içindeki payı 2006 yılında yüzde 23 iken, 2007'de bu oran yüzde 52'ye ulaştı.
Gayrimenkulde ciddi bir daralma yaşandığını belirten emlak sektörü yetkilileri de, tüketicinin kriz nedeniyle yeni ev satın almaya korktuğunu söyledi. Yetkililer, özellikle yeni dairelerin satışını canlandırmak için eski evle yeni evi takas etme gibi çalışmalar yapıldığını ifade etti.
Sıfır konuta azalan talep
ABD ve Avrupa'da yüksek riskli konut (sub-prime) kredileriyle sallanan emlak sektörü, Türkiye'de de inşaat ve gayrimenkul pazarındaki büyümeyi sekteye uğrattı. Yeni konut arzları düşerken, büyük şehirler küresel mortgage krizinin olumsuz etkilerini, eski konutlara artan rağbetle dengeledi. Başta İstanbul olmak üzere konutlardaki fiyat artışları da enflasyonun altında inmedi. Böylece geçen yıl, İstanbul, Ankara, Bursa, İzmir ve Antalya'da satılık konutlarda toplam 81 milyar YTL'lik, kiralıklar da ise 188 milyon YTL'lik hacme ulaşıldı.
Bileşim International tarafından İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya illerindeki konut, ticari emlak ve arazi fiyatları ve adetleri esas alınarak hazırlanan "Pozitif Emlak Endeksi 2007"nin sonuçlarına göre, söz konusu 5 ilde satılık ve kiralık konutların hem hacimlerinde hem fiyatlarında kayda değer bir artış yaşandı. 2006 Nisan-Aralık ve 2007 Ocak-Aralık dönemini kapsayan çalışma, kiralık ve satılık sıfır konutlara azalan talebi ortaya koydu. Araştırmada kullanılan konut ilanlarının yüzde 86'sı emlakçı, yüzde 14'ü sahibinden satılık şeklinde verildi.
En tercih edilen 3+1, en primli 1+1
Son yıllarda emlak piyasasındaki hareketliliğe bağlı olarak artan yeni arzlara rağmen, satılık evlerin çoğunluğunu yine eski evler oluşturdu. İstanbul'daki 11 yaşın üzerindeki evlerin satılık konutlar içinde 2006'da yüzde 23 olan payı, 2007'de yüzde 52'ye ulaştı. Yeni satışa sunulan sıfır evlerin oranı ise 2006 yılında yüzde 42 iken, 2007'de bu oran yüzde 11'lere kadar düştü. Eski konutlara artan talep kiralıklarda da kendini açık bir şekilde gösterdi. 2006'da arz edilen kiralık konutların yüzde 14'ü sıfır iken, bu oran geçen yıl yüzde 5'e kadar geriledi. 11 yaş ve üzeri konurlarda ise bu oran yüzde 49'dan yüzde 61'lere kadar yükseldi.
Emlak piyasasında 3+1'lerin ağırlığı yüzde 47 ile sürmesine rağmen, 1+1 en fazla prim yapan konut tipi olmaya devam etti. Büyükşehirlerde metrekare olarak en düşük fiyat ise 2+1'lerde gerçekleşti. Kiralık konut fiyatları dönemler itibarıyla çok fazla bir değişiklik göstermezken, satılıklarda fiyatlar nisan-haziran döneminde en yüksek seviyeye ulaştı. Satılık konutların yarısına yakınını oluşturan 100-149 metrekare konutlar ise aynı zamanda metrekare fiyatının en düşük olduğu konut tipi oldu.
Kiralıkta en pahalı semt Bebek
Son nüfus sayımına göre 13 milyon kişinin yaşadığı İstanbul'da satılık konut piyasası 63 milyar YTL'lik bir hacme ulaştı. Kentte satılık konut fiyatları son 1 yılda enflasyona paralel şekilde yüzde 8,5 artış gösterdi. Ortalama metrekare fiyatı 2006'da bin 939 YTL iken, 2007'de 2 bin 104 YTL'ye çıktı. 2007'de en fazla satılık konut yüzde 28'lik oranla Kadıköy'de bulunurken, bunu yüzde 8 ile Büyükçekmece ve Maltepe izledi. Dördüncü sırada ise, yüzde 7 oranla Beşiktaş yer aldı. Satılık konut fiyatlarının en yüksek olduğu ilçe Beşiktaş, en düşük olduğu ilçe ise Avcılar oldu. Beşiktaş'ta 3 bin 925 olan metrekare fiyatı, Avcılar'da 978 YTL'ye kadar düşüyor. Anadolu Yakası'nın en pahalı semti 4 bin 232 YTL ile Kandilli, en ucuz semti bin 89 YTL ile Armağanevler oldu.
İstanbul'da satılık dairelerde olduğu gibi en fazla kiralık konut da Kadıköy ve Beşiktaş'ta yer alıyor. İstanbul ili genelinde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 1 YTL artışla 12 YTL'ye çıktarken, en pahalı ilçe 44 YTL ile Adalar, en ucuz ilçeler ise 6 YTL ile Gaziosmanpaşa, Avcılar, Bağcılar, Esenler ve Pendik oldu. Semt bazında ise Bebek, metrekare başına 24 YTL ile en yüksek, Taşdelen ve Zümrütevler 5 YTL ile en ucuz semtler olarak dikkat çekti.
İstanbul'un ucuzu, Ankara'nın pahalısı
Araştırmaya göre, Türkiye'nin ikinci büyük şehri başkent Ankara'da satılık evlerin toplam hacmi 9 milyar YTL, kiralıkların hacmi ise 13.2 milyon YTL'ye ulaştı. Geçen yıl Ankara'da ortalama metrekare fiyatları bin 210 YTL olurken, Çankaya'da bu rakam bin 421, Sincan'da ise 598 YTL olarak gerçekleşti. Kiralık metrekare fiyatları ise Sincan'da 3, Çankaya'da 7 YTL olurken, Ankara ortalaması 6 YTL olarak gerçekleşti.
İzmir'de de, ortalama metrekare fiyatları bin 452 YTL olurken, en pahalı ilçe 2 bin 181 YTL ile Çeşme, 708 YTL ile Torbalı oldu. Kiralık metrekare fiyatları Çiğli'de 4, Çeşme'de 59, İzmir ortalamasında ise 9 YTL olarak gerçekleşti.
Bursa'da, satılık metrekare fiyatları 2006 yılında 950 YTL iken, bu rakam 2007'de bin 68 YTL'ye yükseldi. En pahalı ilçe bin 108 YTL ile Osmangazi olurken, Gemlik'de satılık metrekare fiyatları 840 YTL'ye kadar geriledi. Bursa'da toplam satılık evlerin hacmi 748 milyon YTL'ye, kiralıkların ise 1,2 milyon YTL'ye ulaştı.
Yabancıların da ilgi gösterdiği Antalya'da ise, toplam satılık ev hacmi 2,5 milyar YTL'ye yükseldi. Kiralık evlerde ise bu rakam 2,3 milyon YTL olarak gerçekleşti. Satılık metrekare fiyatlarına göre, Kaş 2 bin 498 YTL ile en pahalı, Kepez ise 632 ile en ucuz ilçe oldu. Antalya ortalamasında ise bu rakam bin 67 YTL.
"Pozitif Emlak Endeksi 2007" araştırmasında ticari emlak bilgilerine de yer verildi. Buna göre, 2007 yılında en fazla satılık ticari emlak ilanı sıralamasında 2006'da olduğu gibi Kadıköy ilk sırada yer aldı. İlçede satılık ticari emlak oranı 2006'da yüzde 18 iken, geçen yıl yüzde 23'e yükseldi. Kadıköy'ü 2006'da yüzde 14 ve 2007'de yüzde 10 oranıyla Şişli izledi. İstanbul'da satılık ticari emlak fiyatları, 2006'da metrekarede 3 bin 212 YTL olurken, 2007'de yüzde 25 artarak 4 bin 23 YTL'ye yükseldi. İlçelere bakıldığında ise, ortalama metrekare fiyatı en yüksek ilçe 9 bin 949 YTL ile Eminönü, en düşük ilçe ise bin 160 YTL ile Silivri oldu. İstanbul genelinde en yaygın satılık ticari emlak tipi yüzde 49 oranla mağaza/dükkan olurken, bu oran 2006'da yüzde 61 düzeyinde gerçekleşmişti. Mağaza/dükkan tipini, yüzde 10 oranıyla bina ve apartman dairesi izledi. Mağaza/dükkanlar metrekaresi 5 bin 306 YTL ile en yüksek fiyatlı satılık ticari emlak tipi olurken, imalathaneler, ortalama metrekare fiyatı en düşük ticari emlak tipi oldu.
İstanbul'da kiralık ticari emlaklar da satılıklarla aynı seyiri izledi. En fazla kiralık ticari emlağın bulunduğu ilçe yüzde 24 ile Kadıköy olurken, Beşikteş yüzde 16 ile ikinci sırada yer aldı. Kiralık ticari emlak fiyatları en yüksek ilçe ise metrekaresi 50 YTL ile Maltepe, en düşük ilçeler de metrekaresi 12 YTL ile Tuzla ve Bağcılar oldu.
En değerli araziler Beşiktaş'ta
Emlak Endeksi'nde İstanbul genelinde bulunan satılık arazilere ait değerler de yer aldı. İstanbul'da 100-149 metrekare büyüklükteki araziler, satılık metrekare fiyatı en yüksek arazi tipi olurken, en fazla satılık arazi yüzde 21 ile Büyükçekmece'de yer aldı. İlçeyi, yüzde 14 ile Ümraniye izledi. İstanbul genelindeki satılık arazilerin ortalama metrekare fiyatı 713 YTL iken, metrekare fiyatı en yüksek ilçe 3 bin 245 YTL ile Beşiktaş, en düşük ilçe 115 YTL ile Çatalca oldu.
TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner: Sıfır eve ilgiyi artırmak için takas yöntemi
Gayrimenkul satışlarında bir düşüş yaşandığı doğru. Siyasi gerginlik de etkili oldu. Ama asıl önemlisi geçen yıl devereye giren sonra aniden kesilen konut kredileri ve faizlerdeki düşüşün tekrar yaşanmamasıdır. İnsanlar ilk dönemde hevesle kredi kullandılar. Şimdi bu tıkanıklığı aşmak için çeşitli gayrimenkul şirketleri farklı argümanlar kullanmaya başladılar. Takas yöntemi. Bu birinci eli de ikinci eli de canlandırmayı amaçlayan bir proje. Eski konutunu getirenler sıfır konutu alabiliyor. Düşüşün diğer nedeni de A tipi lüks konut tipinde bir doygunluk yaşanması. Asıl ihtiyaç alt orta gelir grununa yönelik projelere asıl ihtiyaç var. Bazı bölgelerdeki konut fiyatları da çok şişti.
İstanbul Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Sabri Ateş: Sıfır konutlar icralık yeni konutlar elde kaldı
Şu anda piyasada genelde bir durgunluk var. Vatandaşın alım gücü kalmadı. TOKİ bir taraftan Kiptaş bir taraftan konut satıyor. ABD ve Avrupa'da yaşayan geri ödeme sıkıntısı vatandaşları korkuttu. Artık "Ayağımı yorganıma göre uzatayım" diyor. Faiz oranları çok yüksek. Mortgage sisteminde eksiklikler var. Kimse cesaret edip konut alamıyor. En büyük inşaat firtmalarından tutun en küçüğüne kadar hiç kimse sıfır konut satamıyor. Ankaralı müteahhitler beni arayıp "Şu anda Ankara'da konut satmıyoruz. Hepsi icralık, işler iyi değil" diyor. Krediyle konut olanların bir çoğu mağdur oldu. Konutlar ellerinden gitti. Vatandaş ise borçlu kaldı.