Geçen hafta inşaat sektörünün 1990'lardaki parlak dönemini bile geçebilecek koşullara sahip olduğunu işlemiştik. Bu belirleme de, Merkez Bankası'na aitti. Gerekçesi de, ertelenmiş konut ihtiyacı ve hızlı şehirleşmeydi. Onun için de, geçen haftaki tablonun bir bölümünü yeniden yayımlıyoruz, sadece 2005 verilerini yıllığa taşıyarak. Fortis, 2005 yılı için inşaatına başlanacak konut sayısını l50 bin olarak tahmin etti. Bu da yüzde 38'lik bir artış anlamına geliyor. İşte inşaatta altın bir yılın yaşandığı 2005'te Türkiye çapında yeni başlanan konut inşaat sayısı bu kadar.
Rahatlama 2007'de - Halbuki kentlerde konut ihtiyacı, DPT'nin tahminine göre 679.6 bin adet. Yani gelecek yıla devreden yüksek bir konut açığı söz konusu. Üstelik bu yıl inşaatına başlananlar hemen bitmiyor. Konut inşaatlarının ortalama beş yılda tamamlandığı tahmin ediliyor. Sabah Emlak & Mortgage'ı hazırlayan arkadaşlar, İstanbul'da bu yıl başlanan konut projelerinin bir toparlamasını yaptılar. Bu konutların genellikle bitiş tarihi 2007. Yani konutta talep yüksek, onu karşılayacak arz da harekete geçti, ama henüz bu arzın realizasyonu tamam değil. Asıl rahatlama arzın gerçekleştiği aşamada olacak.
2007'den itibaren hem konut fiyatlarında hem de kiralarda arzın realize olmasından dolayı rahatlama meydana gelebilecek. Tabii o zamana kadar başka faktörlerin etkisi de ortaya çıkabilir. Bitişikte yer alan tablodaki rakamlara yeniden dönelim. Merkez Bankası'nın kastettiği 1990'lardaki parlak dönemi hatırlayalım. Yani inşaat sektöründe başlayan canlılığın, geride bırakabileceği altın yıllar dönemini. İnşaatına başlanan konut sayısının yıllık l00 binin üzerine çıktığı dönemler sektördeki canlanma dönemleri olarak adlandırılabilir.
Geçmiş ne diyor? - İnşaat sektöründe şöyle bir konjonktür tablosu çıkıyor karşımıza:
Tabloda yer almayan yıllardan başlarsak, inşaat ve konut üretimindeki canlılık 1978-1979 kriziyle durgunluğa girdi. Bu durgunluk 1985'e kadar 5 yıl sürdü. Bu durgunluk dönemini, yerel seçimler ve Özal Hükümeti'nin başlattığı toplu konut projeleri ile 1985 - 1987 arasında canlılık dönemi izledi. 1988 ile yükselen faizler ve büyümenin düşmesiyle inşaat sektöründe yeniden durgunluk başladı. 1990 ekonomik büyümesi konut sektörünü canlandıramadan Körfez Krizi devreye girdi. İnşaattaki durgunluk 1991'de de sürdü ve 4 yılı buldu.
1991 sonundaki seçimlerle birlikte canlanmaya başlayan inşaat ve konut sektöründeki bu dönem, 1997'ye kadar 6 yıl devam etti. 199l krizi kısa süreli kaldığından bu hızı kesemedi. Bu yıllarda inşaat ruhsatı alan konut sayısı 1993'de 5l8 bine kadar yükseldi. Tüm yıllar içinde de rekorun kırıldığı bir yıl olarak kaldı. Bu rakam arka arkaya üç yıl yarım milyonun üzerinde kalmaya devam etti. İşte 1990'larda atıfta bulunulan inşaat canlanması bu yıllarda gerçekleşti.
1998'de Asya ve Rusya krizlerinin tetiklediği durgunluk dönemi, depremler ve krizler ile sürdü. 2000'deki kısa süreli ekonomik büyüme inşaat sektörünü canlandırmaya yetmedi. İnşaattaki canlanma yeniden 200l yılında başladı. Dolayısıyla 6 yıllık canlanma dönemini 6 yıllık durgunluk dönemi izledi.
200l'te canlanma başlamasına karşılık sayı 300 binlerde kaldı. Ancak 2005'te bu sayı l00 binli rakamlara çıktı. Geciktirilmiş konut ithiyacı yüksek. Kentleşme ve nüfus artışı da sürüyor. İşte bu faktörler, ekonomide geleceğe yönelik iyimser bekleyişler ve iyileşen finansman koşulları ile birleşince, ortaya inşaatın ikinci altın dönemi çıkıyor. 2005'te bunun ilk yılını yaşadık. 200l sanki derin durgunluktan canlanmaya geçilen bir yıl olarak görünüyor. Asıl canlanma ve patlamanın yaşandığı yıl 2005. Rakamlar bunu doğruluyor.
Canlanmanın koşulu - Böyle bir saptamadan sonra, 2006'da inşaat sektöründeki canlanmanın ve konut üretiminin devamının gelmesini beklemek gerek. Tek bir koşulla: İster yurtiçinden veya yurtdışından, isterse de siyasi veya ekonomik mahreçli olsun, geleceğe ilişkin bekleyişlerin kalıcı şekilde bozulmaması yani kriz yaşanmaması şart. Bununla bir kriz olasılığının yüksekliğini kastetmiyorum. Ancak düşük de olsa, böyle bir ihtimal her zaman vardır. Krizin, korkunun, endişenin, ödemelerde zorluğun, yüksek faizin, devalüasyonun olduğu ve geleceğe yönelik bekleyişlerin kötüleştiği bir atmosferde, hane halkının en büyük ve uzun vadeli yatırımı olarak konuta yatırımın koşulları yoktur. İhtimali düşük olmakla birlikte etkisi büyük olacak genel ekonomik kriz dışında, konut ve inşaat sektöründe başlayan canlanmanın önünde yakın zamanda hiçbir engel görünmüyor. Konjonktür tamamlanacak gibi. 2005 ile birlikte inşaat sektöründe başlayan ikinci altın dönemi daha birkaç yıl sürebilir. Geçmiş eğilimler böyle diyor.