Ülkemizde son yıllarda gittikçe canlanan gayrimenkul ve inşaat piyasasında pazarlamaya ve satışa yönelik yeni arayışlar gündeme gelmiş bulunmaktadır. Bu arayışlar içersinde gayrimenkullerin finansal kiralama yöntemi ile devri (satışı) giderek yaygınlaşmaktadır.
İşyerleri ile villa benzeri nitelikteki gayrimenkullerin satışında başvurulan finansal kiralama yolu ile kullanım hakkının devri, daha çok bu tür gayrimenkullerin satışında uygulanan Katma Değer Vergisi oranı ile finansal kiralama yoluyla yapılan devirlerde uygulanan Katma Değer Vergisi oranında var olan farklılık nedeniyle önem arz etmektedir.
Katma Değer Vergisi açısından yüzde 18 olan genel oran finansal kiralama işlemlerinde yüzde 1 olması nedeniyle böyle bir uygulama satış aşamasında alıcı açısından önemli bir avantaj sağlamaktadır. Bu konuda piyasada geliştirilen organizasyonlarla finansal kiralama işlemleri daha başlangıçtan itibaren zincirleme hale getirilmek suretiyle daha da avantajlı hale getirilebilmektedir.
Finansal kiralamayla ilgili yasal düzenleme gereği olarak söz konusu yasa hükümleri çerçevesinde edinimlerle ilgili olarak yapılan sözleşmeler belli öngörüleri içermektedir. Buna göre finansal kiralama sözleşmesine konu edilen varlık, sözleşme sonunda genel ilke olarak kiracı olarak tanımlanan şahsa devredilmekte, daha açıkçası satılmaktadır.
Finansal kiralama sözleşmeleri; kiralayanın kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kişiden satın aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere belli bir süre feshedilmemek şartıyla kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören bir sözleşme türüdür.
Bu sözleşmelerle finansal kiralama yolu ile bir varlığın satın alınması halinde mal bedeli, belli bir süre içersinde taksitler halinde ödenebilmekte ve kira süresi sonunda söz konusu mal kiracıya devredilmektedir.
Ülkemizde geliştirilen gayrimenkul satış teknikleri içersinde finansal kiralama yolu ile satışlar giderek önem arz etmeye başlamış ancak bu uygulamanın daha işin başından yani inşaat aşamasından başlaması belli sorunları da beraberinde getirmiştir.
Henüz tapu kayıtları üzerindeki hukuki durumu kesinlik kazanmayan bir varlığın finansal kiralama tekniği ile devrinde ileride çeşitli nedenlerle söz konusu gayrimenkullerin tapu tescillerinin yapılmaması durumunda ortaya çıkması muhtemel hukuki sorunlar açısından ayrıca irdelenmesi gerekmektedir.
Ancak günümüzde Gelir İdaresi vermiş bulunduğu görüşlerle gayrimenkullerin finansal kiralama yoluyla satışına olumlu bakmakta ve bu tutumu ile özellikle lüks konutların (villaların) satışında bir anlamda düşük oranlı Katma Değer Vergisi uygulamasını kabul etmektedir.
Bu konuda vergi idaresi tarafından verilen bir görüşe (özelge) göre “... kat irtifakı tamamlanmayan dairelerin inşaasını gerçekleştiren şirket tarafından, finansal kiralamaya konu edilmek üzere...tesliminde ve...finansal kiralama sözleşmesi çerçevesinde söz konusu dairelerin müşterilere tesliminde yüzde 1 oranında Katma Değer Vergisi ugulanması gerekmektedir.” Oysa yasal düzenleme gereği olarak bu durumda satış nedeniyle düzenlenen faturalarda Katma Değer Vergisi'nin yüzde 18 oranında uygulanması gerekmektedir.
Henüz hem teknik olarak ve hem de hukuki açıdan tamamlanmamış bir inşaatın finansal kiralama yoluyla devrinde (satışında);
* Her şeyden önce Katma Değer Vergisi uygulaması açısından bir farklılık oluşmaktadır. Bu fark gayrimenkul satış bedelleri dikkate alındığında önemli bir avantaj sağlamaktadır.
* İnşaat aşamasında yapılan bu tür satışlar ileride sorun yaratabilecek bir görüntü sergilemektedir.
Ancak yine bazı hallerde inşaatın ilk aşamasında bu gayrimenkuller finansal kiralama yolu ile yapımcıya teslim edilmekte, yapımcı da bu gayrimenkullerin teslim tarihini geciktirmekte ve bu uygulama ile gayrimenkullerin tapu kayıtları üzerinde hak sahiplerine yani gerçek alıcılarına intikalı gecikmiş olmaktadır.
Vergi idaresinin özellikle inşa halinde gayrimenkullerin finansal kiralama yoluyla devrine vergisel açıdan olumlu bakması işyerlerinin ve lüks tanımına giren konutların bu yöntemle devrini yaygınlaştırmaktadır.