Doğuş Grubu'nda Yücel Çelik, "Oturmadığın ev senin değildir" derdi. "Konut bireysel yatırımcılar açısından bir yatırım aracı olmalı mı?" sorusunun cevabını tartışmaya çalışacağım.
Bireysel yatırımcı açısından baktığımızda reel varlıklara (ağırlıklı olarak gayrimenkul, altın gibi) yatırım ile finansal araçlara yatırımı kategorik olarak ayrı düşünmeliyiz. Ancak bu iki araç türüne yatırım kararını etkileyen unsurlar birbirlerinden çok da bağımsız değildir. Bireylerin kendi ve diğer aile fertlerinin barınma gereksinimleri için aldıkları konutları da bir varlık edinimi olmakla birlikte yatırım amaçlı olarak düşünmemeliyiz.
Konutu bir an yatırım aracı olarak düşünürsek bu yatırım aracının talebini ve fiyatını belirleyen etmenlerin neler olduğuna bakmak gerekir.
Öncelikle belirmek gerekir ki diğer yatarn araçlarının getirilerini, sermaye değerlerin-deki değişmeler, faiz oranlan, kurlar, enflasyon, makro ekonomik ve politik ortam ve bekleyişler yatırımların yatırım araçları arasında dağılımını belirler.
Nominal faiz oranlarının ulusal paranın enflasyon ve diğer yabancı paralar karşısındaki değeri karşılayamadığı durumlarda bireysel yatırımcılar finansal araçlara yatırımdan uzaklaşarak reel araçlara ve kıymetli madenlere ya da yabancı para üzerinden finansal alanlara yatırıma yönelirler.
Diğer yandan faiz oranları düzeyinin önemli oranda düşmesi, konut için kredi bulmanın hem kolaylaşlaşması hem de ucuzlaması, konut fiyatlarının yukarıya tırmanma eğilimlerinin olduğu dönemlerde yatırım amaçlı konut talebi artar. Aynı şekilde ekonominin istikrarlı olduğu ve gelirin arttığı dönemlerde de insanların daha iyi yerlerde ve daha iyi konutlarda oturma talebi de konuta olan genel talebi canlı tutar. Böylesi bir eğilim bir süredir ABD'de yaşanıyor ve bu yeni dalga "ev alma çılgınlığı" olarak niteleniyor. Ülkemizin konut piyasasında da son dalgalanmanın yarattığı frenleme dışında benzer döneme girdiğini söylemek yanıltıcı olmayacaktır. Böylesi dönemlerin sadece bireysel yatırımcılar için değil makro ekonomi açısından da ciddi riskler yarattığını belirtmeliyim.
Barınma amaçlı değil de yatırım amaçlı konut yatırımında bulunanlara bu piyasanın özelliklerini tekrarlamakta yarar vardır:
Konut organize ikincil piyasası olan bir yatırım aracı değildir. Bu fiyat riski ve likidite riski demektir. Konut ikinci elde kolaylıkla elden çıkarılamayacağı gibi bu piyasada objektif ve sağlıklı bir fiyatlama da yoktur.
Konut zaman içinde eskir ve ekonomik değer kaybına uğrar. Bu nedenle elden çıkarma süresini iyi hesaplamak gerekli, inşaat öncesi girilen bir proje tamamlanırken değer kazanmış ve yeterli bir fiyat düzeyine ulaşılmış ise ve talebi de canlıysa hemen elden çıkarılmalıdır.
Zaman içinde semtlerin değerinde kayma olur; bazı semtler değerlenirken bazı semtler değer yitirir.
Konut muhafaza maliyeti olan bir yatırımdır. Konut projesi tamamlandıktan sonra ortak giderler, vergiler gibi giderler önemli bir yük olur. Eğer bu masraflardan kurtulmak için konut kiraya verilir ise bu kez satış zorluklan doğar. Kaldı ki konutun kiraya verilerek kira geliri elde edilmesi hem getirişi düşük hem de kiracıyı koruyucu hukuk sistemi nedeniyle rasyonel bir strateji değildir.
Konut alım satımının işlem maliyetleri yüksektir.
Konut fiyatlarının hep yukarıya gideceği yönündeki bekleyişler yanıltıcı olabilir. Ekonomide her balon eninde sonunda patlar.
Mikro açıdan doğru gibi gözükse bile, tasarrufların finansal araçlar yerine konuta ve reel varlıklara yönelmesi makro açıdan arzulanır bir seçenek değildir. Kamu reel yatırımlar yerine finansal araçlara yatırımı teşvik edici bir politika izlemelidir.