Faizlerin yüksek olduğu dönemde konut kredisi kullananlar, yüksek faizle taksit ödemeye devam ediyor. Bu durumdaki kişilerin aklına hemen bankaya koşup, faiz indirimi talep etmek geliyor. Ancak, yüksek faizli kredi borcuna karşı yapılabilecek işlem bununla sınırla değil. Kredi borcuna refinansman yaptırmak isteyenlerin önünde 3 seçenek bulunuyor. En çok bilinen ve en çok talep edilen yöntem faiz indirimi... Yüksek faizli kredinin sadece faizini indirtmek, ödemesi devam eden kişiye çok önemli avantaj sağlıyor. Hem taksit miktarı azalıyor, hem de geri ödenecek toplam paradan önemli ölçüde tasarruf imkânı sağlanıyor.
Vadeyi kısaltabilirsiniz
Faiz indiriminin yanı sıra ikinci bir seçenek ise vade kısaltmak... Yüksek faizle kredisini ödemeye devam eden kişi, eğer gelirinde bir eksilme olmamışsa aynı taksit miktarını ödemeye devam ederek kredi vadesini de kısaltabilir. Bu yöntem sayesinde hem toplam geri ödeme miktarı azalıyor, hem de ipotek borcundan daha kısa zamanda kurtulmak mümkün oluyor.
Refinansmanda bir başka seçenek ise kredinin vadesinin uzatılması. Bu yöntemde de vade uzatılarak taksit miktarını yarı yarıya düşürmek mümkün. Üstelik bu yöntemde kredi faizinin ille de yüksek olması gerekmiyor. Kredi düşük bir faiz oranında olsa dahi, kredi borçlusu taksit miktarını azaltarak elini rahatlatmak amacıyla vadesini uzatması için bankaya başvurabilir. Ancak bu yöntemde toplam geri ödeme miktarı biraz artıyor.
1. seçenek: Faiz indir, taksit rahatlat
Mevcut kredi bilgileri
Kredi tutarı 100.000 TL
Açılış faiz oranı % 1.39
Vadesi (yıl) 10
Aylık taksit tutarı 1.718 TL
Kalan vade (yıl) 9
Kalan anapara 95.752 TL
Refinansman masrafları
Erken ödeme ücreti (% 2) 1.915 TL
Yeni kredi dosya masrafı 1.000 TL
Ekspertiz ve diğer giderler 500 TL
Toplam 3.415 TL
Refinansman faiz oranı % 1.09
Refinansman vadesi (yıl) 9
Yeni aylık taksit tutarı 1.513 TL
Aylık taksit farkı 205 TL
Masrafları karşılama süresi (ay) 16.7
10 yıllık vadede, % 1.39 faizle 100 bin lira kredi kullanan bir kişi ayda 1718 lira taksit ödüyor. Kişinin borcu 9 yıl vade, % 1.09 faizle yeniden yapılandırılıyor ve aylık taksiti 1513 lira oluyor. Ayda 205 lira kazancı olan bu kişi 3 bin 415 liralık masrafı da 16 ayda amorti ederek kazançlı çıkıyor.
2. seçenek: Vade uzat, taksit azalt
Mevcut kredi bilgileri
Kredi tutarı 100.000 TL
Açılış faiz oranı % 1.09
Vadesi (yıl) 6
Aylık taksit tutarı 2.012 TL
Kalan vade (yıl) 3
Kalan anapara 59.635 TL
Refinansman masrafları
Erken ödeme ücreti (2007 mart öncesi) -
Yeni kredi dosya masrafı 1.000 TL
Ekspertiz ve diğer giderler 500 TL
Toplam 1.500 TL
Refinansman faiz oranı % 1.09
Refinansman vadesi (yıl) 8
Yeni aylık taksit tutarı 1.006 TL
Aylık taksit farkı 1.006 TL
6 yıllık vadede, % 1.09 faizle kredi kullanan bir kişi 2 bin 12 lira taksit ödemeye devam ediyor.
Borcu 96 ay vade, % 1.09 faizle yeniden yapılandırılan bu kişinin taksiti 1006 liraya düşüyor ancak daha önce 36 ay olan vadesi 96 aya uzamış oluyor.
3. seçenek: Taksit aynı, vade kısalt
Mevcut kredi bilgileri
Kredi tutarı 100.000 TL
Açılış faiz oranı % 1.39
Vadesi (yıl) 10
Aylık taksit tutarı 1.718 TL
Kalan vade (yıl) 9
Kalan vade (ay) 108
Kalan anapara 95.752 TL
Refinansman masrafları
Erken ödeme ücreti (% 2) 1.915 TL
Yeni kredi dosya masrafı 1.000 TL
Ekspertiz ve diğer giderler 500 TL
Toplam 3.415 TL
Refinansman faiz oranı % 1.09
Refinansman vadesi (ay) 86
Yeni aylık taksit tutarı 1.718 TL
Aylık taksit farkı -
Kısalan vade (ay) 22
10 yıllık vadede, % 1.39 faizle kredi kullanan bir kişi 1718 lira taksit ödemeye devam ediyor. Borcu 86 ay vade, % 1.09 faizle yeniden yapılandırılan kişi yine ayda 1718 lira taksit ödemeye devam ediyor ancak vadesi 86 aya düşüyor. Kişinin 22 aylık kazancı oluyor.
5 soruda mortgage rehberi
1 Kimler mortgage kredisi alabilir?
Kredinin aylık taksitini net geliriyle ödeyebileceğini belgeleyebilen, 18 yaşını dolduran, mevcut ve geçmiş kredi performansında herhangi olumsuzluğu bulunmayan gerçek kişiler, mesleki ve ticari amaçlı olmamak koşuluyla tüzel kişiler, kredi alabilir.
2 Hangi konutlar kredi için uygundur?
Konutun inşaatının yüzde 70 oranında bitmiş olması ve konutun kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna sahip olması gerekir. Proje halindeki konutlara da kredi verilir.
3 Türkiye’de ikâmet eden ve yurtdışında yaşayan Türkler dövizle kredi kullanabilir mi?
16 Haziran 2009 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Bakanlar Kurulu Kararı’na göre yurtiçinde ikamet eden ya da yurtdışında çalışan Türkler sadece TL cinsinde kredi kullanabilir.
4 Ödemeler aksayınca nasıl bir işlem gerçekleşir?
Gecikme tarihinden itibaren beş iş gününde iadeli taahhütlü postayla bildirim yapılır. Kredi kullanan kişi, arka arkaya iki ödemesini geciktirirse, kredi veren kuruluş bir ay süre verir ve borcun tamamını geri ödeme uyarısında bulunur.
5 Ticari amaçlı olarak kullanılan krediler mortgage kapsamına girer mi?
Ticari ve mesleki amaçlı krediler mortgage kapsamında değildir. Gerçek veya tüzel kişiler için konut alımı amacı olan krediler ise mortgage kapsamındadır.
Faizde indirim yarışı hızlandı
Konut kredisi faizlerinde indirim yarışı hızlandı. Türk Ekonomi Bankası 120 aylık vadede yüzde 0.95 ile en düşük faizi vererek yarışı önde götürüyor. Denizbank da 60 ay vadeli kredinin faizini yüzde 0.88’e çekerek orta vadede en düşük faizi uyguluyor. Türk Ekonomi Bankası (TEB), konut kredilerinde 10 yıl vadede daha önce yüzde 1.09 olan faiz oranını 0.95’e düşürdü. Denizbank, 13 Ekim Dünya Konut Günü dolayısıyla konut kredisi faiz oranlarını 60 ay vadede yüzde 0.88’e düşürürken, bir hafta boyunca dosya masraflarında yüzde 50 indirim yapacağını duyurdu.
Türkiye İş Bankası, 60 ay vadede konut kredisi faizini yüzde 0.98’e indirdiğini açıkladı. Banka 1-60 ay arası vadelerde yüzde 0.98, 61-120 ay arası vadelerde ise yüzde 1.08 faiz oranı uyguladığını duyurdu.
DD Mortgage, 66 ay vadeye aylık yüzde 0.99 faiz oranı uygulamaya başladı. 14 günde bir ödemeli kredi kapsamında verilecek olan faiz, 31 Ekim’e kadar açılan kredilerde geçerli olacak.
SORU - CEVAP
-Bir evim var, satmak istiyorum. Ancak satılana kadar beklemeyip 10 yıllık kredi çekerek yeni ev almak istiyorum. Eski evim satılınca ara ödeme yaparak kredi vadesini 5 yıla düşürebilir miyim? (Ayhan Önder)
Evet, böyle bir uygulama mümkün. Eski evinizi satınca ya da elinize toplu para geçince yüklü bir ara ödeme yaparsanız, kredi taksidinizi düşürebilir ya da vadesini kısaltabilirsiniz.
-Anaparası 59 bin 620 lira olan borcuma yeniden yapılandırma yaptırmak istedim. Banka yüzde 2 (1200 TL) erken kapatma cezası + yüzde 1 (600 TL) yeniden yapılandırma ücreti alacağını söyledi. Bu durumda 61 bin 420 TL ile yeniden yapılandırma yapması gerekirken 62 bin 200 TL üzerinden yapılandırma yapabileceğini söylüyor. Aradaki fark nedir? (Mehmet Çelik)
Banka sizden erken kapatma cezası ve ekstra komisyon talep etmiş. Bankadan komisyonsuz, normal refinansman talep edin.
- 2008 Ağustos ayında yüzde 1.49 faizle 73 bin 500 lira kredi çektim. Bankam şu anki rayiç faizin çok üstünde bir oranla refinansman yapıyor. Ayrıca 700 lira masraf alıyor. Ne yapmalıyım? (Hüseyin Çavuşoğlu)
Banka refinansmanı dilediği faiz oranından yapabilir. Başka bir bankaya giderek daha düşük bir faiz talep edebilirsiniz. Kendi bankanızın masrafı düşük. Bu imkanı da değerlendirebilirsiniz. Faizi ne kadar düşürürseniz sizin menfaatinize olur.
-Yeniden yapılandırma yaparken istenen erken ödeme cezası ve diğer masraflar konut kredisi içine dahil edilemez mi? (Mustafa Ceylan)
Mevzuata göre faiz ve masraflar ayrı olmak zorunda. Bu nedenle masraflar krediye dahil edilemez.