İstanbul Anadolu yakasının en değerli bölgelerinden biri de Kadıköy ilçesine bağlı Bağdat Caddesi. Bağdat Caddesi’nin yatırım değeri olarak bakıldığında seneler geçtikçe değerini İstanbul ortalamasının üstünde arttıran, kendi talebini kendi oluşturmuş bir bölge olduğunu belirten Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, “Yıllar içerisinde Bağdat Caddesi’nin, hem Avrupa yakasının karmaşasından uzakta hem şehrin merkezinde lüksü yaşadığı ve temel ihtiyaçlarını karşıladığı sosyokültürel olarak cazibe merkezi haline gelmesinde 60 yıldır bu bölgede inşaat yapan firmaların katkısı büyüktür. Ancak kentsel dönüşümle birlikte Bağdat Caddesi’nin rant merkezi olarak değerlendirilmesi nedeniyle bölgenin dinamikleri bilinmeden çok fazla konut üretildi. Arz, talebin önüne geçti. Konut fazlalığının diğer bir nedeni de kat maliklerinin kendi mülklerini müteahhitlerden daha düşük fiyata satıyor olmaları. Bu da son dönemde yüzde 30’lara varan oranlarda konut fiyatlarında düşüşe neden oldu. Düşüş nedeniyle geçen seneye göre yüzde 10 daha az sayıda konut ruhsatı verildi” dedi.
Köklü firmada sorun yok
Bağdat Caddesi’nin köklü oyuncularının satışlar konusunda sıkıntı yaşamadığına dikkat çeken Tavukçuoğlu, “Özellikle bu bölgeyi bilmeyen inşaat firmaları sıkıntılı bir süreçten geçiyor. Bu yüzden doğru lokasyonda, bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda doğru proje yapanlar daha hızlı satış yapıyor. Cadde’de proje geliştiren köklü oyuncular yap-satçı oldukları için bölgenin ruhuna uygun konut üretebiliyorlar ve finansman modellerini bu doğrultuda şekillendirebiliyorlar. Bölgede 100 kadar olan müteahhit firma sayısı son yıllarda 500’ü buldu. Firma işi almak için hak sahibine olması gerekenden fazlasını taahhüt ediyor. Sonra da kazanmak için fiyatı yükseltiyor. Bağdat Caddesi’ne paralel bölgede hak sahibine yüzde 70 pay verilirken şimdi bu yüzde 85’i buldu. Daha üst kısımlarda ise yüzde 60-65’ten yüzde 75’e geldi. Belediye cumartesi pazar günleri inşaat çalışmasını yasakladı ama yeterli değil. AYİDER olarak yaşadığımız bölgede insanların, çok sıkıntı çekmesinden yana değiliz. Düzenlemelerle inşaatların çevreye rahatsızlık vermeden, devam ettirilmesi gerekiyor” diye konuştu
Ada bazlı dönüşüm şart
Şu anda kentsel dönüşümden ziyade kentsel yenileme yapıldığını dile getiren Tavukçuoğlu, sosyal donatıları, yeşil alanların göz ardı edildiğini ifade etti. Tavukçuoğlu, “ Evet, daha sağlam binalar yapılıyor ancak buna kentsel dönüşüm demek yanlış olacaktır. Kentsel dönüşüm başladığından beri dönüşümün lokomotif ilçesinde binaların sadece yüzde 10’unu yenileyebildik. 25 bin bina daha yıkılmayı bekliyor. Her yıl ortalama 1000 bina dönüşüme giriyor. Bu da kentsel dönüşümün, yaklaşık 20 yıl daha sürmesi anlamına geliyor. Uygun olan bölgelerde ada bazında birleşmenin sağlandığı durumlarda ilave imar ekleri ve kolaylıklarının sağlanması sonucunda yeşil alanlar, kapalı garajlar ve altyapı konularında olumlu iyileştirmeler ortaya çıkacaktır. Kentsel dönüşümün parsel bazında değil, ada bazında yapılması şart. Parsel parsel dönüşüm yerine ada bazında dönüşümden yanayız. Özellikle Bağdat Caddesi için emsal transferi de söz konusu olabilir. Bir adada yaklaşık 30 parsel bulunuyor. Adada 5’li proje yapılabilir. Parseller arasında imar transferi olabilir. Böylece boş arazilerde yeşil ve sosyal alanlara yer verilebilir. Keza arsa stoku sorununun da önüne geçilmiş olabilir. Ayrıca Bağdat Caddesi’ni dünyanın diğer önemli alışveriş caddeleri gibi trafiğe kapatılıp buranın tamamen bir yeme içme ve alışveriş caddesi konumuna getirilmeli” diye konuştu
Çalıştay düzenleyecek
Bölgenin sağlıklı dönüşümü için de çalıştıklarını belirten Tavukçuoğlu, “İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin, Kadıköy Belediyesi’nin ve Mimar Sinan Üniversitesi’nin destekleriyle AYİDER olarak Bağdat Caddesi çalıştayını düzenleyeceğiz. Çalıştayda Bağdat Caddesi’nin dünden bugüne konumuna, kentsel dönüşümle birlikte gelecekteki vizyonunu gözler önüne sereceğiz” dedi.