Ülkemizde giderek yoğunluk kazanan "kat karşılığı satış vaadi ve
inşaat sözleşmeleri" nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde
karşılaşılan vergisel olaylar da çeşitlenmektedir. Bazı bölgelerde sahibi
oldukları daireleri veya az katlı binaları kat karşılığı müteahhitlere verenler,
inşaatın tamamlanmasına kadar kendilerine belli bir oturma yerinin sağlanmasını
talep edebilmektedirler. Bu durum karşımıza iki şekilde çıkmaktadır. Şöyle
ki;
* İnşaatı yapmayı üstlenen, inşaat bitene kadar
gayrimenkul sahibine oturması için bir kat ya da daire kiralamaktadır. Bu
durumda gayrimenkulü kiralayan aynı zamanda kat karşılığı inşaatın yapımını
taahhüt eden müteahhit daha açıkçası inşaatçı olmaktadır.
* Bir başka şekilde dairesini ya da evini kat karşılığı veren, inşaatı
yapacak olandan belli bir aylık talep edebilmekte, bazı hallerde bu aylık kat
karşılığı verilen yerin özelliğine göre çok yüksek bir bedel
olabilmektedir.
Yine yapılan sözleşmelerde, söz konusu
inşaatın süresinde tamamlanmaması halinde belli bir tazminatın ödenmesi koşulu
da sözleşmeye konulabilmektedir. Yapılan sözleşme gereği inşaatın süresinde
bitirilmemesi halinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların sayısı da ülkemizde giderek
artmaktadır. Bu tür uyuşmazlıkların temel nedeni zaman zaman karşılaşılan
ekonomik sorunlar olduğu gibi inşaatın yapımını üstlenenlerin karşılaştıkları
talep yetersizlikleri de olabilmektedir.
Burada, bizim üzerinde duracağımız konu, gayrimenkul üzerine kat karşılığı yapılan inşaat bitene kadar, gayrimenkul sahibine yapılan aylık ödemelerin vergilendirme açısından değerlendirilmesidir. Bir başka açıdan bu durumda sahibi bulunduğu gayrimenkul üzerinde inşaat tamamlanana kadar kendisine her ay belli bir bedel ödenen kişinin elde etmiş bulunduğu bu gelir vergilendirme açısından nasıl değerlendirilecektir?
Bu tür sözleşmeyle öncelikle inşaat bitene kadar kat karşılığı gayrimenkulünü
müteahhide verenin elde ettiği gelir gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir.
Örneğin, evini ya da dairesini kat karşılığı bir inşaatçıya devreden Bay (A), bu
devirle birlikte inşaatın kendisine teslimine kadar her ay 5 bin YTL verilmesini
öngörmüş bulunuyorsa ve inşaatı üstlenen de bu anlaşma gereğince gayrimenkul
sahibine her ay 5 bin YTL ödüyorsa, bu ödenen gayrimenkul sermaye
iradıdır.
Yapılacak ödeme ile ilgili hüküm, inşaatla
ilgili sözleşme içerisine konulabileceği gibi ayrıca yapılacak bir sözleşme ile
de belirlenebilir. Bu aşamada karşımıza bir başka soru çıkmaktadır.
Gayrimenkulünü kat karşılığı inşaat için veren kişiye yapılan bu ödemeler
stopaja tabi tutulacak mıdır?
Amaç ticari olduğuna
göre bu bağlamda hak sahibine yani gayrimenkulünü kat karşılığı veren kişiye
yapılan ödemelerin ayrıca stopaja da tabi tutulması gerekmektedir. Bazı hallerde
"kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi" uyarınca inşaattaki gecikmeden
dolayı gayrimenkul sahibine ödenen kira tazminatının niteliği konusunda ortaya
çıkan duraksamaları Danıştay 4. Dairesi vermiş olduğu bir kararla çözmüş
bulunmaktadır. Şöyle ki;
"Kat karşılığı satış vaadi ve
inşaat sözleşmesi uyarınca inşaattaki gecikmeden dolayı ödenen kira tazminatları
gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir." (Danıştay 4. Daire E. No: 2006/3554,
K. No: 2007/402)
Böyle bir durumda Danıştay 4'üncü Dairesi'nin vermiş olduğu bu karar
doğrultusunda inşaatçılardan kat karşılığı gayrimenkulünü veren gayrimenkul
sahiplerinin almış oldukları kira bedellerinin de gayrimenkul sermaye iradı
olarak değerlendirilmesi kaçınılmaz olmaktadır.
Gerçekte; Gelir Vergisi Yasası'nın gayrimenkul sermaye iratlarının
vergilendirilmesi ile ilgili hükümleri arasında söz konusu yasanın 74/11 maddesi
gereği olarak sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile
oturdukları konutun kira bedelini elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradından
yani kira bedelinden indirim konusu yapmalarını öngörmektedir. Bu yasa
maddesinde gayrimenkulün hangi amaçla gelir getirdiği hususu dikkate alınmamış,
sahibi bulunulan bir gayrimenkulün başkası tarafından kullanılarak sahibine
gelir getirmesi halinde, söz konusu gayrimenkul sahibinin kira ile başka bir
yerde oturması durumunda ödemiş olduğu kira gelirini, elde etmiş olduğu kira
gelirinin beyanı aşamasında indirim konusu yapmasına olanak sağlanmış
olmaktadır.
Uygulamada özellikle bitmiş bağımsız oturulabilir yerlerin pazarlanmasında ortaya çıkan talep yetersizlikleri ile birlikte sahibi bulundukları gayrimenkulleri kat karşılığı verenlerin bu bağlamda ortaya çıkan vergisel durumları da ayrıca ilgi çekici hale gelmektedir.