Pazar günü Evrensel’de yer alan ve Elif Görgü imzasını taşıyan “Dubai planını imzalama” başlıklı haberde yer alan bilgiler ve Dubai Kuleleri için yapılmak istenilen emsal artışına ilişkin plan değişikliği, yerel yönetimlerde yıllardan bu yana yapılan bir hatanın giderek gelenekselleştiğini, hemen her ölçekte planların, onama yetkisine sahip olan kurumlar tarafından, ne kadar keyfi olarak değiştirildiğini bir kez daha hatırlattı.
Gerçekten de, gerek bakanlıklar tarafından onaylanan üst ölçekli planlar (1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı vb.), gerekse genel olarak yerel yönetimler tarafından onaylanan planlar (1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları vb.), aynı planı onaylamış olan kurum tarafından, kısa süre içinde bazen gerçekten zorunluluktan, ancak çoğunlukla keyfi ve çıkar sağlamaya yönelik olarak değiştiriliyor.
Yıllardan bu yana yapılan değişiklikler, değiştirdikleri planların üzerine işaretlendiğinde, asıl planlar kısa süre içinde yamalı bohçaya dönüşüveriyor. Plan üzerinde teknik elemanlara yaptırılan (!) “küçük kalem hareketleri” (Dubai Kuleleri’nde olduğu gibi) yapılan küçük rakam değişiklikleri, kimi zaman üzerinde hiçbir yapı yapılamayacak olan toprakları, rantı fırlamış konut ya da sanayi alanlarına dönüştürürken, kimi zaman da var olan yapılaşma hakları birkaç kat arttırılarak, imar planları “Çarşıdan aldım bir tane, eve geldim bin tane” dercesine nar bilmecesine dönüşüveriyor.
Oysa ki, var olan yasalarımız, konuya ilişkin kurallarımız ve alınmış olan yargı kararları, planlarda değişiklik yapılmasının hiç de bu kadar kolay olamayacağını çok açık söylüyor. Ülkemizde her ölçekte mekansal planlama kararları alınırken ya da bu planlarda değişiklik yapılması gerekirken, uyulması gereken çok sayıda yasal düzenleme ve kural var. Bunların başında ise hiç kuşkusuz 3194 sayılı İmar Yasası ve bu yasa uyarınca çıkarılmış olan “Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik” var.
Adı geçen yönetmelikte yer alan ve aşağıda konu edeceğimiz maddeler, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılmaya çalışılan Dubai Kuleleri’ne yönelik değişikliğin mevzuat açısından aslında ne derece olanaksız olduğunu çok açık gösteriyor.
Konu ile ilgili düzenlemelerin ilki ve belki de en önemlisi adı geçen yönetmeliğin Tanımlar başlıklı 3. maddesinde yer alıyor. Plan değişikliğinin tanımında yer alan “zorunluluk gerekçesi”, Dubai Şeyhi’ne ek inşaat alanı kazandırmaya yönelik plan değişikliğini peşinen olanaksız kılıyor. Ülkemizde geçerli olan yasal düzenlemeler uyarınca; “Plan değişikliği: Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleri” olarak tanımlanıyor.
Bu maddeden yola çıkıldığında, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne sorulması, İstanbul Belediyesi yetkililerinin de 3 olan yapılaşma emsalinin yaklaşık iki kat artırılarak 5.8 düzeyine çıkarılmasını zorunlu kılan kamu yararının ne olduğunu açıklayabilmesi gerekiyor.
Bunun yanı sıra, aynı yönetmeliğin 28. maddesinde açıkça; “İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:
1- "Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları EK-1 de belirtilen standartlara uygun olarak, plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır ve/veya artırılır” denilmektedir.
Bu tanımlama, artan inşaat yoğunluğuna bağlı olarak artacak kişi sayısının her biri için 36.4 metrekare yeni sosyal ve teknik altyapı alanının aynı bölgede düzenlenmesi gerektiği anlamına geliyor. Elde var olan bilgilere bakıldığında; yapılan plan değişikliği ile yaklaşık 47 bin metrekare olan alanda, 147 bin metrekare olan inşaat alanının 243 bine çıkarıldığı, 96 bin metrekarelik bir artışın gerçekleştirilmek istendiği anlaşılıyor. Çok basit bir hesaplama ile bu artış (ticaret kullanımı ve turizm kullanımından gelecek ek yükler hariç), 157 bin metrekarelik “yeni bir alanın” sosyal ve teknik altyapı alanı olarak ayrılmasını gerektiriyor.
Yürürlükteki yasal düzenlemeler uyarınca, satışı gerçekleştirilen arazinin üç katından daha büyük bir alanın sosyal ve teknik altyapı alanı olarak ayrılmasını zorunlu kılan bir değişikliği yapmaya çalışanlar, ya var olan yasal düzenlemeleri hiç okumuyorlar, ya da hiç ama hiç umursamıyorlar.
Türkiye’nin gözü önünde, var olan yasal düzenlemelere böylesine açık aykırılıklar içeren, yasal açıdan olanaksız bir plan değişikliğini yapmaya cesaret edenlerin, öncelikle bu değişiklik sonucunda satılan arazinin üç katı büyüklüğünde yeni bir alanı aynı bölgede nasıl bulacaklarını ve kamuya nasıl kazandıracaklarını açıklamaları gerekiyor.
Daha sonra da böylesine bir değişikliğin Dubaili Şeyh El Maktum’un değil de kamunun yararına olduğunu ve değişikliği yapmanın kamu yararı gereğince “zorunlu” olduğunu, önce halka ve kısa bir süre sonra da yargıya açıklayabilmeleri gerekiyor.