Referans Emlak Endeksi (REE) sonuçlarına göre İstanbul'da emlak yatırımının geri dönüş süresi ortalama 14.7 yıl. REE'nin 16-30 Eylül dönemi sonuçlarına göre emlak yatırımında amortisman süresi en kısa olan semt 7.2 yıl ile Ümraniye. Kira gelirleri baz alınarak yapılan hesaplamada Ümraniye'yi 10.8 yılla Ataşehir takip ediyor. REE'ye göre yatırımların en uzun sürede geri döndüğü semt ise 21.3 yılla Suadiye. Suadiye'yi 19.9'luk amortisman yılı ile Yeşilköy, 19.4'lük amortisman yılı ile Akatlar, 19.3 ile Erenköy ve 19 ile Kozyatağı izliyor.
İstanbul'da konut fiyatlarının kiralara göre daha hızlı artış göstermesinin gayrimenkulde amortisman süresini uzattığını belirten Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi, "Şehir genelinde 4-5 yıl önce ortalama 10 yıl olan yatırım geri dönüş süresinin 14 yılın üzerine çıktı" dedi. Bir emlak yatırımın cazip sayılabilmesi için 10 yıl veya daha kısa sürede kiralarla kendini amorti etmesi gerektiğini anlatan Saatçi, son yıllarda bu sürenin İstanbul'un bazı semtlerinde 20 yılı bile aştığını açıkladı. Saatçi, "Akatlar, Yeşilköy, Suadiye gibi lüks sayılan ve yüksek gelir grubunun ikamet ettiği semtlerde amortisman süresi 19-20 yılın üzerinde seyrediyor" açıklamasını yaptı.
Avrupa'ya göre hâlâ potansiyel var
Saatçi'ye göre, REE çalışması konut talebindeki canlanmanın emlak fiyatlarını nasıl etkilediğini gösteriyor. Saatçi, "Son dönemde kredi faizlerinin düşmesi ve bankaların bir dönem kredi vermekte birbiriyle yanaşması, konut talebini erteleyenleri şevklendirdi. Arz talep dengesinin talep lehine bozulması ile birlikte doğal bir sonuç olarak konut fiyatları yükseldi. Ama bu bazı semtlerde suni denilebilecek bir harekete neden oldu. Satılık fiyatları hızla artarken, kiralık fiyatları o hızda artmadı. Bu nedenle genelde İstanbul'da ortalama 10 yıl civarında seyreden geri dönüş süresi 14 yılın üstüne çıkmış görünüyor" dedi.
Ahmet Rauf Saatçi, bu artışa rağmen İstanbul'da emlak yatırımı için Avrupa'ya göre hâlâ iyi bir potansiyel olduğunu savundu. Saatçi, "Avrupa'da ortalama bir yatırım kira gelirleri ile 18 yılda kendisini karşılayabiliyor, İstanbul'da bu süre zannedildiği gibi, 10 değil 15 bile olsa, fiyatları hâlâ Avrupa'nın altında seyrediyor" dedi.
Referans Emlak Endeksi'nin 30 Eylül 2006 tarihli sonuçlarına göre, kira gelirleri göz önüne alınarak yapılan sıralamada Ümraniye 7.2'lik amortisman yıl ile en iyi yatırım bölgesi özelliğini koruyor. İstanbul'da kira gelirlerine göre ortalama bir konut kendisini 14-15 yılda amorti ediyor. Bu oranın altındaki semtler, sadece kirayı esas alarak yatırım yapmayı düşünenler için iyi birer yatırım fırsatı olarak algılanıyor.
Bu aylar emlak yatırımı için uygun
Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi emlakta şu anda yeniden ev alma zamanı olduğunu öne sürdü. Nisan-Mayıs aylarında İstanbul'da ortalama metrekare fiyatının 2 bin YTL'den bin 500 YTL'ye kadar düştüğünü belirten Saatçi, "Fiyatlar ortalama yüzde 25 geriledi. Yaz aylarından sonra yine bir toparlanma oldu. Şu anda ortalama metrekare fiyat bin 776 YTL seviyesinde. Dolayısıyla mayısta evini satan kişi yüzde 13 kâr marjı ile yeniden satın alabilir" dedi.
Kira gelirine göre en iyi yatırım bölgeleri
İlçe/ semt Amortisman Yılı
Ümraniye 7.2
Ataşehir 10.8
Bahçelievler 11.0
Üsküdar 11.1
Ataköy 12.0
Bakırköy 12.0
Esenkent 12.8
Halkalı 12.9
Kocamustafapaşa 13.0
Bostancı 13.1
Levent 13.1
Beşiktaş 13.3
Küçükyalı 13.4
Acıbadem 13.5
Beylikdüzü 13.5
(Büyüklüğü 0-99 m2 arasındaki konutların m² fiyatı esas alınmıştır)