Radikal'den Sami Özdemir'in haberine göre, tarihçi Patrice de Moncan ile Fransa Emlak Ajansları Federasyonu FNAIM Başkanı Gilles Ricour de Bourgies’un ortak bir kitap yazarak, Paris’teki tüm emlak varlığının fiyatını hesaplamasından sonra gözler İstanbul ’un gayrimenkul değerinin ne olabileceğine yönelik tahminlere döndü. Elysee Sarayı ya da Eyfel Kulesi gibi tarihi binalar dahil bütün Paris’teki emlak varlığının toplamı 718 milyar euro. Peki İstanbul’da durum nasıl?
İstanbul nüfus ve alan bakımından Paris’ten büyük bir kent. Üstelik iki kıtayı ayıran bir boğazı da var. Fransız kralı Napolyon’a atfedilen “ Dünya tek devlet olsa İstanbul başkent olurdu” sözüne rağmen, İstanbul’un değerini ortaya koyan rakamlar Paris’e göre daha mütavazı. İstanbul’da yaklaşık 3.9 milyon adet konut bulunuyor. Bu konutların 600 bini 2001’den sonra yeni deprem yönetmeliğine göre yapıldı. İstanbul’daki konutların ortalama büyüklüğü 120 metrekare ve ortalama metrekare değeri de 2 bin TL civarında bulunuyor. Bu verilere göre İstanbul’da konut stokunun piyasa değeri 936 milyar TL’ye ulaşıyor. Bu rakam da yaklaşık 350 milyar euroya denk geliyor. İstanbul’un boğaz avantajı ve tarihi eserlerinin (saraylar, müzeler, tarihi kilise ve camiler vs) toplam emlak değeri üzerine yüzde 20 değer artışı sağlıyor. Bu oranda değer eklendiğinde ise İstanbul’un toplam konut stoku gayrimenkul değeri 420 milyar euro.
Boğaz paha biçilmez!
İstanbul’da sadece A Sınıfı ofislerin toplam 3.5 milyon metrekareyi geçtiği belirtiliyor. Buna göre ortalama metrekaresi 4 bin TL’den 14 milyar liralık A Sınıfı ofis stoku değeri var. İstanbul’da diğer ofis, cadde mağaza, alışveriş merkezleri ve halen şehir içinde ve yakınındaki toplu işyerleri dikkate alındığında ortaya tahmini yaklaşık minimum 100 milyar liralık da diğer işyeri tanımına giren gayrimenkul stoku çıkıyor.
Kentin mücavir alanının, bir önceki yerel seçimler öncesi maksimum düzeyde genişletilmesiyle ortaya çıkan yeni tarla-arsa geçiş arazileri ve arsa niteliği kazanmış gayrimenkuller ile Kanal İstanbul, üçüncü havalimanı ve üçüncü köprü projeleri ekseninde tarla-arsa fiyat artışları, diğer küresel metropollerde olmayan bir değer ortaya çıkarıyor. 253 kilometrekarelik kentin yaklaşık 75 kilometrekaresinde (75 milyon metrekare) arsa niteliğinde arazi değerlenmesi yaşandığı tahmin ediliyor. Bu durumda da İstanbul’da arsa stoku değeri yaklaşık 15 milyar lira tahmin ediliyor. A Sınıfı ofisler, diğer işyerleri ve arsa stoku değeri de en muhafazakâr hesaplarla 129-130 milyar liraya ulaşıyor. Bu da 48 milyar euroyu aşan bir değer anlamına geliyor. Bütün bu tahmini hesaplarla İstanbul’un gayrimenkul değeri, tarihi yapılarıyla ve boğazın paha biçilmez etkisi de hesaba katılarak yaklaşık 468-470 milyar euro çıkıyor.
Fiyatlar yükselecek
İstanbul’un gayrimenkul değerinin 5-10 yıl içinde ikiye katlanabileceği tahmin ediliyor. Çünkü İstanbul’da halen konut ve diğer yapı stoku büyük ölçüde eski ve çarpık kentleşme tanımında yer alıyor. Ülke genelinde yaklaşık 20 yıl sürmesi beklenen kentsel dönüşüm projesinin, daha kısa sürede İstanbul’da tamamlanacağı tahmin ediliyor. Çünkü İstanbul’da yeni yapılaşma küresel çapta da müşteri bulabiliyor. İstanbul’un gayrimenkul değeri bakımından 5 yıl içinde Paris gibi rakiplerini geçmesine kesin gözüyle bakılıyor.