31 Aralık'ta sona erecek imar barışından 16 milyon ihtilaflı yapının faydalanması planlanıyor. Uygulama kapsamında müteahhitten kaynaklanan kaçak yapılar için ödenen harç bedelleri müteahhitlerden geri alınabilecek.
İHA'da yer alan habere göre, imar barışı kapsamında ödenen tüm bedeller, söz konusu kaçak yapıyı yapan müteahhitten talep edilebilecek. Ödemenin müteahhitten alınabilmesi için, her somut olayın ve sözleşmenin dikkatlice inlenmesi gerekiyor.
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dikkat
İmar barışında çok önemli bir konunun gözden kaçırıldığını söyleyen Avukat M. Berkay Nizamoğlu; “İskanı alınmamış bir yapı tamamlanmış sayılamaz ve iskansız bir yapı için imar barışı kapsamında ödenen tüm bedeller müteahhitten talep edilebilir. İmar barışı kapsamında ödenen yapı kayıt belgesi bedelinin ve ikinci aşama olan kat mülkiyetine geçişte ödenen bedelin tazminat olarak müteahhitten talep edilebilmesi için birtakım hususların birlikte mevcut olması gerekmektedir. Öncelikle iskan ruhsatının alınması ve kat mülkiyetine geçiş süreci sorumluluğunun sözleşmede açıkça müteahhite bırakılmış olması gerekmektedir. Ayrıca iki taraf arasında yapılan sözleşme zamanaşımına uğramamış olmalıdır. Son olarak yükleniciye ayıp ihbarında bulunulmuş olmalıdır. Bu hususların birlikte gerçekleşmiş olması durumunda, ödenen tüm bedeller müteahhitten talep edilebilecektir. Öte yandan müteahhitle arsa sahibi arasındaki sözleşme zamanaşımına uğramış olsa dahi, haksız fiil hükümleri çerçevesinde Yargıtay’ın 17 Ağustos 1999 depremi ile ilgili verdiği kararlara paralel şekilde hukuki yorum yapılmalı ve yapı kayıt belgesi bedeli kusuru olan müteahhitten tazmin edilmelidir. Çünkü arsa sahibinin imar barışına başvururken mal varlığında oluşan azalma yani zarar olgusu, müteahhitin imar mevzuatına aykırı inşaatı teslim ettiği tarihte değil, hukuk dışı durumları gidermek için özel olarak getirilen imar barışı düzenlemesi kapsamında, yapı kayıt belgesi bedelinin ödenmek zorunda kalınmasıyla meydana gelmiştir. Dolayısıyla imar barışı düzenlemesi getirilmemiş olsaydı, kusurlu yüklenicilerin yıllar önce yaptıkları imar mevzuatına aykırı inşaatlardan dolayı bu şekilde bir zarar doğmamış olacağı için doğal olarak yapı kayıt belgesi gibi bir ödemenin de müteahhitten tazmini söz konusu olmayacaktı. Bu sebeple 1999 depremine ilişkin kararlarda, inşaatların teslim tarihinden değil, depremin gerçekleştiği tarihten itibaren başlayan zamanaşımı süresi, imar barışı kapsamında da yine inşaatların teslim edildiği tarihten değil, arsa sahibi tarafından yapı kayıt belgesi bedelinin ödendiği tarihten itibaren başlamalıdır. Ancak bu noktada vurgulanması gereken önemli bir husus var. Müteahhitten tazminat olarak yalnızca yapı kayıt belgesi bedeli talep edilebilir, kat mülkiyetine geçişte ödenen bedel ise talep edilemez. Çünkü her ne kadar kat mülkiyetine geçmek hukuken avantajlı olsa da, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2009 yılında yapılan değişiklik sonucunda kat mülkiyetine geçiş zorunlu tutulmaktan çıkarılmıştır. Bu sebeple, zararın giderilmesinde zorunlu olmayan bir harcamanın, zarar kapsamına sokularak müteahhitten tazminat olarak talep edilmesi de hukuki olmayacaktır” açıklamasında bulundu.
Hakkınız zaman aşımına uğramamış olabilir
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eğer müteahhit iskan ruhsatını alarak inşaatı teslim etmeyi yüklenmişse ve bu husus sözleşmede işin teslim şartı olarak özellikle belirtilmişse, bu durumda iskan alınmadığı için hukuken bir teslim gerçekleşmediğinden tazminat talebinin de zaman aşımına uğramamış olacağını söyleyen Nizamoğlu; “Bu gibi durumlarda, iskansız yapılar için imar barışı sürecinde ödenen tüm bedellerin, yani hem yapı kayıt belgesi bedelinin hem de ikinci aşama olan kat mülkiyetine geçiş için ödenen bedelin, zaman aşımı süresi henüz işlemeye başlamadığı için müteahhitten talep edilebilmesi hukuken mümkündür” diye konuştu.
İmar para cezasının muhatabı müteahhit
İmar mevzuatına aykırı bir yapıyı sonradan satın almış iseniz bu durumda tarafınıza kesilmiş olan imar para cezasının muhatabının müteahhit olduğunu belirten Nizamoğlu;, şunları söyledi: “İmar barışına başvurmadan önce ödediğiniz imar para cezası var ise, imar barışı kapsamında yapmış olduğunuz tüm harcamalara ek olarak imar para cezasını da kusurlu müteahhitten talep edebilirsiniz. Ayrıca örneğin kiracınız, kira sözleşmenizde kendisine açıkça izin vermemiş olmanıza rağmen ruhsata ve projeye aykırı tadilatlar yapmış ise, bu gibi durumlarda da ödemek zorunda kaldığınız imar para cezasını, “cezaların şahsiliği ilkesi” gereği kiracınızdan talep edebilirsiniz.”