Avrupa Yakasındaki Ofisler Asya Yakasına Göç Ediyor

İstanbul'da son bir yılda yüzde 6 artan ofis stoğuna rağmen, özellikle çok tercih edilen Levent bölgesinde doluluk oranı zirveye ulaştı. Avrupa yakasındaki ulaşım sorunları ve yüksek kira bedelleri nedeniyle işyerleri çoğunlukla Asya yakasındaki ofisleri tercih etmeye başladılar.

Türkiye'nin ticaret ve üretim başkenti İstanbul'un tüm bölgelerinde, ekonomideki canlanmaya paralel olarak ofis piyasaları da son derece hareketli. İstatistiklere göre, İstanbul'da ofis stoğu son bir yılda yüzde 6 arttı. Ama özellikle plaza tipi işyerlerinin konumlandığı Levent-Zincirlikuyu bölgesinde ofis bulmak artık çok zor. Ticari emlak danışmanlık şirketi Pega'nın Kasım 2005 raporuna göre, Levent-Akatlar-Zincirlikuyu hattında A tipi ofislerde boşluk oranı yüzde 7'lere indi. Ancak trafik yoğunluğu ve kiraların yüksekliğinden şikayet edilen bu bölgede, uygun ofis bulma sıkıntısının da başgöstermesiyle birlikte işyerleri Asya yakasına kaymaya başladı.

Pega'nın hazırladığı rapor, tüm bölgelerdeki ofislerde boşluk oranlarının düştüğünü ortaya koydu. Ancak bu düşüş, İstanbul'un Asya yakasında, Avrupa yakasına göre daha hızlı. Raporda, kira bedellerinin daha düşük olduğu Asya yakasında Altunizade'de daha önce yüzde 40'ların üzerinde seyreden boşluk oranının yüzde 28'e, Kavacık'ta yüzde 28'den yüzde 20'ye, Kozyatağı-Bostancı hattında ise yüzde 35'den yüzde 21'e indiği ifade ediliyor. Bir başka ifadeyle Asya yakasındaki ofislerde boşluk oranı, üçte bir oranında azaldı.

Buna karşılık Avrupa'da boş ofis stoğundaki erime daha yavaş. Levent-Akatlar-Zincirlikuyu hattında boşluk oranı yüzde 10'dan yüzde 7'ye, Şişli-Beşiktaş'ta yüzde 25'den yüzde 19'a geriledi. Avrupa yakasındaki ofislerde en çarpıcı gelişme Havaalanı istikametinde yaşandı. 2004 yılı Kasım ayında yüzde 43'ün üzerinde boş olan Havaalanı bölgesindeki A tipi ofislerde boşluk oranı yüzde 33'e indi.

Maslak'ta doluluk oranı yüzde 2 azaldı
Gayrettepe, Şişli, Esentepe ve Levent'teki plazaların doluluk oranının yüksek olmasında en önemli neden olarak metro gösteriliyor. Aynı cadde üzerinde olmasına rağmen metro istasyonu bulunmayan Maslak, diğer bölgelerin aksine yüzde 2 oranında boşaldı. Maslak'ta geçen yıl yüzde 19'un altında olan boşluk oranı, bu yıl yüzde 20'nin üzerine çıktı.

Pega kurucu ortağı Saffet Çiçekdağ, son yaptıkları belirlemelere göre, Asya yakasında A ve B tipi olarak nitelenebilecek pek çok plazada boş yer olmadığını söyledi. Altunizade Denizciler İş Merkezi, Perdem Saç, K2, Yolbulan plazalarında ofis bulmanın zor olduğunu anlatan Çiçekdağ, Çalık, Gürsel, Golden Plaza ve Centrum'da da çok az boş yer bulunabildiğini ifade etti.

Dubai'liler Levent'ten kaçışı hızlandırabilir
Pega'nın hazırladığı raporu değerlendiren İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, ofis yatırımcılarının tercihini ulaşım ve kira bedellerinin de etkilediğini söyledi. Levent, Maslak bölgesinde çalışanların günde en az 4 saatini yollarda geçirmek zorunda kaldığını anlatan Ateş, Avrupa yakasındakilere benzer akıllı binaların yapıldığı Asya'da metrekare kira bedeli ve yönetim giderlerinin de düşük olduğunu açıkladı.

A tipi ofislerde metrekare kira bedelleri Avrupa yakasında 7 ile 13 dolar arasında değişirken, Asya yakasında en yüksek kira bedeli 9,88 dolar ile Kozyatağı-Bostancı hattında bulunuyor. İstanbul'da ofis kiralarında bir yıllık ortalama artış yüzde 5'ler seviyesinde seyretti. Sabri Ateş'e göre, Asya yakası'nı son 1 yılda daha cazip hale getiren nedenlerin başında Kurtköy Havaalanı ve F1 pisti nedeniyle karayoluna yapılan yatırımlar geliyor.

Sabri Ateş, Levent'te Dubaili yatırım fonunun yapacağı kulelerin bu bölgedeki trafıği daha da kilitleyeceğini öne sürerek, bu nedenle Asya yakasına kaçışın hızlanacağı görüşünde. Buna karşılık emlak danışmanlık şirketi Resco'nun yetkilileri, metro hattının uzanacağı Maslak'ın gelecekte yeniden ofis yatırımcılarının gözdesi olacağınını belirtiyorlar.

1,5 milyon m2 plaza alanı yetmeyebilir
Ticari emlak alanında faaliyet gösteren uluslararası danışmanlık şirketi Collier'in Türkiye ofisi Resco'nun bir süre önce yayınlanan raporunda, ekonomideki büyüme ortamının devam etmesi halinde Türkiye'de A ve B tipi toplam 1 milyon 500 bin metrekarelik plaza stoğunun ihtiyacı karşılayamayacağına dikkat çekildi. Kriz yıllarında doluluk oranı yüzde 50'lerin altında olan plazalarda, doluluk oranlarının zirveye yaklaştığına dikkat çekilen raporda, "İstanbul'da önümüzdeki bir kaç yılda nitelikli plaza inşa edilmezse kriz kapıda görünüyor" ifadesine yer verildi. İstanbul'un Avrupa yakasındaki plazaların toplam alanının 900 bin, Asya yakasındakilerin ise 600 bin metrekare civarında olduğu tahmin ediliyor.