Kredi Faizleri Düşerken, Ev Fiyatları Katlanarak Artıyor

Uzun vadeli ipotekli konut kredisi yöntemi ‘mortgage' ile ilgili tasarının Meclis'e sunulmasıyla birlikte bankalar faiz oranlarını 2-2,5'lardan yüzde 0,99'a kadar indirdi. Kira öder gibi ev sahibi olma imkanı sağlayacağı belirtilen mortgage sisteminin gündeme gelmesi gayrimenkul sektörünü hareketlendirdi. Tapu kayıtlarına göre, bu yıl günde 2 bin ev satıldı. Gayrimenkule yatırılan para miktarı yüzde 170 artarken, 12 milyar yeni liraya ulaşan konut kredilerinin tüketici kredileri içindeki payı yüzde 43'e yükseldi. Ancak, düşük faizler konuta talebi de artırdı ve ev fiyatları 2005'te ikiye katlandı. Century 21 Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi, gayrimenkuldeki fiyat artışının sağlıklı olmadığına dikkat çekerken, Reha Medin Emlak Şirketi'nin Yönetim Kurulu Başkanı Özlem Medin, “İnsanlar ev almak istiyor ve imkanları varsa hemen almalılar.” diyor.

Türkiye'de 1999 depreminden sonra büyük bir durgunluk dönemine giren emlak sektörü son iki yılda büyük bir sıçrama gerçekleştirdi. Siyasi ve ekonomik istikrarın ardından bankalar dört yıl önce yüzde 5,5'lerde olan konut faizlerini yüzde 1'lerin altına kadar çekti. Emlak kiralama şirketlerinden TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, “Emlak satışlarında yaşanan canlılık, satın almayı kolaylaştıran enstrümanlar, yabancıların mülk edinmesine ve Türk Emlakçılık Standardı'nın belirlenmesine yönelik yasal girişimler önümüzdeki yıl da rüzgarın sektörün arkasında eseceğini müjdeliyor.” tahmininde bulunuyor. Soner'in verdiği bilgilere göre, yılbaşından bu yana, yaklaşık 210 bin gayrimenkul için ipotek işleminde bulunuldu. Başka bir deyişle, 2005 yılında satılan her 100 gayrimenkulden yüzde 36,5'i için kredi kullanıldı. 2004 yılının aynı döneminden yüzde 15,3 fazla.

2005'te gayrimenkule giden para, 2004 yılına göre yüzde 170,2 artış gösterdi. Emlaka yatırılan para adeta patlayarak 25 milyar 845 milyon 867 bin yeni liraya ulaştı. Merkez Bankası verilerine göre 2004 sonuna kadar toplam tüketici kredisi içindeki payı yüzde 20 olan konut kredilerinin miktarı 2005 yılında büyük bir artış göstererek 12 milyar yeni lirayı buldu. İstanbul'da 2004'te satılan her bir konutun ortalama fiyatı 32,6 bin YTL olurken, bu yıl ortalama konut fiyatı yaklaşık ikiye katlanarak 61,4 bin yeni liraya çıktı. Gayrimenkul piyasasının en hareketli kenti İstanbul. Konut fiyatlarında en yüksek artışın yaşandığı şehrin ise Eskişehir olduğu gözlendi.

Gayrimenkul firmalarından Century 21 Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi, “Ev alma konusunda en doğru zaman dündü.” diyerek faizlerin düşmesi ile birlikte ev fiyatlarının artmaya devam edeceğine işaret ediyor. Saatçi, faizlerin düşmesiyle fiyatların yükseleceğini, dolayısıyla değişen bir şey olmayacağını belirtiyor. Mortgage sisteminin gelmesinin durumu değiştirmeyeceğini vurgulayan Saatçi, “Sistem Türkiye'ye geldiği zaman da fiyatlar artacak. Türkiye'nin Avrupa Birliği'ne üyeliği sürecinde yükseliş devam edecek.” görüşünü dile getiriyor. Saatçi, yatırım amaçlı alınan evlerin, kira fiyatlarını da etkilediği görüşünde. Reha Medin Emlak Yönetim Kurulu Başkanı Özlem Medin de mortgage sisteminin tam olarak uygulanabilmesi için 4-5 yıllık bir zamana ihtiyaç duyulduğunu kaydediyor. Medin, sistem devreye girdiğinde de herkesin ev alamayacağına işaret ederek, bunu "1 milyar maaş alan bir orta gelirli, maaşının yarısından fazlasını taksit ödeyip geçinmesi zor. Faizler yüzde 1'in altına inse bile ödemesi imkansız." şeklinde açıklıyor. Fiyatların artış sebebinin arz yetersizliğinden kaynaklandığını hatırlatan Medin, yeni konut projelerinin üretilmesi için arsaların çoğaltılması gerektiğini söylüyor.

Lüks projeler gözde
Emlak sektöründe hareketliliğin yaşandığının bir göstergesi de, başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde birbiri ardına lüks konut projelerinin başlaması oldu. Türkiye'deki en büyük 150 inşaat projesinden 86'sı konutla ilgili. Bu projelerin ilk sıralarında yer alan İstanbul'daki Ataşehir MyWorld, Maslak Mashattan, Büyükçekmece Tepekent'in toplam tutarı 1 milyar 800 milyon dolar. Toplu konut projesi üreten firmalardan SOYAK'ın yetkilisi Emre Çamlıbel ise, konutta uzun süreli kredilerin tutmayacağı görüşünde. “Bugün bulunduğumuz noktada yedi yıldan daha uzun vadeli kredilerin tercih edilmesi mümkün değil. Taksit tutarında kayda değer bir düşüş olmadığı için yedi-sekiz yıldan daha uzun vade yapmak şu an için mantıklı gözükmüyor.” diyen Çamlıbel, daha uzun vadeli kredilerin tercih edilebilmesi için faizlerin ayda yüzde 1'lerden binde 5-7'lere düşmesi gerektiği görüşünde.

Gizlibahçe Manzara Konakları, Trend ve Dragos Drive 34 projelerini yapan Dumankaya firmasının Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, konut kredisi stokunun gayri safi milli hasılanın yüzde 2,5 seviyesinde olduğunu belirterek, “Bu oran gelişmekte olan ülkelerde yüzde 15, Batı Avrupa'da yüzde 40, ABD'de yüzde 55. Kredi faiz oranı yüzde 0,5'lere indiğinde kredi kullanımı tabana yayılacak, konut sahibi olma oranı yükselecektir.” diyor.

RE/MAX Gayri Menkul firması yetkililerinden Barbaros Nasün de, halen daha çok üst ve orta gelir grubuna hitap eden projelerin yapıldığına dikkat çekiyor. Nasün, şu değerlendirmeyi yapıyor: “Düşük gelir grubuna hitap eden konut projeleri de Toplu Konut İdaresi tarafından gündeme getirilince çok uzun kuyruklar gündeme geldi. Şu sıralar kredi kartı borçları ya da henüz kriz yaralarını saramamış olan orta-alt gelir grubunun konut sahibi olma hayali bir müddet daha ertelenmiş durumdadır. Çünkü bu grup henüz konut kredi taksitlerini ödeyebilecek gelir durumuna sahip değil.”

Ev hayali kuranların sevinci yarım kaldı
Gayrimenkulde faiz oranları düşmesine rağmen konut fiyatları yükselince, konutların vatandaşlara maliyeti de arttı. Örneğin 2004 yılında yüzde 2,5 faizle 100 metrekarelik bir ev için 5 yıl vadeli 40 bin YTL kredi çekmek isteyen müşterinin ayda ödeyeceği taksit miktarı bin 331 yeni lira olacaktı. Eve ödeyeceği fiyatın toplam bedeli ise 79 bin 873 YTL. Aynı kişi bu yıl 0,99 faizle fiyatı ikiye katlanarak 80 bin yeni liraya çıkmış evi almak istediğinde ayda bin 798 yeni lira ödemesi gerekecek. Evin toplam bedeli ise 107 bin 926 Yeni Türk Lirası olacak.