Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan "Gayrimenkul Sektörü Araştırma Raporu"nun ikincisi "Türkiye'de Konut İhtiyacı ve Talebine Bağlı Konut Finansman Sisteminin Gelişme Potansiyeli 2015" Hilton Oteli'nde düzenlenen bir basın toplantısı ile tanıtıldı. GYODER ver Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) işbirliği ile 15 Kasım 2006'da gerçekleştirilecek olan "Konut Finansmanı ve Türkiye Konferansı-III"te sektörün profesyonellerine sunulacak olan rapor, yeni kurulmakta olan sistem ile ilgili olarak Türkiye'deki konut ihtiyacı ve talebine bağlı gelişme öngörülerinde bulunuyor.
Raporun sunumundan önce kısa bir değerlendirmede bulunan GYODER Başkanı Haluk Sur, özellikle 2004 sonlarından başlayarak Türk gayrimenkul sektörünün dünya genelinde tanıtımı için çok önemli adımlar attıklarına değinerek, "Sektör daha iyi yönetilebilmeli. Bu başarılabilirse, muazzam bir iş hacmi bizi bekliyor" diye konuştu. "Kurulduğumuz ilk günden bu güne konut finansman sisteminin Türkiye için ne kadar hayati olduğunu söylüyoruz" diyen Haluk Sur, mortgage yasa tasarısının çıkmasının sürekli ötelenmesinin yarattığı burukluğa değinerek artık umutlar başka bahara kalmasın dedi.
Sektörün derinlik kazanabilmesi ve şeffaflaşabilmesi için 'bilgi'nin önemine vurgu yapan Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Bekir Cumurcu ise, bunun için öncelikle bilginin üretilmesi gerektiğini belirterek "Gayrimenkul sektörünün en büyük ihtiyacı sektörle ilgili bilgi üretilmesidir" tespitinde bulundu.
 |
| GYODER Başkanı Haluk Sur |
Stratejik Araştırmalar Enstitüsü tarafından hazırlanan rapor, bir öngörü çalışması olma özelliğini taşıyor. Çalışmanın detayları, yıllık gelişmeleri içeriyor. Çalışmada bütün öngörüler sabit fiyatlar üzerinden yapılıyor ve ekonomiye yönelik bazı varsayımlardan hareket ediliyor. Reel bazda yüzde 5 büyümenin ve kişi başına düşen gelir seviyesinde istikrarlı bir artışın baz alındığı raporda, fiyatlarda, döviz kurlarında, faiz oranlarında ve yabancı sermaye yatırımlarında da istikrarlı bir çizgi yakalandığı varsayılıyor.
2015 yılında nüfusun 81.65 milyon olacağını ve kentli hane halkının 15.11 milyonu bulacağını öngören rapor, yenileme, kentler arası göç ve kentsel dönüşüm çalışmaları ile birlikte 6.95 - 8 milyon konut açığı oluşağına dikkat çekiyor.
Raporun tanıtımını yapan Stratejik Araştırmalar Enstitüsü Başkanı Dr. Can Fuat Gürlesel, konut talebinin hane halkının konut eğilimleri ve alışkanlıkları ile gelirleri ve tasarruf eğilimlerine bağlı olduğunu hatırlatarak, halen 3.5 milyon hane halkının kiracı ve 2.75 milyon hane halkının da birden fazla konuta sahip olduğunu söyledi.
Asıl üzerinde durulması gereken konunun ikincil piyasalara ne kadar kaynak yaratılacağı olduğunu özellikle vurgulayan Gürlesel, "Dolayısıyla asıl tartışılması gereken ikincil piyasaların oluşturulmasıdır" diye konuştu. Gürlesel, çalışmanın birincil piyasalarda 2015 yılına kadar 77.5 milyar dolar ilave kredi kullandırılmasını, konut finansman kuruluşlarının ikincil piyasalardan sağlayacağı finansmanın ise 27.5 milyar dolar olarak öngördüğünü söyledi.
 |
| Dr. Can Fuat Gürlesel |
Rapor dört başlıktan oluşuyor
Birinci Bölüm: Türkiye'de Konut İhtiyacı ve Konut Talebi
Türkiye'de konut ihtiyacı ve konut talebine ilişkin olarak 2015 yılına kadar olan dönem için öngörüler yapılıyor. Konut ihtiyacı için öncelikle 2015 yılına kadar nüfus gelişmeleri, kentleşme ve hane halkı sayılarına ilişkin gelişme öngörüleri yapılıyor, Türkiye'de konut stoku hukuki ve fiziki özellikleri itibari ile belirleniyor.
İkinci Bölüm: Konut Finansman Sistemi ve Gelişme Potansiyeli 2015
Yeni konut finansman sisteminin kurumsal ve finansal mekanizması ayrıntılı olarak inceleniyor. Kurumsal ve finansal mekanizması çerçevesinde yeni konut finansman sisteminin gelişme öngörüleri için uluslararası piyasalar ile yurtiçinde çevre koşulları inceleniyor. Uluslararası alanda Avrupa piyasaları ağırlıklı olmak üzere ipotekli konut kredileri ve ipotekli teminatlı menkul kıymet stokları, ihraçları ve ikincil piyasaların kaynakları ile ipotekli konut kredilerinin re-finansman olanakları değerlendiriliyor.
Yeni konut finansman sisteminin yurt içindeki çevre koşulları ise kendi kurumsal ve finansal mekanizmasına uygun olarak inceleniyor. Finansman sisteminin gelişim öngörüleri için Türkiye'de finansal kurumlar ve varlıkların büyüklükleri, sistemde hakim kurum olması öngörülen bankacılık sektörü, ikincil piyasaların temelini oluşturan sermaye piyasalarında menkul kıymet stokları ve bunların ihraçları ve işlemleri, sisteme yabancıların katılımı olacağından Türkiye'nin dış yükümlülükleri, yabancıların üstlendikleri risk büyüklükleri ve kurumsal yatırımcıların büyüklükleri değerlendiriliyor.
Bu çerçevede, yeni konut finansman sistemi içinde başta bankalar olmak üzere konut finansman kuruluşlarının 2015 yılına kadar kullandıracağı ipotekli konut kredileri öngörüleri yapılıyor, ikincil piyasalarda ise konut finansman kuruluşlarının ipotek teminatlı menkul kıymet ihraçları ile alacak satışları için ve sermaye piyasası araçları ihraçlarından elde edilecek kaynaklara ilişkin öngörüler yapılıyor. İhraçlar için yurtiçi ve yurtdışı piyasalar ayrımı ile para cinsleri yerli yabancı kurumsal yatırımcıların yatırımlarına ilişkin öngörülerde bulunuluyor. Tüm bu öngörülere bağlı olarak yeni konut finansman sistemi içinde birincil piyasalarda kullandırılan ipotekli konut kredilerinin ikincil piyasalarda ne oranda finanse edilebileceği de ortaya konuluyor.
Üçüncü Bölüm: Konut Finansman Sistemi ile Konut Talebinin Karşılıklı Etkileşimi ve Öngörüler 2015
Yeni konut finansman sistemi ile konut talebinin karşılıklı etkileşimi ve öngörüler yer alıyor. Öncelikle, hane halklarının 2015 yılına kadarki gelir ve tasarruf yapılarına ilişkin öngörüler yapılarak konut kredisi kullanabilme kapasiteleri ortaya konuluyor.
Yeni konut finansman sisteminin kredi kullandırma kapasitesi konut kredileri, büyüklükleri, fon oranları ve vadeleri itibari ile öngörülüyor ve bunlara bağlı olarak konut kredisi sayıları için farklı öngörüler yer alıyor. Bu farklı konut kredisi kullanma öngörülerinde yeni konut finansman sistemi ile yaratılacak ilave konut talebi ortaya konuluyor ve bu talep öngörüleri ile mevcut konut ihtiyacı verileri karşılaştırılarak yeni sistemin etkinliği değerlendiriliyor.
Dördüncü Bölüm; Yeni Konut Finansman Sistemi ile Konut Sektörünün Gelişimi ve Ekonomik Büyümeye Katkı
Yeni Konut Finansman Sistemi'nin gelişme potansiyeli ile ekonomik büyümeye katkısına ilişkin öngörüler yapılıyor. Bu amaçla Yeni Konut Finansman Sistemi'nin kredi kullandırma potansiyeline bağlı olarak ilave konut talebi ve bunun etkileyeceği konut arzında ve inşaat sektöründe büyüme öngörüleri yapılıyor. İnşaat sektörü ile milli gelir ve ekonomik büyüme arasındaki ilişkiye bağlı olarak ekonomik büyümeye sağlanacak katkı ve yaratılacak ilave katma değere ilişkin öngörüler bulunuyor.