GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) tarafından, gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeleri değerlendirmek ve yaşanan sorunlara çözüm bulmak amacıyla hayata geçirilen ‘GYODER Çözüm Platformu’ toplantısı, Digital Network Alkaş işbirliği ile ilk kez online platformda yapıldı. CBRE Türkiye’nin ana sponsorluğu, Endeksa, Apsiyon, Garanti BBVA’nın sponsorlukları ile 22 Ekim Perşembe günü ‘Gayrimenkulde Etkin Yönetim: Mülk ve Tesis Yönetimi Sorunlarına Çözüm Önerileri’ başlığı altında düzenlenen toplantıya gayrimenkul sektörü temsilcilerinin ilgisi yüksek oldu. Moderatörlüğünü GYODER Başkan Yardımcısı, PwC Türkiye Ortağı Ersun Bayraktaroğlu’nun yaptığı ‘Çözüm Platformu’ toplantısının konuşmacıları mülk ve tesis yönetimine yönelik değerlendirmelerini paylaştı.
Bu dönüşüm sürecinde çevik olmak gerekiyor
GYODER’in sadece eleştirmek, sorunlardan bahsetmek değil çözümün bir parçası olmak anlayışını benimsediğini vurgulayan GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, “Biz her zaman masaya yeni bir öneri sunmanın, ‘bu da mümkün’ diyebilmenin derdi içerisindeyiz. Çözüm Platfomu, daha büyük bir kitleyle ortak aklı bulup, fikirlerimizi bunun üzerine inşa etme imkanı sağlıyor.” dedi.
Pandemiden sonra her şeyin şekillendiği gibi tesislerin, yapıların yönetiminin de yeniden şekillendiğini belirten Mehmet Kalyoncu, şöyle konuştu: “Eskiden paylaşım ekonomisi gibi bir kavram üzerine herkes ticari bir strateji geliştirirken bugün herkesin kendi alanını, kendi bireysel araçlarını oluşturma ve bunları kullanma motivasyonunda olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla bu süreçte çok çevik olmak gerekiyor. Bu aslında Türkiye’nin de en güçlü olduğu özelliklerden biridir. Tesis yönetimi alanında da Türkiye bu gücünü, avantaja çevirecektir.”
Kaynaklar optimum şekilde değerlendirilmeli
“Binaları, yapıları yapmaktan daha zoru onları yaşatmaktır.” diyen Mehmet Kalyoncu, sözlerini şöyle tamamladı: “Bu süreci İstanbul Havalimanı’nda yaşadık ve yaşıyoruz. İnşa etmek çok zordu, büyük efor gerekiyordu. 1 milyon 400 bin metrekare, çok karmaşık ve sofistike sistemlerin bir arada çalıştığı, kusursuz bir şekilde operasyona geçen bir yapıydı. Bugün bizim açımızdan zorluğun azalmadığını söyleyebilirim. Şu anda işletme çok önemli bir konu. Ülkemizin kaynaklarını optimum şekilde değerlendirerek israfı önleyecek, teknolojiyi daha yoğun kullanarak gerekli hizmetleri sağlayacak bir bakış açısı, önümüzdeki dönemde tesis yönetimine yön verecektir. Bu açıdan yapıları inşa etmek kadar yaşatmak da çok önemlidir.”
Mülk yönetiminin odak noktası gayrimenkule değer katmaktır
CBRE Türkiye Genel Müdürü Can Yalnızcan, ‘Mülk Yönetimi: Etkin Yönetimin Önündeki Engeller’ başlıklı sunumunda şunları söyledi: “Mülk yönetimi aynı zamanda tesis yönetimini de kapsayan entegre hizmetlerden oluşan bir bütündür. Bu hizmet şeklinin odak noktası gayrimenkule değer katmaktır. Bu kapsamda mülkün olabildiğinde maksimum faydayı sağlayabilecek şekilde, özellikle mülk sahibine bir organizasyon geliştirmeye çalışıyoruz.”
Yatırımlar ilk günden itibaren kolektif bakış açısıyla yapılmalı
‘Mülk Yönetiminde Birlikte Çözüm Arayışları’ panelinde konuşan Esas Gayrimenkul CEO’su Cem Eriç, “Sahibi olduğumuz 7 AVM var, yatırımını biz yaptık, geliştirdik. Anadolu’da farklı şehirlerde 4 AVM’nin de mülk yönetimlerini gerçekleştiriyoruz. Sorunlardan biri yatırımcıların vizyonu ve projeleriyle kurdukları duygusal bağ. Hatta bu duygusal bağ projenin yapılış aşamasından başlıyor. Keşke güçlü mülk yönetimi şirketleri, danışman şirketler, perakende konusunda yetkin, bilgili şirketler, AVM projelerinin en başında, proje daha masadayken sürece dahil olabilseler. Çözüm önerim; GYODER, AYD gibi platformların da destekleriyle, kamu otoritesinin de farklı yaklaşımıyla, yatırımların ilk günden itibaren kolektif bir bakış açısıyla yapılmasıdır.” dedi.
Bütünsel yaklaşım çok önemli
Türkiye’deki yabancı yatırımcıların, yaklaşık 400 AVM’nin maksimum yüzde 20’sine sahip olduğunu belirten ECE Türkiye Genel Müdürü ve CFO’su Nuri Şapkacı, “Ülkemizdeki AVM’lerin yüzde 80’inin sahibi yerli yatırımcıdır. Sadece yönetim tarafında değil satış tarafında da duygusal bağ olduğu için, doğru zamanda yabancı yatırımcılara satış yapılamadı.” diye konuştu.
Sürdürülebilir gayrimenkul varlık yönetimini hedefliyoruz
Türk Eğitim Vakfı Genel Müdür Yardımcısı Kürşat Serkan Hakan, “Vakfımız yaklaşık 1,5 milyar TL büyüklüğünde 1300 adet gayrimenkulün yer aldığı bir portföye sahip ve 800 kiracımız var. Yurtdışından bulduğumuz sistemle, sürdürülebilir gayrimenkul varlık yönetimini hedefliyoruz. Mülk yönetim hizmetlerini kontrol altında tutmak için farklı firmalarla ilerliyoruz.” şeklinde konuştu.
Birçok bina öngörülenden yüksek maliyetle yönetiliyor
TSP Yönetim Kurulu Üyesi, TRFMA Başkanı Gökçenur Çelebioğlu, ‘Tesis Yönetimi: Doğru Yönetebiliyor muyuz?’ başlıklı sunumunda, işletme aşamasında gerçekleşen maliyetin oluşumunu anlattı. Gökçenur Çelebioğlu, şunları söyledi: “Bir tesisin yaşam evrelerine baktığımızda, 3-4 yılı bulan inşa sürecinin ardından 30 yılı bulmasını istediğimiz bir işletme süreci başlıyor. Aslında işin önemli bir bölümü, bu 3-4 yıl dışındaki 26 yıllık kısmı işletmede geçiyor. Toplam sahip olma maliyetine baktığımız zaman; binaların tasarımı ve yapımı için harcanan bedeller, toplam sahip olma maliyetinin içinde yüzde 12 seviyesindedir. Yenilemelere de zaman içerisinde yüzde 14 gibi bir bedel harcanıyor. Yenileme maliyetleri aslında bina tümüyle yenilenmediği halde ilk tasarım ve yapım maliyetlerinin üzerindedir. Toplam harcanan bütçenin yüzde 74’ü ise bakım onarım ve işletme yani tesis yönetimi faaliyetleri için harcanıyor. Birçok bina öngörülen maliyetlerden çok daha yüksek maliyetlerle yönetiliyor.”
Turizmde bulduğumuz çözümlerle iyi durumdayız
‘Tesis Yönetiminde Birlikte Çözüm Arayışları’ panelinde konuşan GYODER Yönetim Kurulu Üyesi, Servotel Yönetici Ortağı ve Asbaşkanı Ayla Heyfegil, turizm tesislerine yönelik değerlendirmelerini şöyle aktardı: “Bizim tesis kapasitemizin yüzde 60’ı bütün yıl çalışmıyor. Aktif ve pasif olarak çalışıyor. Kapalı olduğu dönemde hem yenilemeyi yapmak hem tesisi yaşatmak zorundasınız. Yapılarda 30 yıl olması beklenen işletme süresi turizmde 20 yıla düşüyor. İlk baştaki inşaat aşamasında özellikle fiziksel yapının olabildiğinde esnek olması ve uzun süre bakımla idare edebilmesi çok kıymetli. Turizmde bulduğumuz çözümler biraz el yordamıyla olmakla birlikte Türkiye belli konularda çok iyi durumda.”
Tesis yönetimi hizmet verdiği yapıya değer katıyor
Panelde üniversite ve otoyol alanında tesis yönetimi deneyimlerini anlatan RGM Türkiye CEO’su Alp Parmaksızoğlu, “Verdiğimiz hizmetler arasında üniversiteler önemli bir paya sahip. Tesis yönetimi hizmetinin katkı sağlayacağı, değer katabileceği en önemli tesislerden biri üniversite. Birçok konseptin bir arada yer aldığı bir yapıdan bahsediyoruz. Bu organizasyonun yürümesi için çok ciddi kurumsal yapı gerekiyor.” diye konuştu.
Doğru planlama için son teknoloji kullanılmalı
10 yıldır tesis yönetimi sektörüne teknolojik çözümler sunduklarını belirten Apsiyon Kurucu Ortağı ve CEO’su Kudret Türk, “Özellikle gayrimenkulün bakım onarım maliyetleri doğru planlama ve operasyonlar ile düşürülebiliyor. Bu doğru planlama için de tesis yönetim şirketlerinin en son teknolojiyi kullanması gerekiyor. Bu durumda en önemli çözüm ortakları bizim gibi teknoloji şirketleri oluyor.” şeklinde konuştu.
Trendleri ve uluslararası standartları takip etmeliyiz
Panelde, başarılı ve verimli işletme unsurlarını 5 başlık altında sıralayan CBRE Türkiye Operasyon Direktörü Özge Bilginer, şöyle konuştu: “Başarılı işletme unsurlarından ilki doğru lokasyon seçimi. Çünkü hedef kitleye uygun lokasyon seçimi bina doluluk oranları ve kullanıcı memnuniyetini artırmak için önemli. İkincisi, tesis inşasında amaç ve hedef kitle belirlemenin önemi. Türkiye’de binaları bir an önce inşa etmeye odaklanıyoruz. Halbuki son kullanıcının kimliğini belirlemeliyiz. Operasyondaki maliyetlerin en büyüğünü personel maliyetleri oluşturuyor. Bir binanın estetik görünümünün yanında operasyonel işletilebilirliğinin de önemini anlamamız gerekiyor. Üçüncüsü, işletmecinin dizayn aşamasında sürece dahil olması. Mülk sahipleri tasarruflu opsiyonları tercih etmeye çalışıyor, dizayn ekibi de son trendleri uygulayıp fark yaratmaya odaklanıyor, böylelikle ideal çözümleri gözden kaçırılıyor, aynı unsurlar sürekli yatırım yapmak zorunda kalınıyor. Dördüncüsü, operasyonun verimli işleyişine dair alanlar yaratmak. Binanın içinde son kullanıcıyı esas memnun etmesini beklediğimiz ekipler için ihtiyacı karşılayacak şekilde soyunma odaları bile yapmıyoruz. Unutmamalıyız ki aidiyet işletme ruhunun temelini oluşturuyor. Son olarak trendleri ve uluslararası standartları takip etmemiz önemli. Cihazların ve mimari unsurların ömrünü uzatmak için bina içerisindeki her bir unsurun bakımı doğru şekilde yapılmalı. Ayrıca tesis yönetimi başlığı akademik alana daha fazla taşınmalı. Eğitimli, alanında uzman tesis yöneticileri yetiştirmemiz gerektiğine inanıyorum.”
Temel yapısal dönüşümün başrolünde tesis yöneticileri olacak
Toplantının sonunda, mülk ve tesis yönetiminin değere katkısı konusunda görüşlerini paylaşan GYODER Başkan Yardımcısı, Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, şunları söyledi: “Gayrimenkul sektörü temel ve yapısal bir dönüşüme hazırlanıyor. Bu süreç pandemiyle daha da hızlandı. Bu temel yapısal dönüşüm döneminde başrol oyuncularının tesis ve mülk yöneticileri olduğunu düşünüyorum.”