Türkiye gayrimenkul sektörüne vizyoner katkılarda bulunan, yıllık ve çeyrek dönemlerde kurumsal araştırma ve raporlara imza atan GYODER, 'Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009' raporuyla geçen yılın son çeyrek dönemini irdeleyen 'Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4. Çeyrek 2009'da yer alan sonuç ve değerlendirmeleri açıkladı. GYODER’in gayrimenkul sektörü için kapsamlı bir veritabanı oluşturmak amacıyla Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetleri’nden Dr. Can Fuat Gürlesel’e hazırlattığı çalışmalarda, kamu kurumlarının ve sektörel üst kurumların (TBB, BDDK, SPK gibi) yayınladığı verilerden de faydalanıldı.
Dipten dönüşün işaretleri
GYODER tarafından her yıl bir kez yayınlanan 'Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri' raporunda geçtiğimiz yıla dair tüm veriler, 14 başlık altında, 87 temel göstergeyle geçtiğimiz yıllarla karşılaştırmalı olarak sunuldu. Konut yapımı, stoku ve satış verileri, yabancıların Türkiye’deki AVM pazar payı, İstanbul’da ofis stoku ve kiraları, İstanbul gayrimenkul piyasasının uluslararası konumu, yabancıların gayrimenkul alımları ve yatırımları, gayrimenkul sektörünün finansman ve kredi göstergeleri, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföy gelişimi, inşaat sektöründe küçülmenin detayları, yabancıların Türkiye’de mali riskleri gibi birçok başlık altında sayısal göstergelerle birlikte sunulan raporda eğilimlerle ilgili değerlendirmeler de yapıldı.
'Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4. Çeyrek 2009'da ise GYODER, gayrimenkul sektörünün son çeyreğini değerlendirdi ve Nisan 2010 tarihi itibariyle güncellediği verileri paylaştı. Rapor, 9 ana başlık altında dünya ekonomisi, dünya inşaat ve konut sektörü, dünya ticari gayrimenkul sektörü, Türkiye ekonomisi, Türkiye konut sektörü, Türkiye ticari gayrimenkul sektörü, Türkiye gayrimenkul sektörü finansal göstergeler, Türkiye inşaat sektörü ve Türkiye finansal veriler gibi konuları hem Türkiye hem de dünya bağlamında irdeliyor.
Dünya ekonomisine bakıldığında gelişmiş ülkelerde büyümenin kamu borç riskleriyle sürdüğünün belirtildiği raporda, dünyadaki inşaat, konut ve ticari gayrimenkul sektörlerinde dipten dönüş işaretleri alındığına yer veriliyor. Türkiye ekonomisinde ise yeniden büyümeye geçildiğine ve inşaat sektöründe küçülmenin yavaşladığına dikkat çekiliyor.
GYODER Yönetim
Kurulu Başkanı Turgay Tanes, söz konusu raporlarda yer alan
sonuçları şöyle değerlendirdi: “2009 yılındaki küresel krizin etkisiyle kuvvetli daralmanın yaşandığı dönemde inşaat sektörü de tüm yıl toplamında yüzde 16,3 oranında küçülerek krizden en fazla etkilenen sektör olmuştur. Buna rağmen elde edilen veriler sektörün krizden en az hasarla çıktığını göstermektedir. Yeni normalleşme döneminde, konut arzında, konut yapı ruhsatları daire sayısı verilerine göre 4. çeyrekte belirgin bir artış gözlemlenmektedir. Her ne kadar yıl toplamları karşılaştırıldığında 2006–2007 rakamlarının gerisinde kalınsa da, önümüzdeki dönemde de bu artışın devam edeceğini öngörmekteyiz. Arz kanadında da eski değerlere dönüş sinyalleri olduğuna inanmaktayız. Ticari gayrimenkul yatırımlarında ise, yavaşlama olsa bile, ilave yatırımlar yapılmaya devam edilmektedir”.
Sektördeki finansman konusuna bakıldığında ise yatırımcılar açısından kaynak bulmanın diğer dönemlere göre daha zor olduğunu da belirten Turgay Tanes, sözlerini şöyle sürdürdü: “Ancak itibarı yüksek olan ve potansiyel barındıran iyi firmalara ve projelere kreditörlerin desteği devam etti. Tüketici finansmanında ise faizler düşerek Türkiye Cumhuriyeti tarihinde ilk kez yüzde 1’in altına indi. Buna rağmen krizin etkisi ve tedbirli davranma içgüdüsü, konut kredilerinin genişlemesini sınırlı tuttu. Önümüzdeki dönemde daha yüksek bir kredi kullanımı olacağını tahmin etmekteyiz”.
Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009 Raporu'nda yer alan önemli sonuçlardan bazıları:
* Konut inşaatlarının başlama iznini oluşturan konut yapı ruhsatları yıllar itibari ile konut üretimini ve gelişimini göstermektedir. 2005–2006–2007 yılarında alınan konut yapı ruhsatları yüksek gerçekleşirken, 2008 yılında ise 501.005 adede indi. Küresel krizin etkilerinin yaşandığı 2009 yılında ise alınan konut yapı ruhsat sayısı 508.036 ile 2008 yılına göre sınırlı bir artış gösterdi. 2009 yılının ilk üç çeyrek döneminde gerileyen konut yapı ruhsatları, yılın son çeyreğinde 188.507 adet ile sıçrama gösterdi.
* Alınan konut kullanım izin belgeleri 2007 yılında 325.255 olduktan sonra ekonomik krize rağmen 2008 yılında 356.358 ve 2009 yılında 398.611’e yükseldi. Geçmiş yıllarda üretilen yüksek sayıda konut tamamlanarak 2008 ve 2009 yıllarında kullanıma sunuldu. 2009 yılı içinde alınan konut kullanım izin belgeleri sayısı üçüncü çeyrek dışında 100 bin seviyesinin üzerinde gerçekleşti.
* Konut kredileri stoku 2008 yılında 37,54 milyar TL iken, 2009 yılında 42,6 milyar TL’ye yükseldi. Konut kredileri stoku küresel kriz yılına rağmen 2009 yılında 5 milyar TL genişledi. Konut kredilerinin GSMH oranı da yükseldi ve 2008 yılında yüzde 3,95 iken 2009 yılında yüzde 4,47’ye ulaştı.
* İller bazında konut kredileri toplamı 2008 yılında 38,9 milyar TL, 2009 yılında ise 44,85 milyar TL oldu. 2009 yılı itibari ile en çok kredi stokuna sahip olan il ise 17 milyar TL stoku ve yüzde 37,9 payı ile İstanbul. Ankara 6,1 milyar TL, İzmir 3,4 milyar TL, Antalya 1,57 milyar TL, Bursa 1,25 milyar TL ile İstanbul’u izledi.
* 2002 yılından sonra hızla genişleyen perakende harcamaları 2007 yılında 221,6 milyar dolara, 2008 yılında ise 241,4 milyar dolara ulaştı. 2009 yılında ise ekonomik küçülme ve özel kullanılabilir gelirlerdeki gerilemeye bağlı olarak düştü ve 203,6 milyar dolar olarak gerçekleşti.
2009 yılında ekonomik krizin etkisi ile AVM yatırımları yavaşladı ve ötelendi. Buna bağlı olarak 2009 yılı içinde toplam 23 AVM açıldı. Açılan yeni AVM’lerin toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 819.140 m2 oldu. 2009 sonu itibari ile Türkiye genelinde açılan AVM sayısı 214’e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5.234.698 m2’ye ulaştı.
* 2009 yılında açılan 23 yeni AVM ile toplam kiralanabilir alan büyüklüğü Türkiye genelinde 5.234.698 m2 oldu. 2009 yılsonu nüfus büyüklüğü 72,56 milyondur. Bu gelişmeler çerçevesinde AVM kiralanabilir alanı 2008 yılında 61,8 m2 iken, 2009 yılında 72,2 m2’ye yükseldi.
İstanbul genelindeki 12 ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis stoku 2001 yılında 1.267.091 m2 olarak ölçüldü. Stok izleyen yıllarda sürekli genişleme gösterdi ve 2008 sonunda ise 2.657.524 m2’ye ulaştı. 2009 yılında A tipi 190.000 m2 ve B tipi 29.500 m2 ofis stokunun eklenmesi ile birlikte İstanbul ofis stoku 2.877.024 m2’ye ulaştı.
* İstanbul’da aylık m2 depo kiraları 2004 yılında 4,0 dolar, 2007 yılında 5,5 dolar ve 2008 yılında 6 dolar oldu. 2009 yılında ise ekonomik krizin etkisi ile birlikte ortalama kiralar 5 dolar seviyesine geriledi. Boşluk oranları ise 2004 yılında yüzde 16,5 iken 2008 yılında yeni arzların eklenmesi ile birlikte yüzde 25’e çıktı. 2009 yılında boşluk oranları ise A tipi alanlar için Avrupa yakasında yüzde 10, Asya yakasında ise yüzde 20 olarak gerçekleşti.
* 2009 yılında ekonomik krizin etkileri ile birlikte kiralardaki gerileme ile birlikte gayrimenkul yatırımlarının gelirleri de düştü. Buna bağlı olarak aynı yatırım büyüklüğü karşılığında elde edilen yıllık ortalama gelirler geriledi ve İstanbul’da gayrimenkul yatırımlarının getirisi düştü. Ofis yatırımlarının getirisi 2009 yılında yüzde 7,25’e, alışveriş merkezi yatırımlarının getirileri yüzde 7’ye ve lojistik yatırımlarının getirileri de yüzde 7’ye geriledi.
İstanbul, PW Coopers ve ULI tarafından yapılan araştırmalarda, tüm şehirler içinde 2006 yılında toplam getirilerde birinci, 2007 yılında toplam getirilerde yine birinci, 2008 yılında yatırım ve gelişme öngörülerinde ikinci ve 2009 yılında gelişme öngörülerinde birinci, yatırım öngörülerinde ise üçüncü sırada yer aldı. 2010 yılı için ise gelişme öngörülerinde yine birinci sıraya yerleşti.
* 2008 yılında 90,2 milyar TL olan (70,4 milyar dolar) inşaat yatırımları 2009 yılında 74 milyar TL’ye (47,9 milyar dolar) geriledi. Özel sektörün inşaat yatırımları 2008 yılında 60,2 milyar TL (47,0 milyar dolar) iken, 2009 yılında 45,2 milyar TL (29,3 milyar dolar) olarak gerçekleşti. Özel sektörün inşaat yatırımları 2009 yılında kriz etkisi ile daraldı.
* Yabancıların Türkiye mali riskleri 2007 yılında 203,8 milyar dolar olduktan sonra 2008 yılında 152,0 milyar dolara geriledi, 2009 yılında ise 185,1 milyar dolara çıktı. 2009 yılında yabancıların Türkiye’deki mali riskleri; 60,2 milyar dolar finansal kurumlara verilen kredilerden, 40,9 milyar doları Türkiye’nin ihraç ettiği Euro tahvillerden (bunların bir bölümü yurtiçi yerleşiklerin elindedir) ve 84,0 milyar doları portföy yatırımlarından oluştu.
Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4. Çeyrek 2009'da yer alan sonuçlardan bazıları:
* OECD Bileşik Öncü Göstergeleri 103,6 ile kriz öncesi seviyeleri aştı.
* ABD ve AB’de reel kesim beklenti endeksleri kuvvetli artışını sürdürerek 60 puana yaklaştı.
* ABD’de konut inşaat harcamaları artışa geçerken konut fiyatları geriledi.
* Türkiye ekonomisi yüzde 6 ile yeniden büyüdü.
* Alınan konut yapı ruhsatlarının sayısı 188.507 ile kuvvetli artış gösterdi.
* Konut kredileri son çeyrekte 3,1 milyar TL arttı.
* Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama 0,96 ile yüzde 1’in altına indi.
* Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 214’e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5.23 milyon m2’ye ulaştı.
* Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 4,7 ile beş çeyrek sonra büyüdü.
* Yeni ofis, sanayi ve lojistik binası alınan yapı ruhsatları m2 büyüklükleri önemli ölçüde arttı.
* Yabancılara gayrimenkul satışı 555 milyon dolar, doğrudan yabancı sermaye yatırımları ise 81 milyon dolar oldu.
* Yabancıların portföy yatırımları 84 milyar dolara yükseldi.