Sermaye Piyasası Kurulu, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) İlişkin Esaslar Tebliğinde değişikliğe gitti. Değişiklikle, GYO'ların paylarının halka arz edilmesi için öngörülen süreler azaltıldı, ancak halka arzın kolaylaştırılması amacıyla asgari halka açılma oranı yüzde 49'dan yüzde 25'e düşürüldü. Söz konusu tebliğ değişikliği, Resmi Gazete'nin dünkü 5. mükerrer sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi. Değişikliğe göre, GYO'ların paylarının halka arz edilmesi için öngörülen süreler azaltıldı; ancak halka arzın kolaylaştırılması amacıyla asgari halka açılma oranı yüzde 49'dan yüzde 25'e düşürüldü.
Yapılan değişiklikle ani usulde kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla GYO'ya dönüşen ortaklıklara halka arz için sermayeye bağlı süre verilmesi uygulamasından vazgeçilerek, ortaklıkların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde çıkarılmış sermayelerinin asgari yüzde 25'ini temsil eden paylarının halka arz edilmesi ve tüm paylarının kayda alınması talebiyle Kurula başvurmaları zorunluluğu getirildi.
Kuruluş veya dönüşüm amacıyla başvuruda bulunan GYO'ların ortak ve yöneticilerinin tebliğde öngörülen şartları taşımaları, portföylerinde yer alacak/alan varlıkların ve bunların portföy içindeki ağırlıklarının yine halka arz sürecini hızlandırabilmek amacıyla tebliğde belirtilen sınırlamalara uygun olması zorunluluğu hüküm altına alındı.
Ayrıca mevcut tebliğde GYO'ya dönüşecek şirketlerin paylarının halka arz edilmiş ve/veya şirketin halka açık şirket statüsünde olmamasına yönelik hüküm de tebliğden çıkarılarak halka açık şirketlerin de GYO niteliklerini taşımaları halinde GYO'ya dönüşebilmelerine imkan sağlandı.
GYO'ların asgari başlangıç sermayeleri
GYO'ların asgari başlangıç sermayeleri 11 milyon 200 bin liradan 20 milyon liraya, birden fazla gerçek kişinin lider sermayedar olması halinde gerçek kişi lider sermayedarların menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin asgari toplamı 16,8 milyon liradan 20 milyon liraya çıkarıldı. GYO'ların kuruluşlarının/dönüşümlerinin kolaylaştırılmasına yönelik olarak lider sermayedar olabilecek kişilerin sayılarını artırabilmek amacıyla, lider sermayedarın, ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olması gerektiğine ve yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmanın ortaklığın faaliyet konusuna giren alanlarda edinilmiş tecrübe sayılmayacağına dair hüküm mevcut tebliğden çıkarıldı. Ayrıca belirtilen amaç çerçevesinde, tüm GYO yönetim kurulu üyelerinin yeterli tecrübeye sahip olmalarını gerektiren hükümde de değişikliğe gidilerek yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun yeterli tecrübeye sahip olmaları yeterli sayıldı.
''Yatırım faaliyetleri'' başlıklı 25. maddeye, GYO'ların portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkul üzerindeki hakların dahil edilebileceğine, GYO'nun mülkiyetinde bulunmayan ipotekli arsalar üzerinde tesis edilen ipoteğin bedelinin söz konusu arsa için en son hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerinin yüzde 50'sini geçmemesi ve ipotekli arsaların ipotek bedellerinin, ortaklığın kamuya açıkladığı son üç aylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerinin yüzde 10'unu aşmaması şartlarıyla GYO tarafından proje geliştirilebilmesine yönelik hükümler eklendi.
Tebliğin 29. maddesinde yar alan ''ortaklık lehine sözleşmeden doğan şufa, vefa, iştira haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur'' hükmüne, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmeler ifadesi ilave edildi.
Tebliğin 34. maddesinin ''kat karşılığı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür'' şeklindeki hükmü üst hakkı yanında arsa devirlerini de kapsayacak şekilde değiştirildi.
Tebliğin 39. maddesinde yapılan değişiklikle GYO'ların her yıl sonunu takip eden bir ay içerisinde, portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak bir değerleme şirketini ve portföyüne o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme hizmeti alınacak en fazla iki adet değerleme şirketini yönetim kurulu kararı ile belirlemeleri zorunluluğu getirildi. Söz konusu yönetim kurulu kararının Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve bir örneğinin Kurula gönderilmesi hükme bağlandı.
Yurt dışı gayrimenkullerin alım satımlarında Kurulca listeye alınmış şirketlere değerleme yaptırma zorunluluğu bulunmadığına ilişkin tebliğin 39. maddesinin 2. fıkrasında yer alan istisna, mevcut uygulamaya da paralel olacak şekilde bu gayrimenkullere ilişkin her tür değerleme işlemini kapsayacak şekilde genişletildi.
Henüz payları halka arz edilmemiş mevcut GYO'ların tebliğ değişikliği karşısındaki durumunu netleştirmek için hazırlanan geçici maddede, tebliğ değişikliğinin yayım tarihinden önce kuruluş veya dönüşüm suretiyle GYO statüsünü kazanmış ortaklıkların, tebliğ değişikliğinin yayım tarihinden önce kendilerine tanınan sürelerde, çıkarılmış sermayelerinin asgari yüzde 25'i oranındaki paylarının halka arz edilmesi talebiyle Kurula başvuruda bulunmaları gerektiği kaydedildi.