GYODER Yönetim Kurulu Üyeleri Neşecan Çekici ve Cansel Turgut Yazıcı’nın da yer aldığı oturumda, Jones Lang LaSalle Türkiye Genel Müdürü Avi Alkaş, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürü Mehmet Ali Kahraman ile Boğaziçi Üniversitesi Yapı Kulübü Yönetim Kurulu Başkanı Niyazi Mete Saraçoğlu konuştu.
2023 vizyonu, GYODER raporu ile örtüşüyor
Türkiye’deki gayrimenkul gelişimi açısından çok ciddi gelişmeler olduğuna dikkat çeken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürü Mehmet Ali Kahraman, “Özellikle üzerinde durmak istediğim, hem de rapora katkı sağlayacağını düşündüğüm husus, bu yıl üçüncüsünü yaptığınız 'Gelişen Kentler Zirvesi'. 'Marka şehirler' konsepti altında yapılıyor ve bir vizyon projesi. Marka Kentler zirveleri ile Türkiye’nin şehirleşmesine, kentsel dönüşüme dair ipuçları bulabiliyoruz. Raporu detaylı dinledik; benim vurgulamak istediğim, daha çok GYODER’İN raporunun çakıştığı alanlarla Türkiye’nin 2023 Kentleşme Vizyonu. Gayrimenkul denince, ana hatları ile arsa, arazi ve yapıdan bahsediyoruz. İmar ve planlama dediğimiz zaman da, arazi kullanım planlaması ve yapılaşma şartlarını kast ediyoruz. İkisi arasında ciddi bir ilişki var. Sektörün geleceğine dair ipuçlarını bulabileceğimizi düşünüyorum. İki belge var. Biri GYODER’in Raporu’nda bahsedilen Kentsel Gelişme Stratejisi. Bakanlığımız tarafından 2010 yılında yayınlanmış ve Bakanlar Kurulu tarafından kabul edilmiş, resmiyet kazanmış. Son 10 yıldaki faaliyetler var. Bu 2023 vizyonunun altyapısını oluşturuyor. Son 10 yılda 5 milyona yakın üretim yapılmış ve bunun yüzde 80-85’i özel sektöre, yüzde 10’u da kamuya ait. Kentsel dönüşümler yapılmaya devam edildi; belediyeler de büyük kentsel dönüşüm çalışmaları yürüttü. Bunları destekleyen ulaşım, gelişim, altyapı çalışmaları oldu. Bu da GYODER 2023 Vizyonu’nda yer verilebilecek vizyonlar. İşin bir de siyasi ayağı var. Hükümet programında da yer alan 'marka şehirler', 'yaşanabilir çevre' adı altında olan vizyon. Yeni şehirler, cazibe merkezleri, yeni altyapı, turizm yatırımları gibi hususlarda birtakım tedbirler getiren bir yanı var. Dolayısıyla bunların hepsinin, hazırlanmış raporun bütünüyle uyuştuğunu görüyoruz. Aynı zamanda da bu sektörü desteklediğini görüyoruz. Aynı zamanda teknik destek anlamında hem de siyasi anlamda desteklenen 2023 Vizyonu ciddi açılım sağlayacaktır” dedi.
Teknik gelişim stratejisi
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın önümüzdeki dönem vizyonunun üç ana ayağını ‘çevre ve sürdürülebilirlik, yaşanabilirlik’, ‘mekansal planlama’ ve ‘yapılaşma koşulları, yapı denetim sistemlerinin oluşturulması’ olarak açıklayan Kahraman, sözlerine şöyle devam etti:
“Bakanlık olarak en önemli önceliğimiz, bir kere üst ölçekli planlama sistemini Türkiye’de oturtmak ve yönlendirmek. GYODER’in önderliğini yaptığı bu cazibe merkezleri projeleri ile bütünleşen bir yanı da olan ulusal ölçekli mekansal gelişme stratejisi hazırlıyoruz. Bir yandan da yatırımların önünü açmak üzere planlama imar süreçlerini kısaltan düzenlemeler yapıldı. Ayrıca yeni yapılanma ile ilgili yapı denetim sistemlerini daha modernize hale getirmeye çalışan bir çaba var. Bakanlık olarak bir yandan siyasi vizyon ve kentsel gelişme stratejisi olarak bu raporla tam bütünlük sağlayan yaklaşım ortaya koymuş vaziyetteyiz. Bir diğer konu kentsel dönüşüm. Bu da Türkiye’nin yaşadığı kentleşme sürecinin doğal parçası. Hızlandırmayı deniyoruz; ama yasal düzenleme yapmasak da artık şehirlerimiz bu çarpık yapı stokunu taşıyacak durumda değil. Belediyeler yapmak zorunda kalacak. Vatandaşlar talep edecek. Kanun bunu hızlandıracak, can güvenliğini ortaya çıkartacak. Önemli bir gayrimenkul yatırım sahası açacak. Esas konu sosyal ve can boyutu olan konu. Ancak ekonomik olarak önemli bir husus. Bir husus daha var... Türkiye’de bir kentleşme olgusundan bahsediyoruz; yüzde 70’lerde. Bu oran, 2023 vizyon raporunda 84 olarak sunuldu. Bu oran, belediye nüfusu altındaki insanların oranını bize gösteriyor. Fakat gündemde olan Büyükşehir Belediyeleri kanunları var. Bunun geçmesi durumunda bu oran da yüzde 90-93’lere çıkıyor”.
"Yatırımlar kolaylaştırılacak, hızlandırılacak"
Bakanlığın genel yaklaşımının 'yatırımın kolaylaştırılmasını, hızlandırılmasını sağlama' olduğunu de belirten Kahraman, “Tapuda yapılan bir takım düzenlemeler var. Yabancılara gayrimenkul satışına kolaylıklar getiriliyor. Yapı denetim kanununda yapılan düzenlemelerle ruhsatın alımını kolaylaştırıyor, denetimi sıkılaştırıyoruz. İmar kanununda değişik çalışmalarımız var. Burada da ruhsatın kolaylaştırılmasını dönük. Bahsettiğiniz konuya yönelik çalışmalarımız var. Müktesebatların korunmasına yönelik çalışma. Şu aşamada detay vermeyeyim. Ama problemlerin büyük kısmını aşacağız. Bakanlıktan beklentiler bizi sevindiriyor. Biz de aşacak adımlar atmaya çalışıyoruz” açıklamasında bulundu.
Afet yasası taslağına da değinen Kahraman, “Kanun taslağının en önemli ayağı, özel sektörün de uygulama yapabilmesine imkan tanıyan düzenleme olması. Daha önce afetle ilgili kanunlar daha çok devletin alacağı önlemleri içeriyordu. Biz burada kat mülkiyetinin yarattığı sıkıntıları aşmayı hedefledik. Riskli yapılar yıkılabilir, yerine de yeniden yapım şartları geliştirilebilir. Bakanlık idare ve valilikler özel sektörler, hasılat paylaşımı, kat karşılığına dayalı gibi ortaklıklar kurabilirler. Özel sektörün de içinde yer alabileceği bir yapı olarak tasarlandı. Konut üretimi rakamlarının yüzde 85’ini özel sektör üretiyor. TOKİ’nin ürettiği yüzde 10 civarında. Hızla bakılırsa 5 milyon konutun üretilmesi çok büyük zaman alır. Tamamen özel sektör, belediyeler, TOKİ, bakanlık, vatandaşların kendileri ve aralarında oluşturacakları uygulamalar olarak görüyoruz” dedi.
Yollar, altyapı getirilmedikçe, muhteşem binaların bir anlamı yok
Devletle en fazla el ele yürümesi gereken alanlardan birinin alt yapı olduğuna değinen İstanbul Bilgi Üniversitesi Mütevelli Heyeti Üyesi Prof. Dr. Deniz Ülke Arıboğan da, “Yollar, altyapı getirilmedikçe, muhteşem binaların da çok fazla bir anlamı yok. O açıdan devletin herkesten daha önce gidip bu planlamayı yapması, sektörün önünü açacak bir şey. Bir ülke için, çevre ülkeler için örnek olacak şekilde yapılması da çok önemli. Bugüne kadar hakkını veremedik; çok da çirkinleştirdik. Konut sektöründen, olayı AVM’lere getirmek istiyorum. Hepsi ağzına kadar dolu diye düşünürken, yeni bir sosyal faaliyet ortamı oluşturmaya başladı. Dünyada ilginç bir döneme girdik. Avrupa’nın sorunlarla boğuştuğu; ama doğuya baktığınız zaman ortamın çok daha hızlı geliştiği, yeni bir uygarlık düzeyinin oluştuğu bir dünyaya doğru gidiyoruz. Alışveriş merkezlerini düzenlediğiniz kitlenin bile doğu kültürü ile dizayn edilmesi gerekiyor” açıklamasında bulundu.
Herkesin kendi alanındaki teknik bilginin hayatın diğer alanında da yeterli olacağına inandığına dikkat çeken Arıboğan, “Halbuki uygarlıktaki gelişimi takip etmek çok önemli. Bizler tarım uygarlığında doğduk. Türkiye tarım toplumuydu. Bizler vazifemizi hayat geçirdik. Sanayi toplumu haline geçirebildik. Ama dünya sanayi sonrası topluma geçiyor. Kendine özgü talepleri var. Bizler bu uygarlığın göçmeniyiz. Ev sahipleri burada oturuyor. Yaptığımız her şey yeni uygarlığın ev sahiplerine göre düzenlenecek. Şu anda iki üç yaşında olanlar, önümüzdeki dönemde daha önemli olacak. Tecrübeli mühendisler kadar genç mühendisleri de isteyin” çağrısında bulundu.
Eskiden kaynaktan akan suyun getirildiğini, şimdi ise sanayi toplumunda şişelenen suyun 3 liraya satıldığını da belirten Arıboğan, “Sanayi sonrasında Armani, Gucci, Prada gibi marka ilave ediliyor; içine performans arttırıcı konuluyor ve sonra 333 liraya satıyorlar. Bu, yeni dünyanın aslında mal, ürün üretmeye çalışmadığı anlamına geliyor; artık suyu satın alacak olan insan kitlesi üretiliyor. Sanayi sonrası toplum, tamamen insan üzerine oynuyor. Ben hijyen sektöründe çalışacak olsaydım, önce sosyolojik araştırma isterdim. Çok şahane bir ev yapmanız değil; onu talep edecek kitleyi de üretmeniz gerekiyor.
Yeni uygarlık düzeyinde bu uygarlık koşullarını da öğrenmek; artı dünyayı takip etmek lazım. Dünyaya nereye yatırım yapalım diye baktığınızda, 'şu kadar insan yaşıyor' diye ekonomik matematik verilerle yanılırsınız. Nereye yatırım yaparsanız yapın, örneğin Türkiye’nin Rusya ile ilişkileri iyi olduğu sürece varsınız. Ama problem çıkarsa sizi kimse tanımaz orada; güle güle derler. Ciddi analistlerle dünyayı okumak gerekiyor. Tuğla çelik gibi veriler kadar, petrol ve dünyadaki siyasi dengesizliklere de duyarlı olmanız gerekiyor” dedi.
AVM’ler giderek daha karma yapılardan oluşuyor
AVM’lerin evden, işten arta kalan zamanları değerlendirme fırsatı sağladığına değinen Jones Lang LaSalle Türkiye Genel Müdürü Avi Alkaş ise, vizyon olarak 2023’e giden yolun aydınlatılması, oradaki yol haritasının oluşturulması bakımından bu çalışmayı yürütenleri kutladığını ve her türlü desteği vermeye hazır olduğunu belirtti. Türkiye’nin kayıt içine yönelik önemli işlevler gören gayrimenkul ortaklıklarının daha da gelişmesi ve bu sayede devinim kazanacak inşaat sektörüne de çok ciddi katkılar olacağına inandıklarını kaydeden Alkaş, şunları söyledi:
“Çünkü global hizmet vermekte olan şirketin Türkiye ayağı olarak, ülkemizden de ihraç edebileceğimiz başarılı parlak modellerin oluştuğunu görüyoruz. Artık yurt dışından bizim başardığımız örnekleri incelemek için talepler alıyoruz; inceleme turlarına katkı ve destek oluşturuyoruz. AVM’lerin giderek daha karma yapılardan oluşturulduğunu görmek mümkün. Arsa fiyatlarımızın pahalı olmasından dolayı AVM’lerin salt alışveriş merkezi değil, iş merkezleri, oteller, ofisler gibi değişik etkinliklere mekan sağlayacak ek öğelerle bir araya geldiğini görmekteyiz. Bunların ulaşım şehircilik açıksından da doğru kurgulanması sağlanabildiği oranda başarılı olur”.
Avi Alkaş, “Artık aynı alışveriş merkezinde dahi farklı farklı yerler inşa etmeye çalışıyoruz. Orta alan İstiklal caddesi ise sağ taraf Bağdat Caddesi kurgusu olabilsin gibi yapılaşmaya gidiyoruz. Amacımız tüketim hızını arttırmak. Bu gün bacasız fabrika konumundaki AVM’ler yarattığı istihdam ile katkılarını sürdürürken; büyükşehirlerde yaşamamızın farklı şekilde gelişmesine de imkan sağlıyorlar. AVM’lerin ofislerle de karşımıza çıkmaya başladığını söyleyebiliriz. Gayrimenkul, yabancı yatırımcıyı cezp etme açısından en kolay sektör. Yabancılara satışın önünü açılmasını alkışla karşılamak lazım. Bu meyanda da yurt dışından gelebilecek olan yatırımlar var. Çünkü AVM’lerde ofis yatırımları olacak. Yakın coğrafyamızdaki siyasi çalkantılar yavaşladığı müddetçe, yeni iş imkanlarının doğmasına da imkan kazanılacak” şeklindeki düşüncelerini aktardı.
Sektör – üniversite ilişkileri güçlendirilmeli
Bu sürecin aslında 2023 vizyonunu gerçekleştirecek kadroların arasında gençlerin de olduğu gerçeğini ortaya çıkardığını ve bu noktada akla gelen nokta da ‘Neler bekliyoruz?’ sorusunun önem kazandığını belirten Boğaziçi Üniversitesi Yapı Kulübü Yönetim Kurulu Başkanı Niyazi Mete Saraçoğlu , “Bize göre 2023 süreci, gayrimenkul sektörü, deprem gerçeği ve kentsel dönüşüm stratejisidir. Geçmişteki acıları tekrar yaşamamamız için deprem yönetmeliği gibi ilerlemelerin yanında, müteahhitlik ve inşaat mühendisliğinin de yeniden elden geçirilmesine inanıyoruz. İnşaat mühendisliğine yetkin mühendislik sistemi getirilerek, yeni mezunların iş dünyasında tecrübe kazandıktan sonra uzmanlık sınavına girmesi, yeni acılar yaşamamızı engelleyecektir. Bu süreç doğru yönetilirse, Türkiye’nin önümüzdeki 11 sene içinde kentsel dönüşümün büyük kısmını tamamlamış olacağına ve benzer dönüşüm geçirecek ülkelere ihraç edebilir duruma geleceğine inanıyoruz.
Üniversitede de kentsel dönüşüm tartışılıyor. İki konu öne çıkıyor: Riskli binaların hızlı şekilde elden geçirilmesi ve finansal planlama. Bu iki ayak başarıldığı taktirde, kentlerimizin marka değerlerinin artması sağlanacaktır. İnşaat firmalarımızı görüyoruz; dünya çapında işlere imza atıyorlar. Ben 2023 yılında bizim bakış açımızda uluslararası düzeydeki sektöre hakim olabilmesini ve Türkiye gayrimenkul sektörünün yurtdışına açılarak bütün sektöre hakim olabilmeleri yönünde değerlendirmede bulunuyorum. Bu beklentimizin oluşabilmesi için mühendislik altyapısı geliştirilmelidir. Bunun en hızlı ve güvenilir yolu, sektör-üniversite ilişkilerinin geliştirilmesidir. Yurtdışında yapılan herhangi bir araştırma, bize göre en hızlı yoldan üniversiteler aracılığı ile oluyor. Biz yapı kulübü olarak 6 senedir yarışma düzenliyoruz; birçok mühendislik öğrencisini ağırlıyoruz; yenilikleri tartışıyoruz. Hepimizin aynı yeniliklerden aynı zamanda haberdar olduğunu görüyoruz. Aradaki fark, sektöre aktarılmasında ortaya çıkıyor. Başarılı ülkelere baktığımızda finansman sağlayarak araştırma yapılmasını ve çözüm üretilmesini istiyorlar. Türkiye’de bu yeterli değil.
Bunun dışında gayrimenkul sektörünün yüksek lisans alanında eğitim alanlarına baktığımızda 5 üniversitenin bu imkanı sunduğunu görüyoruz. Bunun da bu kadar konuşulan konunun daha fazlalaştırılması gerektiğine inanıyoruz. Kopuklukların azaltılabilesi için çözümler düşündük. Sektörden kişilerin üniversitelerde derslere gelerek bilgilere aktarması ve üniversitelerdeki bilgileri kendi firmalarına aktarabilmesi. GYODER gibi kurumlarda öğrencilere yer verilmesi. Yine bu rapordan bizlerin de bilgilenebilmesi için üniversitelere bağışlanması şeklinde olabilir. 2023 e kadar bu beklentileri hızlı şekilde geliştirebilmek için iki tarafın uygun şekilde iletişime geçmesi gerekiyor. Yeni mezunlara iş imkanı sağlayabilen, çalışanlara iyi kariyer sağlayabilen firmaların artması gerekiyor. Meslek içi eğitim veren firmalar artmalı. Birçoğumuz iş aramaya çıkacağız. Ama iş ilanları 2-5 sene tecrübe sahibi eleman arayanlarla dolu. Yeni mezunlar nasıl iş bulacak. Bu süreçte tecrübeli elemanların altına yeni mezunlar da eklenerek iş bulmalarını sağlanmasını istiyoruz. Ülkemizde birine yatırım yapan ve içerden yetiştiren firma sayısı az. Proje için alıp proje bitiminde yolların ayrılmasını tercih ediyorlar. Firmaların kariyer planlaması sunup üst kademelere kadar yetiştirmelerini istiyoruz. 2023 yılında sektördeki inovasyonları yakından takip edebilen bir Türkiye’ye inancımız tam” dedi.