Kentsel dönüşüm, KDV, 2B, Mütekabiliyet… Tüm bunlar son aylarda gayrimenkul sektörünün en önemli gündem maddeleri. Yapılan düzenlemeler her sektörde farlı değerlendirildi. Değişiklikleri yerinde bulan da var, yetersiz bulan da. Peki, tüm bu düzenlemelerin sektöre yansımaları nasıl olacak? Tüm Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik ile gayrimenkul sektörünün gündem maddelerini masaya yatırdık. Çelik, KDV konusunda yapılan düzenlemelerin konut alıcısını zor durumda bıraktığını belirtiyor. Yapılan düzenlemenin gerilimi 1-2 yıl ötelediğini söyleyen Çelik, “Bu uygulama proje geliştiricilerine değil, asıl konut ihtiyacı olan ve konut almak isteyen kişilere yönelik yanlış bir uygulama olarak değerlendirilmeli. Düzenlemenin etkisini de hemen 2013’te göremeyeceğiz. Çünkü 2012’de ruhsatını aldığımız projeler eski düzenlemeye tabi. Hatta bu yıl düzenlemenin etkisiyle 2013’ün beklentilerin de üzerinde olumlu bir seyirde ilerleyeceğini tahmin ediyoruz. Gerilim 1-2 yıl ötelenmiş oldu. Devletin vergi gelirleri artacak ancak KDV’yi yönetme riski inşaatçıda kalacak” şeklinde konuştu.
“Bu haliyle kentsel dönüşümün uygulanması mümkün değil”
Gayrimenkul sektörünün en önemli günden maddesi olan kentsel dönüşüm için çalışmalar başladı. Siz süreci nasıl değerlendiriyorsunuz? Kamu ve özel sektör bu süreci doğru yönetiyor mu?
Sektör olarak kentsel dönüşümü çok konuştuk. Bundan sonra biraz gidişatına bakmak gerekiyor. Gidişata göre yine üzerinde konuşacağız mutlaka. Ancak bu konuda benim görüşüm sabit. Kanunun bu haliyle kentsel dönüşümün uygulanması pek mümkün değil. Yeni bir düzenlemeye ihtiyaç var. Kentsel dönüşüm kapmasında 20 yıl içinde Türkiye'de 7 milyon konutun yıkılarak yeniden inşa edilmesi planlanıyor, bu da yılda 350 bin konut yapımı anlamına geliyor. Böyle bir inşaat furyası için yıllık en az 42 milyar TL'lik bir bütçe gerekiyor. Bir konutun ortalama 100 metrekare ve 120.000 TL inşa maliyeti var. Kentsel dönüşüm adı altında belli bölgelerde yıkım yapılacak ama bunun tüm ülke geneline yayılamayacak. Başarılı bir dönüşüm için kamu ve özel sektörün aynı masada oturup konuşmasını gerektiğini düşünüyorum. Türkiye'de toplam 20 milyon konut bulunuyor. Bu konutların 9 milyonu son 5 yılda inşa edildi. Önümüzdeki dönemde ise artan nüfusa paralel olarak Türkiye genelinde her yıl ortalama 500 bin yeni konuta ihtiyaç duyulacağı öngörülüyor. Yeni konutlar ile kentsel dönüşüm kapsamına girecek binalar Türkiye'de yılda ortalama 850 bin konutun inşa edileceğini gösteriyor ki bu da ortalama yıllık 102 milyar TL'lik kaynak demek.
“Devletin vergi gelirleri artacak, KDV’yi yönetme riski inşaatçıda kalacak”
KDV oranı konusunda uzun süren belirsizlik bozuldu ve yeni düzenleme yürürlüğe girdi. Peki, bu düzenleme sonuçları piyasaya nasıl yansır?
KDV düzenlemesi 2012 yılında sektörün durgun seyretmesinin nedenlerinden biriydi. Uygulamanın bu şekilde işlememesi için gerekli tüm riskleri ilgili mercilere bildirdik. Ancak gelinen noktada olası risklerin dikkate alınmadığını görüyoruz. Lüks konuttan kaynaklanan KDV, ruhsatı alınmış toplam konutlar içerisinde yüzde 3’ü geçmiyordu. Şimdi konut alan herkes daha yüksek KDV ödemek durumunda bırakılıyor. Bu uygulama proje geliştiricilerine değil, asıl konut ihtiyacı olan ve konut almak isteyen kişilere yönelik yanlış bir uygulama olarak değerlendirilmeli. Düzenlemenin etkisini de hemen 2013’te göremeyeceğiz. Çünkü 2012’de ruhsatını aldığımız projeler eski düzenlemeye tabi. Hatta bu yıl düzenlemenin etkisiyle 2013’ün beklentilerin de üzerinde olumlu bir seyirde ilerleyeceğini tahmin ediyoruz. Gerilim 1-2 yıl ötelenmiş oldu. Tüketici KDV’nin değişme ihtimaline karşın da garanti isteyecek. Devletin vergi gelirleri artacak ancak KDV’yi yönetme riski inşaatçıda kalacak.
Yabancılara satış konusu hala eksiklikler barındırsa da sektör yabancı sermayeden çok umutlu. Sizce yabancıya satış bize ne kazandıracak? Bu süreçte hangi noktalara dikkat etmek gerekecek?
Mütekabiliyet Yasası etkisini uzun vadede gösterecek ve Türkiye’ye uzun vadede çok getirisi olacak bir yasa. Ancak yasada bazı eksikler var. Bu eksiklerin tamamlanması gerekiyor. Yabancıya satış yapabiliyoruz ama oturma izni gibi konuların netlik kazanması gerekiyor.Sinpaş GYO olarak 2012 yılında yabancıya toplamda 76 adet konut satışı gerçekleştirdik. Alımların yüzde 60’ı oturum amaçlı, yüzde 40’ı ise yatırım amaçlı. Yaptığımız satıştan 40.645.282 TL satış cirosu elde ettik. Bu rakam toplam satış ciromuzun yaklaşık yüzde 5-6’sına tekabül ediyor. Satış yaptığımız başlıca ülkeler Almanya (Türk kökenli göçmen vatandaşlarımız) , Rusya, İngiltere, İskandinav ülkeleri, Kuveyt, Suidi Arabistan, Katar, İran ve Azerbaycan yer alıyor.
Sosyal tesisler konusunda TOKİ’nin devreye girmesini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Sosyal tesisler için artık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı ve TOKİ de devreye girecek. Kat ve arsa karşılığı inşaat yaptırılabilecek. Özelleştirme İdaresi de satılması konusunda devreye girecek. Tasarıda Hazine’ye gerçek kişi ya da tüzel kişilerle değiş tokuş imkânı getiriliyor. Tasarıda, “Hazine’nin mülkiyetindeki taşınmazlar ile mülkiyeti gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazlar trampa edilebilir” denildi. Hazine’nin bazı taşınmazlarının parçalı olduğu, başka kişilerin ya da kurumlarının da payı olduğu belirtildi. Yani bir yerde Hazine dışında bir kişinin de payı varsa bu kişiye başka bir yerdeki arsa ile ‘değiş tokuş yapalım’ denilebilecek.
Sinpaş GYO’nun 2013 hedefleri nedir? İstanbul ve dışında hangi lokasyonlarda olmayı planlıyorsunuz?
Sinpaş GYO olarak 2013’te çok hareketli bir yıl geçireceğiz ve sektörde yaşanan tüm olumsuzluk ile belirsizliklere rağmen biz büyümemizi sürdüreceğiz. Sinpaş GYO olarak biz sürdürülebilir başarıyı önemsiyoruz. Bence bizi farklı kılan da bu yönümüz. Sinpaş GYO olarak her yıl bir önceki yıla oranla yüzde 15-20 oranında büyüme hedefimiz var. Bu hedefimizden hiç şaşmadan, büyüme grafiğimizde zigzaglar çizmeden istikrarlı bir şekilde büyümemizi sürdürüyoruz. 2013 yılında hayata yeni projeler geçireceğiz. Bu yıl satışına başlayacağımız projelerde yaklaşık 2 bin konut üretmeyi hedefliyoruz. Bu projelerimiz, Sinpaş GYO kalitesini İstanbul şehir merkezine taşıyacağımız Bomonti Time, İstanbul Park Halkalı, Ankara’da The First Çankaya, İncek Residence ve Gaziosmanpaşa projelerimiz olacak.2013 yılında İstanbul Sarayları projemizin 2,3 ve 4. etap teslimleri devam edecek. Çırağan etabımızı da 2013 Aralık – 2014 Mart arasında teslim edeceğiz. Bursa Modern projemizin son etabının ise Mayıs 2013 sonu itibariyle teslim edilmesini planlanıyoruz.