İstanbul Aydın Üniversitesi AFAM (Afet Eğitim ve Uygulama Araştırma Merkezi) Müdürü Prof. Dr. Mehmet Fatih Altan ile İAÜ Sürekli Eğitim Merkezi Öğretim Görevlisi Hüseyin Özdemir, yaptıkları araştırma çerçevesinde gayrimenkul sektörünün önde gelen şirketleri ile söyleşiler yapıyor. Prof. Dr. Altan ve Özdemir bu kapsamda uluslararası satış organizasyon faaliyetlerini sürdüren EPSC firmasının Yönetim Kurulu Başkanı Eyyup Albayrak’ı ziyaret eti.
Görüşmede, Reidin’den edindiği bir istatistik hakkında konuşan Eyyup Albayrak, “Türkiye’de ikinci çeyrek döneminde gayrimenkul güven endeksi, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 68 azalışla yüzde 33,3 gibi oldukça kötümser bir seviye ile kayda geçmiştir. Bu da krizin sistemi nasıl çalışamaz hale getirdiğini göstermesi açısından önemlidir.” dedi.
Prof. Dr. Altan, “Krizin dip noktası burası kabul edilirse, aylık toplam konut satışı ne oranda artarak normal seyri olan 150 bin adet bandına oturabilir?” sorusunu gündeme getirirken; Özdemir ise, yerli ve yabancı satın almaların ve inşaat sektöründeki oyuncuların varlığının ne olacağını tartışmaya açtı.
Prof. Dr. Altan, söyleşiden çıkardıkları sonuçları şöyle özetledi:
“Sektörde birkaç cepheden gelen baskılar altında satışların sorunlu hale gelmesi ve dövizin artışı stres oluştururken, iş planları ve alt taşeron sözleşmelerinin bozulan nakit akışı ve çalışma günlerine gelen zorunlu kısıtlamalar ile sektör hastalıklı hale geldi denebilir. İki yıldır devam eden inşaat projelerindeki yaşanan sıkıntı, temel olarak maliyetlerin öngörülememesi durumu ile karşımıza çıkmakta ve Covid19 krizi ile daha sancılı bir duruma geçmektedir.
Yüklenici firmaların finansal yetersizlikleri yanında finansa ulaşmada karşılaşılan yüksek maliyetler sonucunda bu krizin faturasını müşteri üzerine yıkmaya çalışan yapıların oluşumuna tanık oluyoruz. Ödemeler dengesi alt üst olmuş durumda ve özellikle karşılıklı taahhüt ile satış yapılan satış vaadi sözleşmelerinin önemli bir kısmının gelecekte tam bir hukuki fiyasko ile sonuçlanması kaçınılmaz görünmektedir.
Sektörün genelinde adi satış vaadi sözleşmesi ile satış yapılıyor. Aslında bunun anlamı, ilerde yapacağını taahhüt ettiği işler için firmaların para toplama operasyonudur. Alıcı, daire veya ticari ünite aldığını sanarak bir karşılığı olmayan ve yasak olan bir sözleşme şeklini imzalıyor. Bu gerçekle binlerce mağdur oluşturuluyor. Yabancı müşteriler için durum daha da vahim görünüyor. Anlaşmazlıkların hukuk sistemine taşınması ile sonuç alınması çok zor süreçlere giriliyor.
İnşaat yapımcılarına bu virüslü ortam hiç iyi gelmeyecek. Kat karşılığı sözleşmelerdeki kiralar, taahhütler ve kentsel dönüşümlerdeki oranlar piyasa gerçeklerinden çok uzak görünüyor. Döviz ve satış baskısından arındırılmamış maliyetlerin orta vadede planlanamadığı kaotik bir dönemden geçiliyor. Bu şartlarda yoğun bakımdan kimler çıkacak?
Bankalar sektörün kronik sorununun farkında. Çünkü satış operasyonlarının çoğunluğunun yanlış adi satış sözleşmeler ile satıldığını biliyor. Ortak sistemle alıcılardan para geldiğini takip ediyorlar. Alıcının sözleşmesinin bir işe yaramadığını bildikleri için 1. derece ipotek ile aynı mülke kredi vererek kendileri bir nevi satın almış oluyor. Bu durum adı konmasa da mükerrer satış işlemidir. Bankalar her şekilde sektörün tek söz sahibi durumundalar ve paraları sağlamda duruyor. Tüm riskler, alıcılar başta olmak üzere diğer paydaşlara yansıyor. Belediyelerin kurduğu kentsel dönüşüm şirketleri de bu çarktan nasibini aldı. Projeleri TOKİ ve Kiptaş gibi devlet destekli güvenilir kurumların üzerine yıkıp lekesiz sıyrılmanın peşindeler. Piyasada çoğalan örnekler her geçen gün daha çarpıcı bir hal alıyor.
Bu kriz sürecinde insanlar önce canının derdine düştü. Canını kurtaran zamanı geldiğinde malının peşine düşecek. Müşteriler son tahlilde taksitlerini ödemiyor veya ödeyemiyor. Çoğu yatırımcının işleri bozulduğu için satış sözleşmelerinden çıkmak isteyebilir. Yurt dışından para transferleri son zamanlarda daha da zorlaştı ve ödemelerde sorunlar başladı. 2020 yılında sektör yoğun bakımdan çıkıp servise alınırsa 2021 de alkışlarla taburcu edilebilir. Bu alkışlama öncesi sektörün hastalıklı organlarının tedavi edilmesi gerekli gözüküyor.
Bu süreçte mükerrer satışlara ağır cezalar gelmeli ve gereken firmalara hemen el konulmalı ardından kayyuma geçirilmelidir. Aksi takdirde yeni bir dolandırıcılık sistemi gelişti ve hızla ilerleyeceği şüphe götürmez bir gerçek olarak gün yüzüne çıkmaktadır. İpotek yöntemi ile kredi kullanılmasında aynı daireler için ilk alıcı olduğunu sanan müşteriler ile ilgili tedbirler alınmalıdır.
Bir de noterden yapılan satış vaadi sözleşmeleri var ki o da operasyonu ticari açıdan sağlama almaya yetmiyor. Müteahhit firma batmaz ise mülk sahibine parasını mahkemelerde sürünerek geri alabilme imkanı sağlıyor. Yaşanabilecek hukuki süreçler için de ayrıca para harcamak gerekiyor.
Yaşanan tüm bu olumsuzluklar ülkemizde lokomotif sektör olarak tabir edilen inşaat sektörünün ciddi regülasyonlara tabi tutulmasının gerektiğini gösteriyor. Sektör temsilcileri, belediyeler, devlet kurumları ve ilgili bakanlıklar sorunların parçası durumundalar. Sağlıklı işleyen ve sürdürülebilir güvence altına alınmış yap-sat modelleri tesis edilerek orta ve uzun vadede sektör, müşterilerine daha çok güven verecek ve büyümesini sürdürecektir.
Hükümetimiz Covid19 gibi çok ciddi bir krizi başarıyla yönetip dünyanın her yerinden ve milletimizden büyük takdir topladı. “Türkiye Markası” hala değerli ise, mülk almak, yaşamak, ticaret yapmak, en azında tatile gelmeyi düşünen ya da vatandaş olmak isteyen yabancılar için ve kendi halkımızın tasarruflarını heba etmemeleri için inşaat ve gayrimenkul sektörünün de bir bilim kuruluna ihtiyacının var olduğunu düşünüyoruz. Ortak akıl ve bilim çalışırsa şeffaflık oluşur, güven kazanılır ve projeler nihayete varır.”