Jones Lang LaSalle Araştırma Departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye’de perakende, ofis, lojistik ve otel sektörünün değerlendirildiği “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Şubat 2014” raporu, Ülke Başkanı Avi Alkaş, Yönetici Direktörü Nilgün Dil Erman ve Danışmanlık Hizmetleri Yardımcı Direktörü Burçin Sezen tarafından açıklandı.
“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporunda, Türkiye'de döviz piyasalarında son dönemde meydana gelen hareketliliğin gayrimenkul pazarını 2014 yılında fiyatlanma anlamında yeni bir dengeye yönlendireceği öngörülüyor. Mevcut politik kargaşanın ekonomi ve TL üzerindeki olası etkileri, yatırımcılar için endişe yaratmakla birlikte orta ve uzun vadede Türk pazarına olan yatırımcı algısının, Türkiye’nin güçlü ekonomik büyümesi ve demografik gücü sayesinde pozitif seyredeceği vurgulanıyor.
Raporda, ülkemizin e-ticaretteki gelişiminin perakende ile ilişkili lojistik pazarını harekete geçirdiği, Türkiye gibi önemli büyüme potansiyeli olan pazarlarda lojistik ve dağıtım pazarlarının önümüzdeki dönemde ciddi bir büyüme göstereceği öngörülüyor.
“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014” raporuna göre;
- 2013’ün 3. çeyreğinde gerçekleşen yüzde 4.4’lük büyümeyle orantılı olarak, hükümet yüzde 4 oranında devam eden güçlü bir büyümeyi işaret ederken, uluslararası kuruluşlar henüz Türkiye’deki mevcut iklimi göz önünde bulundurarak projeksiyonlarını gözden geçirmemiştir.
- 17 Aralık 2013’te hükümete yönelik yolsuzluk soruşturmaları ile başlayan politik belirsizlik mali piyasaları etkilemiş, o tarihten itibaren TL, EUR ve USD karşısında yüzde 14 değer kaybetmiştir.
- Kur dalgalanmalarının gayrimenkul pazarını 2014 yılında fiyatlama anlamında yeni bir dengeye yönlendireceği öngörülmektedir.
- Ofis ve perakende pazarındaki kiracılar kira teşvikleri talep etmekte, bu teşvikler döviz kuru sabitlemesi şeklinde gerçekleşmektedir.
- Yatırım aktivitelerinin politik belirsizliğin ortasında yavaşladığı gözlemlenmektedir. Ancak, bu durumun Mart 2014 seçimlerine kadar geçici bir süreç olduğu ve mal sahiplerinin satmaya istekli olması halinde, bu durumun satın alma fırsatları yaratacağı düşünülmektedir.
- 2013 yılında konsolidasyon lojistik pazarını etkileyen ve büyüyen bir trend olmuştur ve bu trendin 2014 yılında pazarı şekillendirmesi beklenmektedir.
- Ortalama günlük oda fiyatındaki düşüşe rağmen, otel yatırım saati halen pazara çekilen yatırımcı ilgisinin varlığını göstermektedir.
Perakende Pazarı Görünümü
Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporuna göre, uluslararası perakendecilerin Türkiye perakende pazarına olan ilgileri, 2013 yılında yoğun bir şekilde gerçekleşmiştir. Amerikan perakende pazarındaki yavaşlamaya bağlı olarak, Amerikalı markaların direk ya da franchise yöntemleriyle alternatif pazarlara yatırım yapma yönündeki taleplerinin faal olması bu ilgiyi desteklemektedir.
Raporu değerlendirenJones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş: "Perakende sektörünün Türkiye ekonomisi içerisindeki güçlü konumu, 2013 yılında da devam etti.Zorlu AVM’nin açılışı Türkiye pazarına yeni giren uluslararası markaların sayısını artırdı. İtalyan restoran zinciri Eataly, Michelin Ödüllü şef Tom Aikens’ın kurduğu Tom’s Kitchen, dünyaca ünlü şef Jamie Oliver’ın kurduğu Jamie’s Italian, Beymen mağazası bünyesindeki Morini, erkek giyim markası Brooks Brothers ve günlük giyim markası Industrie Denim, Zorlu AVM ile ilk kez Türkiye pazarına girdiler.
2013 yılında, Türkiye’deki diğer önemli alışveriş merkezleri için de perakendecilerin büyümeye ilişkin taleplerinin yüksek olduğu görülmüştür. Bimeks’in Electro World, Darty ve yerel market zinciri Beğendik’in, Alman market zinciri Real’in 12 mağazasını satın alması, perakende pazarını etkileyen en önemli satın alma ve birleşmeler arasındadır.
Türk markalarının, 2013 yılında gelişmekte olan ülkelerdeki büyüme tecrübelerinden cesaret alarak, gelişmiş ülkelerde de büyümek için harekete geçtiği görülmektedir. Özdilek Grubu, Bee Goddess, Desa, Kahve Dünyası gibi markalar yurtdışındaki büyüme arayışlarını sürdürürken, Koton, LC Waikiki ve Simit Sarayı, Avrupa ve Orta Doğu pazarlarındaki agresif büyüme stratejilerini devam ettirmişlerdir.
Ekonomideki durgunluğa, politik belirsizlikten direkt olarak etkilenen benzin fiyatları ve döviz kurlarına rağmen, perakende sektörünün diğer sektörlere oranla daha dirençli olması beklenmektedir. Alışveriş merkezi yönetimleri perakendecileri döviz kurundaki dalgalanmalardan korumak amacıyla, hızlı bir şekilde faaliyete geçerek kira ve ortak alan giderleri için EUR ve USD döviz kurlarını sabitlemeye başlamışlardır. Kur sabitleme oranları alışveriş merkezlerine göre değişiklik gösterse de, şu anda uygulanmakta olan kur sabitlemelerinin USD için 1.90 TL ve EUR için 2.70 TL seviyelerinde gerçekleştiği görülmektedir. Böylelikle, yatırımcıların ve perakendecilerin ekonomideki olumsuz gelişmeler karşısında kendilerini korumak için gerekli adımları attıkları gözlemlenmektedir.
Birincil alışveriş merkezlerinde güçlü perakendeci talebine bağlı olarak birincil kira oranları artmış, 2012 yılsonunda 80 Euro m2/ay olan birincil kira seviyesi, 2013 yılsonunda 85 Euro'ya m2/ay yükselmiştir. Türkiye’deki toplam kiralanabilir alan (TKA) 2013 yılsonu itibariyle 38 alışveriş merkezinde 1.15 milyon m² artarak, 352 alışveriş merkezinde 9.49 milyon m²’ye ulaşmıştır. İstanbul, 11 alışveriş merkezi ve 410,874 m² TKA ile pazara dahil olan yeni stokun yüzde 35’ine ev sahipliği yaparken, İstanbul haricindeki şehirlerde 27 yeni alışveriş merkezinde yaratılan 742,315 m² arz ile TKA 5.98 milyon m²’ye ulaşmıştır.
2013 yılında güçlü bir performans sergileyen AVM gelişiminin 2014 yılında da güçlü performansını sürdürmesi beklenmekte olup tamamlanan yeni stokla beraber toplam alışveriş merkezi stoku 2014 yılsonunda 11.38 milyon m²’ye ulaşacaktır.
Türkiye’deki 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2012 yılsonundan 2013 yılsonuna 115 m²’den 126 m²’ye yükseldiği görülmektedir. Türkiye’nin ortalama perakende yoğunluğunun 2016 yılsonu itibariyle 150 m²’ye yükseleceği öngörülmektedir" açıklamasında bulundu.
Cadde Perakende Pazarı
Perakende pazarı içerisinde her geçen gün önemi daha da artan Cadde Perakendeciliği'ne ilişkin rapordaki verileri değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye Yönetici Direktörü Nilgün Dil Erman: "2013 yılı, yerel ve uluslararası yatırımcıların talepleri ve yeni açılışların etkisi ile cadde perakendeciliğinde kiraların kısmen yükseldiği pozitif bir yıl olmuştur. 2013'te uygun ve kaliteli arzın kısıtlılığına rağmen cadde perakende pazarına yönelik perakendeci talebi oldukça yüksektir. Bağdat Caddesi’ndeki kentsel dönüşüm aktiviteleri kısa dönemde caddedeki perakende arzını kısıtlasa da, bölgenin uzun vadede perakendecilerin taleplerine daha iyi cevap vermesi beklenmektedir. İstiklal Caddesi, en çok tercih edilen cadde olma özelliğini korurken, Nişantaşı özellikle yeme-içme sektörlerinden talep görmeye devam etmiştir. Birincil perakende caddelerindeki kısıtlı arz nedeniyle, ikincil perakende caddeleri önem kazanmaya başlamış, Ümraniye Alemdağ Caddesi, Kadıköy Bahariye, Mühürdar Caddesi ve Bakırköy İstasyon Caddesi'nin önemi artmıştır.
Son yıllarda kira ve hava parası değerlerindeki artışın 2014 yılında artan perakende talebine rağmen, kurdaki dalgalanmalara bağlı olarak sabit kalması beklenmektedir. İstiklal ve Bağdat Caddesi’nin birincil kira değerleri 2012 yılsonunda 200 Euro m²/ay iken 2013'te ve 225 Euro m²/ay seviyesine ulaşmıştır. Nişantaşı Bölgesi’nde ise birincil kira seviyesi ise 200 Euro m²/ay seviyesindedir. İkincil perakende caddesi olan Ümraniye’deki Alemdağ Caddesi’nde birincil kiralar 110 Euro m²/ay, Bahariye ve Mühürdar caddelerinde 100-110 Euro m²/ay, Bakırköy İstasyon Caddesi’nde ise 130 Euro m²/ay seviyesine ulaşmıştır." dedi.
Ofis Pazarı Görünümü
"Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014" raporunda, İstanbul'un Türkiye’nin en gelişmiş ve en hareketli ofis pazarı olma özelliğini koruduğu görülmektedir. 2013 yılında da birçok ulusal ve uluslararası firma, İstanbul ofis pazarına giriş yapmış ve bu durum ofis alanlarına olan talebin artmasını tetiklemiştir. Ofis pazarında birincil kira oranları 2012 3. çeyrekten beri 35 Euro m²/ay seviyesinde sabit kalmıştır. 2014 yılında da bu rakamın aynı seviyede kalacağı öngörülmektedir.
Raporu değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye Yönetici Direktörü Nilgün Dil Erman; "Kağıthane, Ümraniye ve Kozyatağı, ulusal ve uluslararası kurumlar tarafından en çok tercih edilen ofis alt pazarları olarak öne çıkmıştır. 2013 yılında Kadıköy-Kartal metrosunun tamamlanması ile birlikte MİA dışı Asya’da Kozyatağı, Küçükyalı ve Maltepe'nin öne çıktığı ancak bu bölgelerdeki ofis stoku kalitesinin hala düşük seviyede olduğu gözlenmektedir. 2013 yılsonu itibariyle İstanbul MİA Bölgesi A tipi ofis pazarında boşluk oranlarının tamamlanan projelere bağlı olarak, geçtiğimiz yılla kıyaslandığında yüzde 4.5’tan yüzde 6 seviyesine yükseldiği görülmektedir. 2013 yılı dahilinde gerçekleşen kiralama işlem hacmi Haziran 2013’te başlayan politik eylemlerin olumsuz etkileri sebebiyle, 2012 yılına göre yüzde 12’lik bir düşüş göstermiştir. 2013’te kiralama işlemlerinin yüzde 52’si Asya Yakası’nda, yüzde 39’u ise MİA'da gerçekleşmiştir. 2013 yılsonu itibariyle mevcut A sınıfı ofis arzı geçen yıl aynı döneme göre 316.000 m² artış göstererek, 3.4 milyon m²’ye ulaşmıştır. İstanbul ofis pazarında şu anda yaklaşık 1.9 milyon m² inşaat halinde ofis stoku bulunmaktadır ve bu arzın 2016 yılsonuna kadar pazara girmesi beklenmektedir. Pazara girecek ofis arzının konumlandığı bölgeler Asya Yakası’nda Kozyatağı, Küçükbakkalköy, Altunizade ve Tuzla, MİA dışı Avrupa Yakası’nda Bomonti, Çağlayan ve Seyrantepe, MİA’da ise Levent ve Maslak’tır" açıklamasında bulundu.
Lojistik Pazarı Görünümü
Türkiye’nin e-ticaretteki gelişimi, perakende ile ilişkili lojistik pazarını harekete geçirmiştir. Buna bağlı olarak, önümüzdeki 3-5 yıl içinde açılacak e-ticaret sitelerinin lojistik pazarı üzerindeki etkisinin kısıtlı olması beklenmektedir. Ancak e-ticaret pazarındaki gelişim kargo pazarını olumlu etkileyeceği öngörülmektedir.
İstanbul ve Kocaeli, en çok tercih edilen lojistik pazarı olarak önemini korurken Gebze, Esenyurt, Hadimkoy ve Tuzla en çok tercih edilen lojistik alt bölgeleridir. 3. Köprü ve İzmit-Yalova köprülerinin 2015 yılı içinde tamamlanmalarıyla birlikte, Gebze Bölgesi’nin daha da öne çıkması beklenmektedir. Gebze-Dilovası-Yalova aksının erişilebilirliğinin artması sayesinde Yalova’nın da yeni bir lojistik alt pazarı olarak ortaya çıktığı görülmektedir. Bunun yanı sıra, Halkalı Gümrüğü’nün 60.000 m2 kapalı alan ile Çatalca’ya taşınarak 2014 yılında faaliyete geçmesi, lojistik pazarı açısından önemli gelişmelerden biri olacaktır.
Organize sanayi bölgeleri (OSB) dışında üretim yapan firmaların 2015 yılından sonra ihracat yapamayacakları kararının uygulamaya geçmesiyle yeni OSB alanlarının kurulacağı ve pazara yeni lojistik arzının da gireceği öngörülmektedir.
Türkiye’deki lojistik arzının büyük bölümü önemli dağıtım merkezlerinde ya da kolay erişilebilen liman bölgelerinde yoğunlaşmış olup, Marmara Bölgesi Türkiye lojistik arzının yüzde 40’ına sahiptir.
Lojistik pazarındabirincil kiraların 2010’un ikinci yarısından beri 7 USD m²/ay civarında sabit kalmış ancak İstanbul-Kocaeli Bölgesi için 2013 yılsonu itibariyle ortalama kiralar 5.8 USD m²/ay’dan, 6 USD'ye m²/ay yükselmiştir.
Önümüzdeki 3 yıl için yaklaşık 2 milyon m² lojistik arzı planlanmakta olup planlanan bu projelerin zamanında teslim edilmemesi halinde, lojistik pazarında bir arz kıtlığının yaşanmasından kaynaklanan kira artışları beklenmektedir. 2013 yılı lojistik pazarında konsolidasyonun önem kazandığı bir yıl olmuştur ve bu eğilimin, 2014 yılında pazarı daha büyük metrekareye sahip lojistik alanlarına ilişkin ihtiyacı arttırarak şekillendirilmesi beklenmektedir.
Otel Pazarı Görünümü
Haziran 2013 olayları, tatil sezonunun başlangıcından itibaren sektörde etkisini göstermeye başlamış, politik olaylar iki haneli büyüme rakamları üstünde etkisini gösterse de, 2013’ün 3. çeyreğinin 2012 yılının aynı dönemi ile kıyaslandığında büyüme gösterdiği görülmektedir. İstanbul’daki lüks otel pazarında doluluk oranlarında bir düşüş yaşanmış olup bu düşüşün USD ve EUR kurlarındaki yükseliş ile kısmen telafi edilmesi beklenmektedir.
2013 yarıyılı itibariyle ülkeye giriş yapan turist sayılarında beklenti düşük de olsa, Kasım sonunda bu rakamın 2012 toplam rakamının üstünde gerçekleştiği görülmektedir. Bu büyümeye en çok katkıda bulunan ülkeler yüzde 46 artış gösteren Orta Doğu ülkeleridir. Ancak Suriyeli sığınmacıların bu artıştaki etkisinin büyük olduğu düşünülmektedir. Güney Amerika ülkeleri ve Eski Sovyetler Birliği ülkeleri de iki haneli büyüme rakamları gösteren ülkeler olmuşlardır.
Yılsonuna doğru ortalama günlük oda fiyatları 151.16 Euro'ya düşerken doluluk oranlarında yüzde 5.1’lik düşüş yaşanmıştır. Özellikle doluluk oranlarındaki düşüşün pazarın geleceğini etkileyebilmesi bakımından yakından izlenmelidir.
Lüks otel pazarında ise, ortalama günlük oda fiyatları 2012 yılsonu ile karşılaştırıldığında, yaklaşık yüzde 4’lük bir düşüş yaşamıştır.
İstanbul otel marketindeki düşüşe rağmen, Jones Lang LaSalle tarafından yayınlanan yatırım saati, pazara olan yatırımcı ilgisinin devam ettiğini göstermektedir. İstanbul otel pazarına olan bu ilgi sayesinde, yerel ve ülke çapındaki yatırımcılara satılmak üzere olan stokta artış gözlemlenmiştir.
Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu için tıklayın
Bilgi: Raporda, Emaar Square projesinin 2014 sonunda açılması planlandığı yazılmıştır. Doğru tarih, 2015'in 4. çeyreği olacak.