Uzun süren bir 'piyasa' muhabbetinden sonra ortamdakilerin bana 'sermaye piyasası araçları, piyasalar, ekonomik genel durum' ile ilgili soruları ve konuşulan onca detay rağmen geldikleri nokta; "Emlak! Türkiye'de emlak her zaman en iyi yatırım aracıdır".
Hemen soralım; bu çıkarım doğru mu? Ben size sadece örnek olması açısından bir hisse senedinin dolar bazında grafiğini göstermek ve 'yatırım seçimi', 'zamanlama' gibi kavramları sorgulamaya davet etmek istiyorum.Bu grafiği 'hisse senetleri emlak değerlerinden daha kârlı bir yatırımdır' tespiti için göstermedim. Aynı hisseyi 2006 başında yani tepede aldığınızı düşünün, bugün paranızın beşte biri cebinizde değildi. Önemli olan seçim ve zamanlama.
Peki ne demek istiyorum? Birlikte detaylandıralım ve arkadaşlarıma da anlatmaya çalıştığım ve aslında 'yanlış seçimlerin', 'yanlış alımların' veya 'yanlış zamanlamaların' değerleri nasıl düşürebileceğini özetleyen; 'Finans' ve 'Emlak' kavramlarını birleştiren; patenti, bana ait 'Finansal emlak danışmanlığı' kavramını sorgulayalım.
Peki nedir FED? Emlak değerler ile nasıl bağdaştırabiliriz? Emlak değerleri sorgularken ortaya koyduğumuz verilere iki farklı açıdan bakabiliriz;
1- Emlak değerlerin 'salt emlak gerçeklere dayanan' detaylardan dolayı prim yapıp yapmayacağı sorgulanabilir.
2- Alıma karar verildiğinde veya alım şartları sorgulanırken 'ödeme, borçlanma cinsi-planı, paranın fırsat değeri, diğer piyasalarda nasıl değerlendirilebileceği' gibi detaylar sorgulanabilir.
Bizi ilgilendiren, anlatmak istediğimiz hangisi? Bizim 'FED' dediğimiz ve 'finansal emlak danışmanlığı' olarak adlandırdığımız; ikinci maddede ele alıp tarif ettiğimiz kavram. Bu noktada aklınıza şu soru gelebilir; FED kavramı dikkate alınırsa, 'klasik' emlak sorgulama kriterleri değişir mi?
Cevap çok zor değil; çok bilinmeyenli finansal bir yapı içinde konu çok boyutlu ele alınırsa, FED harici sorgulamalar gerçekçi olmayacaktır.
Sevgili dostlar, bu noktadan itibaren bazı yeni sorular sormak ve özellikle kavramı detaylandırmak istiyorum.
1- FED kavramını bilmeyen bir müşterinin 'emlak alım süreci' nasıl gelişir?
Odaklanma sadece 'emlak değerler' prim yapar mı? sorusu üzerinde oluşur ve 'salt alım-satım farkına' dayanan senaryolar kurgulanırken, 'borçlanma detayları, finans piyasalarındaki potansiyel dalgalanmalar, paranın fırsat getirisi' gibi kavramlar göz ardı edilir. Örnek: Ev almak isteyen bir dostumuz, bir emlak danışmanına (emlakçı) gider ve 'fiyat, pozisyon, prim' gibi bileşenleri sorgular.
2- FED kavramını bilen ve uygulayan bir müşterinin emlak alım süreci nasıl gelişir?
Yukarıdaki süreç aynen geçerlidir. Fark, diğer sürecin yani FED'in de aynı anda devreye girmesinden kaynaklanır. Örnek: Evi bulduk, almaya da karar verdik ama dolar mı borçlanalım yoksa avro mu? Yoksa ikisini de bir kenara bırakıp YTL mi? 1,90 üzerinde bir aylık YTL faiz ile borçlanalım mı yoksa almadığımız durumda emlak değerler prim bile yapsa 'faizin düşmesini bekleyerek, düştüğü durumda toplam geri ödemede daha az bir miktarı mı hedefleyelim? FED kavramı devreye girdiği andan itibaren 'emlak değişkenleri' ve 'finansal değişkenler' aynı anda sorgulanır.
Bu çıkarımlar sonrası gelelim net sonuçlara;
Sonuç 1: Emlak değerleri kendi dinamikleri içinde tek başına değerlendirmek eksik bir yapıdır ve FED kavramı devreye girmeden alınan her karar 'prim sonucu yüzünüzü' güldürse bile 'çok riskli' ve 'eksikli' yapılardır.
Sonuç 2: Daha önceki yazılarımda 'FED' gerçeğini defalarca kullandım. Bu yazılardan kısa bir bölümü örnekleme olması açısından aktarmak istiyorum; 'Soru: Son 5 yılda Türkiye'de dolar mı, YTL mi borçlananlar daha karlı? Cevap çok zor değil. Dolardaki hareketlere rağmen, dolar bazında borçlananlar, YTL ile borçlananlara göre daha az ödeme yaptılar. Bu gerçeği grafik üzerinde görebiliriz. Dikkat ederseniz kur 1 YTL üstüne çıkıp 1.7 YTL seviyesinde 'tepe' yaptıktan sonra sürekli olarak gerileyen ve kısmi tepkiler veren bir trend çizmiş. Bu gerileme sırasında dolar bazındaki borcun ödenen her taksiti YTL bazında borçlananlara göre daha düşük olarak gerçekleşmiş.'.
Son söz: Yukarıdaki küçük alıntı bile, 'FED'in emlak değerlere yatırım yaparken ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Sizlere tavsiyem özellikle Türkiye'de ev alacaksanız ve 'avro-dolar-YTL-emlak fiyatı' gibi değişkenleri aynı anda sorgulamak zorundaysanız; FED'i kullanmadan asla emlak ile ilgili bir karar vermeyin...