Yapı sektörünün son yıllarda yaşadığı iç ve dış pazara yönelik olasılıkları gündeme taşımak ve geleceğe yönelik sorunları aşmasına öncülük etmek üzere YEM Fuarcılık ve Yapı-Endüstri Merkezi (YEM) işbirliğiyle “Yapı Sektöründe Yeni Açılımlar İçin Fırsatlar” paneli düzenlendi.
Yatırımcılar, müteahhitler, gayrimenkul danışmanları, meslek odaları, dernekler ile mimarların katıldığı panel, 40. Yapı Fuarı – Turkeybuild İstanbul kapsamında TÜYAP Fuar Alanı’nda gerçekleşti. Moderatörlüğünü CNN Türk Program Yapımcısı, Gazeteci, Yazar Ahu Özyurt’un yaptığı panelde; Türkiye İMSAD Yönetim Kurulu Başkan Vekilli Oktay Alptekin, Ekonomist, Yazar Mahfi Eğilmez, Tabanlıoğlu Mimarlık Proje Koordinatörü Selcen Tuncer, Türk Eximbank Uluslararası Proje Kredileri Bölümü Müdürü Suzan Usta, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes konuşmacı olarak katıldı.
Gayrimenkul sektörünün 2003 yılından bu güne inanılmaz bir büyüme gösterdiğini söyleyen İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes 70, 80 ve 90’lı yılların gayrimenkul yatırımlarının ertelendiği bir dönem olduğunu belirtti. Döviz, hazine bonosu ve tahvil yüksek getiriler sağladığı için bu yatırım araçlarına yönelme olduğuna değinen Turgay Tanes, böyle bir dönemde tüm gayrimenkul yatırımlarının ertelendiğini vurguladı. Bu alternatif yatırım araçlarında faizlerin düşmesi ve deprem sonrası başka bir kaygının ortaya çıkması ile gayrimenkul sektörüne bir ilginin oluştuğuna dikkat çeken Tanes, 2004 yılından sonra gayrimenkulün bir sosyal güvenlik enstrümanı haline geldiğini söyledi. Devamında ise ciddi AVM yatırımları olduğunu aktaran Tanes, 2008’ten sonra da konut ve ofislerde büyük yatırımların gerçekleştiğini belirtti.
“Ofis binalarına olan arz artıyor”
Ofis binalarına olan önem ve arzın hızlıca arttığını ifade eden Tanes, konuyla ilgili şu bilgileri verdi: “Son dönemlerde açıklanan piyasa raporlarından edindiğimiz bilgilere göre, 2016’nın son çeyreğinde 114 bin 300 metrekare yeni ofis alanı tamamlanarak pazara sunuldu. Fakat bu hızlı artış karşısında 15 Temmuz darbe girişimi ve akabinde yaşanan olaylar, referandum dönemi öncesinde yaşanan ekonomik belirsizlik, global piyasalardaki istikrarsızlık ofislere yönelik talebin düşmesinde etkili oldu. Ayrıca Amerika başkanlık seçimleri, petrol fiyatlarındaki dalgalanmalar, Asya’da yaşanan politik gerginlikler piyasaların reaksiyon vermesine, doların yükselmesine sebep oldu. Arz ve talepte yaşanan bu dengesizlik doların Türk Lirası karşısında güçlenmesine sebep oldu. 2017’nin ilk çeyreğinde ofis pazarı, son zamanlarda yaşanan döviz kurundaki hareketlilik ve inşaatı tamamlanan projelerdeki boşluk oranlarının artmaya devam etmesiyle, dolar bazlı kiralarda düşüş deneyimlemeye devam etti. Bütün bu faktörler göz önüne alındığında dolar ile kiralama yapan şirketlerin kiralama politikalarında değişikliğe giderek TL’ye dönmelerine ve kira fiyatlarında aşağı yönlü revizyon yapmalarına sebep oldu.”
"Kentsel dönüşüm hızlı yol almıyor"
Kentsel dönüşüm konusuna da değinen Tanes, bu konudaki görüşlerini şöyle dile getirdi: “Kentsel dönüşüm işi pek o kadar iyi ve hızlı bir şekilde gitmiyor. Bu gidişatın yavaş olmasının sebebi; hem aşırı beklenti içinde olan yatırımcılar, hem de hak sahiplerinin yüksek talepleridir. Kentsel dönüşümde mevzuattan kaynaklanan sorunlar devlet tarafından çözüldü ancak hala yasal boşluk bulmaya çalışan hırslı oyuncular mevcut. Fakat başarılı işlerin yapıldığı yerler de var, Kartal örneğinde olduğu gibi.”
"Gayrimenkul Sertifikası çok tercih edilmeyebilir"
Gayrimenkul Sertifikası uygulamasının daha önce de denendiğini ve başarısız olduğunu hatırlatan Tanes, bu sebeple insanların bu konuda negatif algıya sahip olduklarına dikkat çekerek, şunları söyledi: “Bu çok iyi planlanarak halka sunulması gereken bir enstrüman. Şu anda uygulandığı haliyle; 2-2,5 sene sonra tamamlanacak bir projeden sertifika topluyorsunuz 3 yıl içinde asli edimi yapmak istediğinizde, örneğin 1+1 daire için, o sürede ödediğiniz para ortalama 400-450 bin TL'ye tekabül ediyor. O kadar süre içerisinde bu meblağ da yatırım yapabilecek biri satış ofisine gittiğinde bir sürü alternatif ile karşılaşıyor, dolayısıyla gayrimenkul sertifikasını tercih etmesine bir sebep yok.
“Reel faiz düştü, konut satışı arttı”
Türkiye’nin büyüme oranının düşük olduğu bir dönemden geçtiğini söyleyen Ekonomist, Yazar Mahfi Eğilmez, reel faizlerin düşük olduğu bir zamanda konut alımının artacağını belirtti. Konut satışının artmasının inşaat ve yapı malzemeleri sektörünün gelişimine neden olduğunu ifade eden Mahfi Eğilmez, düşük faizlerin olduğu bir ortamda konut sektörünün uzun süre çekici olacağını kaydetti.
Belirsizliğin, ekonomik ve siyasal şokların fazlalığına ve sürekliliğine karşın insanların gayrimenkulü hale önemli bir yatırım aracı olarak görmesinin birkaç nedeni olduğunu ifade eden Eğilmez, “Bunlardan birisi reel faizlerin düşüklüğüdür. Reel faizlerin düşüklüğü insanların tasarruflarını mevduatta tutmak yerine gayrimenkule yöneltmesinde önemli bir etken olarak ortaya çıkıyor. Bunun yanında parasal bazı yatırım araçlarının özellikle küresel kriz boyunca karşılıksız kalması insanların gayrimenkulü tercih etmesine neden oluyor. Çünkü gayrimenkulün değeri kriz durumunda düşse de kriz geçince yeniden yükselmeye başlıyor. Oysa kâğıda bağlanmış yatırım araçları krizden sonra da değersiz kalmaya devam ediyor” dedi.
“Birinci el konuta talep fazla”
Özellikle birinci el konuta olan talebin fazla olduğuna değinen Eğilmez, “evladiyelik” konut döneminin bittiğini, insanların yeni konuta ve ürüne yöneldiğini vurguladı. Nüfus artışı nedeniyle inşaat sektörünün 20-30 yıl daha büyümesini sürdüreceğini sözlerine ekleyen Eğilmez, bu sektörde Türkiye’nin çok fazla bilgi birikimi olduğunu kaydetti. Dünya çapında çok iyi iş yapan Türk müteahhitlerin olduğunu ifade eden Eğilmez; müteahhitlik hizmetinden yapı malzemesine kadar dünyada bir Türkiye modeli olduğunu söyledi. Yaygın olmasa da böyle bir modelin dünyada var olduğunu kaydeden Eğilmez, Türk müteahhitlerin iyi girişimci olduğu ve zor coğrafyalarda proje gerçekleştirdiklerine dikkat çekti.
“Afrika zor bir pazar”
Türk Eximbank Uluslararası Proje Kredileri Bölümü Müdürü Suzan Usta, Eximbank’ın kurulduğu günden bu yana yurt dışı müteahhitlik hizmetlerine destek verdiğini belirtti. Bu desteğin de meyvelerini gördüklerini ifade eden Suzan Usta, inşaat sektörünün Rusya ve Türki Cumhuriyetler’den Afrika’ya kaydığını söyledi. Afrika pazarının Rusya ve Türki Cumhuriyetler’den daha zor ve tanınmayan bir pazar olduğuna işaret eden Usta, bu anlamda müteahhit firmalara ciddi destekler verdiklerini anlattı. Türk bir müteahhit firmasının Etiyopya’da yapacağı demiryolu projesine destek olduklarını aktaran Usta, bu tür projelerin tek bir finansmanla yapılmasının mümkün olmadığının altını çizdi. Müteahhit firmaların ve finansörlerin birlikte çalışması gerektiğini vurgulayan Usta, “İyi bir projeye her zaman finans sağlanır. Afrika’da Rusya’da olduğu gibi iyi işler yapacağız. Afrika’da üst ve altyapı ile ilgili yapılacak çok proje var. Çinliler Afrika pazarında var gibi görünse de Türk yapı firmaları da ürünleriyle bu pazarda var” dedi.
“Sürdürülebilir ürünler için talep olmalı”
Türkiye İMSAD Yönetim Kurulu Başkan Vekilli Oktay Alptekin ise, Türkiye inşaat malzemelerinin şanslı bir sanayi olduğunu ve 2013 yılından bu güne çok hızlı büyüdüğünü söyledi. Çin’den sonra ikinci büyük pazar olduğuna değinen Oktay Alptekin, Türkiye’de son 10 yılda kurulan tesislerde yapı malzemeleri üretiminin yapıldığını vurguladı. Diğer ülkelerde ise, 100 yıllık tesislerde üretim yapıldığını ve çok kaliteli ürünlerin çıkmadığına dikkat çeken Alptekin, sadece markanın satıldığını vurguladı. Türkiye’nin üründe üst seviyede olduğunun altını çizen Alptekin, “Ürün ve makineler iyi; ama önemli olan bunun sürdürülebilirliğini sağlamak. Sürdürülebilirlik için sürdürülebilir malzemeler üretmek gerekiyor. Bu sadece sanayici ve kamu ile olabilecek bir durum değil. Türk halkının da bu konuda talepte bulunması ve bilinçlenmesi gerekiyor. İnsanlarımız sürdürülebilirlik konusunda bilgi sahibi değil. Sıfır enerjili ürünler üretiyoruz, sürdürülebilir ürün üretimi ile ilgili her türlü altyapıya sahibiz; ama halkın da bu ürünleri talep etmesi gerekiyor. Biz sektör olarak hazırız, yeter ki talep olsun” dedi.
“Yurt dışındaki projelere malzeme satmak için önceden projeye dahil olunmalı” diyen Alptekin, bunun için mimarlık ve müşavirlik ofislerinin çok etkin gerektiğini belirtti. Mimarlara Türkiye’de iş ve değer verilmesi gerektiğini anlatan Alptekin, yarışmalar yapılarak, kazanan projelerin uygulanmasının önemine değindi.
“Kentsel dokuyu geliştirecek tasarımlar yapılmalı”
Kent ölçeğinde doğru kararlar alınması için yatırımcıların işverenleri ve en önemlisi de projelere onay verecek otoriteleri yönlendirmesi gerektiğine dikkat çeken Tabanlıoğlu Mimarlık Proje Koordinatörü Selcen Tuncer, kütlesel kararlar açısından bunun yapılmasının önemine değindi. “Etraftaki kentsel doku ile ilişki kurmak, oranın ihtiyaçlarını tespit etmek, oranın nasıl gelişeceğine dair bir öngörü sunmak ve o gelişimi destekleyecek şekilde o yapısal tasarımı yapmak gerekiyor” diyen Selcen Tuncer, sadece bu değil, yapı programının da çok iyi irdelenmesi gerektiğine dikkat çekti. Tuncer, konuyla ilgili sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu programı irdeleyerek kentsel ölçekte o projeyi yaparken kente kazandıracak, aynı zamanda projeye kazandırılacak bir değer varsa onu tespit edebilmek, program açısından işvereni yönlendirmek ve onun onayını otoritelerden sağlıklı bir şekilde geçmesini sağlamak çok önemli. Kent ölçeğinden, yapısal ölçeğine kadar iyi bir uzlaşma ve iyi bir orkestra şefi olmak çok mühim. Ve tabii, her safhada yaratıcılığınızı konuşturarak bunu yapmak, kullanılacak bir malzemenin yaratıcı bir zihinle tercih edilmesini sağlamak, alınacak programsal ve işlevsel kararların bütün çevre ile entegre olmasını sağlamak, bunların hepsi bir yöneticilik aslında.”
“Yapı Sektöründe Yeni Açılımlar İçin Fırsatlar”kapsamında hazırlanan Haber Dosyası için tıklayın.