Arsa payının bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade ettiğini belirten Üzümcüoğlu, özellikle ticari, turizm veya sanayi kazanç yoğunluğunun olduğu şehirlerde toprağın az ve değerli olması nedeniyle aynı arsa üzerinde pek çok malikin müşterek mülkiyet sahibi olduğu yapılanmaların görüldüğünü kaydediyor. Aynı arsa üzerindeki ortaklığın bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarıyla ifade edildiğini söyleyen Üzümcüoğlu, arsa payı kavramının aynı zamanda Anayasanın 35'inci maddesinde yer alan “mülkiyet hakkı” kapsamında da ele alındığını belirtiyor.
Arsa payı kavramının Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” çerçevesinde önem kazandığını ifade eden Üzümcüoğlu, Kanuna göre eski yapının yıkılıp yeniden yapılması sırasında bağımsız bölüm sahiplerinin, sahip oldukları arsa payı hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla karar verebildiklerini kaydediyor. Benzer şekilde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre de maliklerin sahip oldukları hak ve yükümlülükleri kullanmalarının da arsa paylarıyla orantılı olduğunu söyleyen Üzümcüoğlu, buna bağlı olarak arsa payının adil ve doğru hesaplanması gerektiğinin altını çiziyor.
Arsa payları nasıl belirlenmeli?
Arsa paylarının belirlenmesi hakkında Üzümcüoğlu şunları söylüyor: "Arsa payları belirlenirken kanunun kurduğu sistem, her bir bağımsız bölüme kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihte mevcut şerefiye değerleriyle orantılı bir arsa payı verilmesidir. Yani aynı büyüklükte de olsa deniz gören bir daire ile istinat duvarına bakan aynı bina ve kattaki dairenin şerefiye değeri aynı olmayacağı için arsa payı da aynı olmamalıdır. Ancak özellikle eski yapılarda arsa paylarının adil olmayan şekilde dağıtılmış örneklerine rastlanıyor. Özellikle proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu eski zamanlarda yapılan binalarda bu durum görülüyor. Zamanında müteahhit daha avantajlı fiyatla satacağını hesap ederek veya kendine düşen daireye daha fazla arsa payı ayırmış olabiliyor. Örneğin tümü aynı özelliklere sahip dairelerin bulunduğu bir binada, aynı arsa payına sahip olması gereken bağımsız bölümlerin farklı arsa paylarına sahip olması şeklinde karşımıza çıkıyor. Hatta bazı durumlarda bu malikler arsa payı nedeniyle son 40 senedir komşularına göre daha fazla genel gider de ödemiş olabiliyor. Bu durum genellikle halihazırda içinde oturulurken fark edilmeyip sorun yaratmıyor. Fakat riskli bölge özelliği olan bölgelerde ya da riskli yapı özelliği kazanan binanın yıkılıp tekrar yapılması esnasında, o zamana kadar aynı mülkiyet haklarına sahip olmuş maliklerin yeni yapıda ciddi anlamda hak kaybına uğramalarına ya da haksız kazanca sahip olmalarına neden oluyor. Ya da malikler arasında bu durum problem yarattığı için binalarda kentsel dönüşüm karar süreci devam edemiyor. Bu sebeple 15.02.2005 tarihli, 5711 sayılı değişiklikle arsa paylarının tespiti nin artık mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları, büyüklükleri ve şerefiye kriterleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle orantılı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle bahsettiğimiz hak kayıplarının önlenmesine çalışılıyor."
Dava açılması hemen çözüm olmuyor
Üzümcüoğlu, kentsel dönüşüm sürecine girildikten sonra arsa paylarından dolayı hak kaybına uğradığını ya da başkalarının haksız kazanç sahibi olduğunu düşünen kat irtifakı ya da kat mülkiyeti sahipleri ya da yasal temsilcilerinin genellikle binada oturan diğer tüm maliklerin davalı olduğu, arsa payı düzeltim davası açılması yoluna gittiklerine dikkat çekiyor. Sulh mahkemelerinin yetkili olduğu bu davaların taşınmazın bulunduğu yerde açıldığını belirten Üzümcüoğlu, mahkemelerde bilirkişiler tarafından itiraz edilen arsa paylarının, arsa payı dağıtımının yapıldığı - belki de 40 sene önce olan - tarih itibariyle tekrar değerlendirildiğini ifade ediyor. Üzümcüoğlu, bu sürecin inşaatın yapıldığı tarihteki şartların tespit edilmesi zor olduğu için maliklerin tekrar kazanımlarına sık rastlanılmayan bir süreç olduğuna dikkat çekiyor. Bu tür devam eden çok sayıda dava olduğuna dikkat çeken Üzümcüoğlu, bazı binaların dava devam ederken yıkıldığını ve kat maliklerinin arsa payı durumunun da tamamen bu süreçte ortada kaldığının altını çiziyor. Eğer malikler arsa payının kullanımı farkını sorun etmiyorsa ve yine müteahhitle anlaşabiliyorsa olayın başka bir boyuta taşındığına dikkat çekiyor. Örneğin böyle bir durumda tapu işlemlerinde müteahhitle anlaşılan kat karşılığı oranın her malikin arsa payından alındığını belirtiyor. Üzümcüoğlu, sorun böylece çözülmeden sadece gelecek nesillere aktarılıyor diye uyarıyor ve özellikle artık kullanıcıların bina alırken nasıl iskanı soruyorsa arsa payını da sormasını tavsiye ediyor.
Üzümcüoğlu, bir tarafta binasının yenilenmesini ve değer kazanmasını bekleyen daire sahipleri, diğer tarafta 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanununun avantajlarından faydalanarak süreci tamamlamak isteyen müteahhitler için, yanlış ya da adil olmayan arsa payları ve dolayısıyla bunlara yapılan itirazlarda mutabık kalınamadığı için sürecin aksamasına yol açıldığını kaydediyor.
Yaşanan gelişmelerin 'arsa payı' kavramının önemini ortaya koyduğunu belirten Üzümcüoğlu, gerek yeni konut ya da işyeri sahibi olmak isteyenler, gerekse mevcut binası yenilenme sürecine girmiş olan taşınmaz sahiplerinin, arsa payları konusunda bilinçli davranıp komşularının ve kendilerinin paylarını karşılaştırarak herhangi bir hak kaybına uğramayacaklarına emin olduktan sonra mülk edinmeleri gerektiğinin altını çiziyor.