Yeni konut finansman sistemi ile birçok yenilikler geliyor. Bunlardan en önemlisi, finans sistemine yeni açılımlar getirmesi. Aşağıda yeni oluşacak finansman sistemini şematik olarak görebilirsiniz.
Mevcut sistemde bankalar mevduat sahiplerinden topladıkları kaynakları kredi olarak, çoğunlukla da tüketicilere konut kredisi olarak dağıtıyor. Yeni sistemde ise, ulusal ve uluslararası sermaye piyasalarından ipotek teminatlı menkul kıymetler aracılığı ile kaynak toplanması imkanı getiriliyor.
Yatırımcılardan toplanan paraların konut kredisi olarak tüketicilere dağıtılmasını iki aşamada incelemek mümkün. Birincisi vatandaşın gördüğü yüzü birincil piyasalar, ikincisi finans kurumlarını ilgilendiren, işin mutfağı ikincil piyasalar. Birincil piyasa, vatandaşa doğrudan kredi sağlayan kurumları içeriyor. Bugün sadece bankalar ve özel finans kurumları (yeni ismi ile katılım bankaları) konut kredisi sağlıyor.
Kanun değişikliği ile beraber finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri de konut kredisi vermeye başlayacaklar. Kanun tasarısı, birincil piyasa ile ilgili olarak tüketiciyi koruma, ipoteğin paraya çevrilmesi, vergi, gayrimenkul değerlemesine ilişkin tüketiciyi koruma ve bilgilendirme, icra-iflas, gayrimenkul değer tespiti ve bazı vergi düzenlemelerinde değişiklikler içeriyor. Kanunun getirdiği en önemli değişiklikler daha çok ikincil piyasalarda olacak. İşin mutfağında olacak bu değişiklikler vatandaş tarafından fark edilmeyecek, ancak sistemin etkinliği açısından önemli etkiler yaratacak.
-Konut kredileri 20-30 senelik uzun vadeli krediler. Bu kredilerin 3- 4 ay vadeli mevduatla uzun süre yüksek miktarda fonlanması mümkün değil. Bu sebeple kredi kuruluşlarının konut kredisi için kullanacakları kaynak da uzun vadeli olmak zorunda. Aksi takdirde vade uyumsuzluğu, konut kredisi veren kuruluşların zor duruma düşmesine neden olabilir.
-Kredi kuruluşlarının vade uyumsuzluğundan kaçınabilmeleri, uzun vadeli fon bulabilmeleri ile mümkün. Uzun vadeli fonlar sermaye piyasalarından, uzun vadeli yatırımcılardan temin edilebilir. İkincil piyasa dediğimiz bu piyasalar, gelişmiş ülkelerde konut kredilerini besleyen en önemli kaynak.
-Yeni konut finansman sistemi ile ilgili hazırlanan kanun taslağı gelişmiş ülkelerde kullanılan menkul kıymetleri, finansman sistemini ve yardımcı finansman kurumlarını tanımlıyor ve bu sistemlerin çalışma prensiplerini düzenliyor. Bu sistem yabancı fonların Türkiye'ye gelmesini sağlayacak.
-Yeni sistemle birlikte vatandaşın gözü ile değişiklikler kısa vadede anlaşılmayacak. Orta ve uzun vadede konut finansman sisteminin etkin bir şekilde çalışması ile beraber hem Türkiye'ye yönelecek sermaye artacak hem de konut kredi faizleri düşecek.
-Mortgage sistemlerinin oturması birçok ülkede onlarca yıl sürdü. Türkiye bu süreçleri belki diğer ülkelere göre daha hızlı yaşayacak, ancak yine de gerçek anlamda konut finansman sisteminin yerleşmesi zaman alacak.