Geçtiğimiz günlerde bir gazeteye verdiği röportajda "Bakırköy merkezi ve 7 mahallesinde 1/1000’lik planları yaparken beraberinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan 6306 sayılı yasayı da kullanmak amacıyla, Bakanlar Kurulu’nun onayıyla riskli alan ilanı ve beraberinde bu 7 mahallede dönüşüm hedefledik" diyen ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurduklarını, onun imzası sonrasında da Bakanlar Kurulu’ndan riskli alan onayı beklediklerini açıklayan Bakırköy Belediye Başkanı Bülent Kerimoğlu'na yanıt geldi. Mimarlar Odası, açıklamaları 'yanlış, sorumsuzca ve kasıtlı ifadeler' olarak değerlendirirken, dönüşüme konu olacağı belirtilen Osmaniye, Yenimahalle, Kartaltepe, Zuhuratbaba, Sakızağacı, Cevizlik ve Zeytinlik mahallelelerinde yaşayan hak sahipleri de kent konseyinin yanısıra belediyenin hiçbir biriminin de böyle bir gelişmeden haberdar olmamasından şikayetçi.
Bakırköy Belediyesi, depremi yeni bir inşaat faaliyeti için pazarlama argümanı olarak kullanıyor
TMMOB Mimarlar Odası Trakya Büyükkent Bölge Temsilciliği'nde düzenlenen basın bilgilendirme toplantısı sonrası yapi.com.tr'nin sorularını yanıtlayan Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi Yönetim Kurulu Sekreter Üyesi Ali Hacıalioğlu, "Deprem korkusu, birçok ilçede olduğu gibi şimdi de Bakırköy’de yeni imar alanlarının açılmasına, meşrulaştırılmasına gerekçe olarak gösterilmeye çalışılıyor. Şu anda Bakırköy Belediyesi, depremi bir pazarlama argümanı olarak kullanarak yeni bir inşaat faaliyeti yaratmaya çalışıyor" görüşünde. Belediyelerin birinci derecede gelir kaynaklarının imar süreçleri, inşaat alanı olduğuna dikkat çeken ve imarı tamamlamış Bakırköy'de ancak yenilenen binaların ruhsat müracatları olduğunu, bunun da yılda 150 – 200 civarında olduğunu belirten Hacıalioğlu; "Bakırköy Belediyesi, ilçede inşaat sektörünü yeniden canlandırmaya, bunun üzerinden oluşturulacak kent rantına paralel artırılacak yeni bağımsız bölümleri pazarlayarak bir bütçe oluşturmaya çalışıyor" diyor.
Foto: Mürsel Selçuk, Ali Hacıalioğlu (ortada) ve Selda Yentür
Bakırköy’ün risk tanımlasının büyük ölçüde mevcut Marmara fayıyla coğrafi mesafesi üzerinden yapıldığına işaret eden Hacıalioğlu, "Belediye o günden bugüne depreme hazırlık anlamında ne yaptı?" diye soruyor ve devam ediyor:
"Geçmiş dönemlerde belli alanlara ilkyardım konteynırı yerleştirilmesi dışında hiçbir şey yapılmadı; depremi afete dönüştürmeyecek bir imar yapılanması yönünde hiçbir adım atılmadı. Başkan, ilçenin yüzde 78’i çürüktür diyor, ancak bunun için hiçbir bilimsel dayanağı yok; deprem sonrası 2002 yılında 10 bin binada hızlı tarama yöntemiyle büyük çoğunluğu gözlemsel olarak öğrencilere yaptırılan çalışmanın verilerine dayanarak Bakırköy’ü çürük ilan ediyor. Ben, bunun talihsizlik olduğunu düşünmüyorum; burada bir kasıt vardır, sorumsuzcadır, hatta bir kasıt olduğunu da söyleyebiliriz. Amaç mevcut bina değerlerini düşük tutmak; çünkü çok iyi biliyorlar ki, dönüşüm kapsamına alındığı zaman öncelikle mevcut binalara bir değer tespiti yapılacak, sonrasında yapıların yenilenmesiyle oluşacak değer üzerinden ortaya çıkan farkın ödenmesi istenecek. Toplumu ikna etmek için herkese evinin bedel ödemeden yenileneceğini vaat ediyorlar. Ancak bu bütünüyle yanıltıcı bir vaad; hiçbir yasal dayanağı yok. Hiç kimsenin bedel ödemeden yeni bir bina ödemesi mümkün değil. Belediye, bu vaadle toplumun kendine teslim olmasını hedefliyor".
Bakırköy'e bir TOKİ modeli öneriliyor
Bülent Kerimoğlu'nun 348 hektar alana sahip 7 mahalledeki bin 100 yapı adasını birleştirerek 25 – 30 bin metrekare büyüklüklerinde 100 adaya düşüreceklerini söylediğini anımsatan Hacıalioğlu; aslında Bakırköy'e TOKİ’nin Halkalı, Kayabaşı gibi yerlerde yaptığı proje modelinin önerildiğine işaret ediyor.
"Bakırköy’de mülkiyet sorunu yok; planlanmış ve plana bağlı olarak gelişmiş bir yerleşim. O anlamda bir ‘çöküntü’ bölgesi olarak değerlendiremeyiz. Belediye verilerine göre bahsi geçen dönüşüm alanında yaklaşık 8000 yapı olduğu, 50 bine yakın bağımsız bölümün olduğu, 200 bin civarında nüfusun yaşadığı ifade ediliyor. Yapılacak dönüşümle şimdilik yüzde 50 nüfus artışı öngörüyor; ki bölgenin, altyapısıyla tamamen yenilenebilmesi için bu artış yeterli olmayacaktır, çünkü daha fazla konut inşa etmesi gerekecektir. Böyle olunca da, ilçenin nüfus yapısı da değişecektir; hem sosyolojik, hem de ekonomik anlamda bir dönüşüm yaşanacaktır. Dokusu, yerleşimi tamamlanmış bir bölgede plan çalışması yapıyorsan, sosyal, kültürel, ekonomik değerler üzerinden çok ciddi hane halkı analiz çalışmaları yapmalısınız; ki sağlıklı, işleyen bir plan kurgusu oluşturabilesiniz".
Ali Hacıalioğlu'nun eleştirdiği bir mokta da ortalama yaşı 30 – 40 civarında olan bina stoğunun yıkılıp yeniden yapılması dışında bir alternatif düşünülmemesi. Yaşının, binanın performansını direkt olarak etkileyen temel argümanlardan biri olmadığını savunan Alioğlu, sözlerine şöyle devam ediyor:
"Bahsedilen gözlemsel analizle bu 7 mahallede 8 bin binadan 329’u için ‘çok yüksek riskli’ değerlendirmesi yapılmış; biz, bu 329 bina için 8 bin binayı mı yenileyeceğiz? Bu duruma, ‘pire için yorgan yakmak’ tabiri bile uymuyor. 25 yıldır Bakırköy’de yaşayan biri olarak, yapı stoğunun yüzde 90’ının bina maliyetinin yüzde 10’unu geçmeyecek bir güçlendirme çalışmasıyla bugünkü yönetmelik koşullarının sağlanabileceğini iddia edebilirim".
Kiracılar ne olacak?
Bakırköy'de tren yolunun altı, bitişik nizama göre yapılaşmış. Bu 7 mahalle içinde nüfusun büyük bölümünün yaşadığı Kartaltepe gibi mahalleler ise ayrık nizamla şekillenmiş. Ortalama 5 katlı olan binalar, ticari birim ve konut olarak yapılmış. Ana arterlerin tamamı, zemin katların dışında üst katlarda da ticari fonksiyonla kullanılıyor. Mimarlar Odası Trakya Büyükkent Bölge Temsilciliği Yönetim Kurulu Başkanı Mürsel Selçuk; Bakırköy'de yaşayanların neredeyse yarısının bu süreçten direkt etkileneceğini söylüyor. Dönüşüm öngörülen mahallelerde yaşayanların yüzde 50’sini kiracıların oluşturduğunu ve bunların yüzde 10’unun da küçük esnaf olduğunu kaydeden Selçuk; olası bir dönüşümün yerel ticareti de çok olumsuz etkileyeceğini sözlerine ekliyor.
"Aslında kentsel dönüşüm, bir rantsal dönüşüm; zengin kesimin kent merkezlerine dönme arzusunun bir yansıması" diyen Mimarlar Odası Trakya Büyükkent Bölge Temsilciliği Yönetim Kurulu Sekreteri Selda Yentür de eğer problem binanın eski ve zeminin de çürük olmasıysa neden 1960’lı senelerde inşa edilen Ataköy 1., 2., 3. ve 4. kısımlara dokunulmuyor diye soruyor. Yentür, Başkan Bülent Kerimoğlu'nun Florya’da zamanında 1000 metrekare inşaat hakkı varken kaçak olarak 2000 metrekare inşa edilen yapılara çürük olmasına rağmen dokunulamayacağını açıklamasını da eleştiriyor ve ekliyor: "Eğer başkanın böyle bir kentsel dönüşüm projesi vardıysa, bunu seçim döneminde açıklaması gerekirdi" diye de ekliyor.
Stratejik planda 'kentsel dönüşüm' yok
Bakırköy Belediye Başkanlığı 2015 – 2019 Dönemi Stratejik Planı'nda 'doğal afetler ve depremler' için bir başlık açılmış; ancak sıralanan maddeler arasında kentsel dönüşüm yok. İlgili bölümde şöyle deniliyor:
Bakırköy ilçesi 1. derece deprem tehlikesi içermektedir. Deprem risklerini tanımlamaya yönelik yapılan çalışmalar aşağıdaki aşamaları kapsayacak şekilde
planlanmıştır. Bakırköy ilçesi gibi yerleşimini tamamlamış bir bölgeye ait depreme hazırlık çalışması aşağıdaki aşamalardan oluşmalıdır.
1) Zemin özelliklerine bağlı mikrobölgeleme ve arazi güvenlik değerlendirmesi. Yerel zemin özelliklerine ve beklenilen deprem özelliklerine bağlı olarak yer hareketinin yaratacağı farklı geoteknik davranış biçimlerinin (zemin büyütmesi, sıvılaşma, heyelan riski, taşıma gücü kaybı vb.) ve etki seviyelerinin belirlenmesi
2) Zemin - yapı etkileşimini de hesaba katan hasar risk analizi. Bölgedeki yapı stokunun envanteri çıkarılır ve birinci aşamadan elde edilen geoteknik risk etkilerine bağlı olarak bu yapılarda beklenecek hasar seviyelerinin dağılımı elde edilir.
3) Master planın hazırlanması
4) İkinci aşamadan elde edilen hasar risk dağılımlarına bağlı olarak öncelikli bölge ve öncelikli yapılardan başlanarak yapıların iyileştirilmesi
5) Mevcut yapı stokunun güncel hale getirilmesi
6) İlçe demografik yapısının binalar ile ilişkilendirilmesi
7) Belediye personelinin eğitilmesi
8) Mahalle muhtarlık ve site yöneticilerinin eğitilmesi
9) Afet planının yapılması
10) Deprem eğitim merkezi yapılmasıTMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi ve Mimarlar Odası Trakya Büyükkent Bölge Temsilciliği'nin 'Bakırköy ranta kurban edilemez' başlıklı basın açıklaması ise şöyle:
***
Bakırköy nüfusunun yüzde 70’inin yaşadığı yedi mahallede, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Dair Kanun” kapsamında Bakırköy Belediyesi tarafından kentsel dönüşüm çalışmalarının yapıldığı duyumları alınmaktaydı.Ve nihayet belediye başkanının görsel ve yazılı basında yaptığı açıklamalar, meslek odası olarak bizlerin de bu konuda bir değerlendirme yapmasını zorunlu kılmıştır.
Öncelikle bilinmelidir ki; Bakırköy’ün “% 78’inin çürük” olduğu yönündeki ifadeler son derece yanlış, sorumsuzca ve kasıtlıdır. 1999 depreminin ardından toplumda yaşanan psikolojik ve sosyolojik travmanın etkisiyle, hızlı tarama yöntemiyle gözlemsel analiz sonuçlarına göre hazırlanan ve yeterliliği tartışılan raporlara dayanılarak yapılan böylesi bir açıklama ancak yeni toplumsal travmalara yol açar ve emlak spekülasyonuna katkı sağlar.
Açıklamanın dayanağı olan raporlardaki 329 adet “çok yüksek riskli”, 2053 adet “yüksek riskli” olarak tespit edilen yapılara ilişkin, açıklamayı yapan belediye başkanının bir yıllık görev süresi de dâhil, bugüne kadar hangi işlem yapılmıştır? Bu yapıların boşaltılmamasının sebebi gerçekten de yüksek risk taşıyıp taşımadığı yönündeki kuşkular mıdır? Ayrıca 7 mahalle dışındaki Yeşilköy, Yeşilyurt, Şenlikköy gibi diğer mahallelerde 142 adet “çok yüksek riskli”, 1245 adet “yüksek riskli” yapı tespiti aynı raporlarda mevcut iken bu mahalleler neden dönüşüm kapsamına alınmamaktadır?
Anlaşılmaktadır ki; Bakırköy Belediye Yönetimi tarafından yapılmak istenen, dönüşüm yasasının ruhuna da uygun olarak, benzer örneklerinde de görüldüğü gibi yeni bir inşaat faaliyeti üzerinden kentsel ranttan yararlanmaktır. Deprem gerçeği de yeni bir inşaat-emlak pazarlamasının gerekçesi olarak sunulmaktadır.
358 hektar alanda toplam 150.000 nüfusu etkileyecek olan kentsel dönüşüm finansmanının, %32 nüfus yoğunluğunun arttırılmasıyla sağlanacağı, 1100 adet mevcut yapı adasının 130 adaya düşürüleceği, %28 oranındaki yolların yarısının imar adalarına katılacağı, kişi başına 0,9 m2 olduğu ifade edilen yeşil alanların kişi başına 12 m2’ye çıkarılacağı ve en önemlisi dönüşüm alanındaki mülkiyet sahiplerine, aynı büyüklükte ve aynı konumda, emlak değeri 3-4 kat arttırılarak ve kendilerinden hiçbir bedel alınmadan gayrimenkullerinin yenileneceği vaadi bütünüyle yanlış, yanıltıcı ve çelişkilerle dolu açıklamalardan ibarettir.
6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinde, mevcut bağımsız bölüm değerleri ile dönüşüm sonrası yenilenmiş bağımsız bölüm değerleri arasındaki farkın, peşinen ödeneceği hükmü açıkça ifade edilmektedir. Değer farkı ödenmeden konut sahibi olmak yönünde hiçbir yasal güvence bulunmazken, bu yöndeki vaatler neye dayandırılmaktadır?
Bahsi geçen mahallelerdeki imar uygulamaları, bitişik ve büyük oranda da ayrık nizam olmak üzere, parsel bazında yapılı çevrenin oluşumu tamamlanmıştır. 98 yönetmeliği olarak bilinen ve son 15 yıldır uygulanan yönetmelik hükümlerine göre yapılmış yeni yapıların, proje bütünlüğü kapsamında yıkılamayacağı Anayasa Mahkemesi tarafından güvenceye alınmıştır. Yine Anayasa Mahkemesi tarafından 6306 Sayılı Dönüşüm Yasası’ndaki maddelerin kendisiyle çelişen diğer kanunlardaki maddeler karşısında geçerli olacağı hükmü de iptal edilmiştir. İlgili alanda var olan tescilli eski eser yapılara da dokunulamayacağı ayrıca bilinmelidir.
Tüm bu yasal gerçekler karşısında, adeta pazarlama dili kullanılarak, 25.000 m2 ve 30.000 m2 büyüklüğündeki imar adalarında, yeni yaşam kültürü savıyla, site yaşamı öngörülerek ve dayatılarak, sürecin asıl sahibi olan Bakırköy yerelinden de gizlenerek, siyaset ve sermaye çevreleriyle kotarma girişimi kabul edilemez.
Kat maliklerinin mülkiyetinde olan, bina oturum alanının dışındaki ön-yan ve arka bahçelerin ortaklaştırılması ve otopark üstü yapay alanlara dönüştürülmesi ile arttırılacak yeşil alanlar, esasta kamusal bir yeşil alan kazanımı değildir. Kamuya ait yeşil alanların arttırılması ancak kamulaştırma ile mümkündür.
Kaldı ki, bağımsız bölümlere ait arsa mülkiyetleri, bir taraftan imar artışı oranında azalırken diğer taraftan da ortaklaştırılarak büyütülmüş yeni imar adalarında, kat mülkiyetinin dışında bir anlam ifade etmeyecektir.
Yedi mahallenin bütününü, adeta bir bozkır arazinin planlanması mantığıyla dönüştürmeyi amaçlayan Bakırköy Belediyesi, yenilenmesi zorunlu olan alt yapı ve kamu binalarının maliyeti ile artan nüfusu karşılayacak yeni sosyal ve teknik alt yapı alanlarının nasıl oluşturulacağını ikna edici düzeyde açıklamalıdır.
Kentsel Dönüşüm finansmanını; henüz bilinmeyen bir oranda, fazladan üretilecek bağımsız bölümlerin satışıyla sağlamayı planlayan Bakırköy Belediyesi, esasta kentsel rantı kendi kontrolünde mülkiyet üzerinden paylaştırmayı vaat ederken, ‘kiracı’ statüsündeki Bakırköylüleri ve yerel esnafı bütünüyle göz ardı etmektedir. Kentte yaşayan herkesin sağlıklı ve güvenli bir çevrede yaşama hakkı anayasal bir zorunluluktur.
Bakırköy’de olası bir planlama sürecinin; şehircilik ilkelerine, bilime ve mesleki doğrulara uygun, şeffaf ve katılımcı bir perspektifle ele alınmasını diler, Bakırköy Belediye Yönetimi’ni Bakırköy’e ve kent halkına karşı ‘gerçekten’ sorumlu davranmaya davet ettiğimizi kamuoyuna saygıyla duyururuz.