Yeni yılda alt gelir grubuna yönelik konutlara ağırlık vereceklerini söyleyen TOKİ Başkanı Bayraktar, "Büyük şehirlerde 45-70 bin YTL'ye ev satacağız" dedi. Düşen kredi faizleriyle katlanarak artan konut fiyatları ve kira öder gibi ev sahibi olma imkanı sağlayacağı iddia edilen mortgage sisteminin gündeme gelmesi, gayrimenkul sektörünü hareketlendirdi. Bu gelişmeler sürerken halen 80 ilde toplu konut üretimine devam eden Toplu Konut İdaresi (TOKİ), 2006 için yeni projeleri gündeme aldı. TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, mevcut durumu ve 2006'nın olası gelişmelerini Vatan için değerlendirdi.
Neden lüks konut?
Toki dar gelirli kesimleri ev sahibi yapmak için yola çıktı, ama şimdi lüks konut yapıyor...
Lüks konutları birincisi kaynak temini için, ikincisi de prestij için yapıyoruz. Kaynak temini konusu çok önemli. Babam bana para göndersin, ben de harcayayım, harcamadığımı ağzıma burnuma süreyim, böyle olmaz bu. Ama çok cazip proje, çok yeni bir icat bulup, yeni bir teknoloji getirirsiniz, o zaman tabii ki devlet o işleri destekler. TOKİ'nin şu anda marka olmasını, aranılır olmasını da işin üzerine katarak orada ismimizi, havamızı kullanıyoruz. Arsayı müteahhide inşaat yapması mecburiyetiyle veriyoruz. Vatandaşa diyoruz ki, 'Buradan konut al, bu müteahhit bunu yapamazsa kovalayacağız, bu inşaatları biz tamamlayacağız'. Bu modelle iş yapıyoruz ve yaklaşık 30 bin konutluk projelerle lüks konut üretimimiz var. TOKt'nin ve Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın kasasına 3 milyar YTL para girecek, yaklaşık 3 sene içerisinde, bu çok müthiş bir şey. Yüksek gelirliden alıp dar gelirliye vermek bu.
3 yılda 3 milyar YTL, dar gelirli için kaç ev demek?
Alt gelir gruplarına yönelik ürettiğimiz konutların ortalama fiyatının, KDV de dahil 33 bin YTL olduğunu kabul edersek, 100 bin konut demektir. Özel sektörden talep geliyor bize. Galatasaray 'Riva'yı siz yapın' diyor. Büyük bir arazi sahibi, 'Siz yapın isminiz olsun, bizden
yüzde 5 alın' diyor. Para koymadan. Evvelden böyle bir şey yoktu, şimdi tersine döndü.
Geçen yıl konutların satılamadığı bölgeler oldu mu?
Şu anda üç yerde sıfır satışımız var. Onlarda inşaat henüz tam bitmedi. Lice, Aksaray, Eskin, Gümüşhane Torul'da. 12 yerde de ufak, az satışlarımız var. Ama bunları bir şekilde eritiyoruz. Hem açık gözlere mani olmak hem de gerçek sahibine ulaşmak için. Satamadığımız zaman polis, öğretmen, Maliye memurlarına öneriyoruz.
Neden satılmadı bu evler?
Sorun şu, yeri şehrin tam içinde bulamadığımız için, dışında tespit ettik Bu durumda okul da yapmak zorundasınız, 50 tane konut olunca okul yapmıyoruz. Ticaret merkezi de olması gerekiyor. Bunlar oluşmadığı için dezavantaj getiriyor. İkincisi, ülkenin sorunu işte bu: Fakirlerin barınma problemi var, ama bunların ev alma gücü de yok. 'Ayda 150 lira vereceksin' desen, parası yok ki. Adam 150 lira bulduğu zaman ekmeğin üzerine peynir almak istiyor. En çok konut ihtiyacı olan bölgelerde en az satış oluyor. Bakıyorsun hiç ev yok, yapıyorsun satiş yok. Çünkü arz var, talep var ama para yok.
İnsanlann barınma alışkanlıklarında bir değişim görüyor musunuz?
Konut anlayışı çok değişiyor. İnsanlar sağlam, kaliteli konutlarda ve güvenli bölgelerde oturmak istiyorlar. Ama gelişmiş dünyaya, mesela Londra, New York'a baktığımızda bu şehirlerde artık gelişen nüfusun şehirlerin banliyölerine gittiğini, az katlı, ayağı çimene basan, şehrin gürültüsünden uzak evlere gittiğini görüyoruz. Ama az gelişmiş yerlerde, örneğin Rio, İstanbul, Kahire'ye baktığımızda şehirlerin etrafını saran gecekondular olduğunu görüyoruz. Burada böyle bir ters benzetim var. Orada banliyöler, bizde varoşlar.
Mortgage kim için?
Hepimiz konut sahibi olmak için mortgage sistemim bekler olduk. Ancak siz dar gelirliler için bunun bir mucize yaratmayacağını söylüyorsunuz...
Mortgage zaten Türkiye'de Eytam sandıkları zamanında da vardı. Halen TOKİ'nin yürüttüğü çok farklı bir şey değil. Kanunun çıkması önemli. Bu işin bir kaidesi olur. Mortgage, orta ve üst gelir grubundaki vatandaş için çok ciddi bir imkandır. Fakat dar gelirlinin böyle bir taksidi ödeme imkanı yok. Onun için bu sistem ilk etapta bugünden yarına fakirlere hitap edemeyecek. Dar gelirliyi kapsaması için gelir seviyesinin 10 bin dolara çıkması lazım. İşsizliğin azalması lazım, asgari ücretin artması1 lazım ki, evde iki kişi çalışıyorsa, biraz artarsın, kenara atsın. Süre olarak da vatandaşın 20-30 yıla itibar edeceğini sanmıyorum. Çoğunlukla 7-12, en fazla 15 yıla kadar olan vadeyi tercih edecek Ama 15 yıla baktığımızda 150 bin YTL'lik dairenin sıfır faizle taksidi ortalama 800 YTL'ye geliyor. Sabit faizle bu taksit 1.300 YTL'ye geliyor. Bunu yoksul grup ödeyemez. Eğer gelir seviyesi 10 bin dolara çıkarsa olabilir.
24 Bin YTL'ye ev
Artan konut fiyatlarıyla ilgili öngörünüz nedir?
Bana göre düşecek biraz. Kimse kabul etmiyor ama en azından oturacak. Çünkü bu kadar lüks konutu alacak zengin yok. Lüks konut fiyatının Nisan-Mayıs'tan sonra bir miktar gerileyeceğini tahmin ediyorum. Fakir grubun alabileceği evlerin ise fiyatları artacak.
Şu anda TOKİ'nin sattığı en düşük fiyatlı ev ne kadar?
Şu anda 23-24 bin YTL'ye sattığımız ev var. Ankara Sincan Yenikent'te. Ev 60 metrekare. Ama küçük bulunuyor. Ama bu da ayrı bir tartışma. Bizim insanımızın parası az ama evi geniş olsun istiyor. Üç oda bir salon istiyor. Japonlarda 4 nüfuslu bir aile 60 metrekarede çok mutlu. Çekyatlar duvardan inişli çıkışlı. Biz bir salon yaparız. Sonra o salonu kapatırız. Senede bir tane misafir gelirse açılır. Bunlar çok yanlış şeyler. Zaten evin en güzel, en süslü yeri salon. Çoluğun çocuğun orada oturması lazım. Ben buna çok kızıyorum. Zaten ölünce dar yere gireceğiz.
2006'da orta sınıf için konut projeleriniz var mı?
Orta sınıf, 2006 yılında 45-70 bin YTL'ye ev sahibi olabilecek Ankara, İstanbul, Bursa, İzmir, Adana, Diyarbakır'da evler yapacağız. Bu evler 85 ile 135 metrekare arasında olacak. Ama çok talep olacağı için kura yöntemiyle satacağız.
Daha önce söylediğiniz uydu kentler projesi mi?
Bu illerde uydu kentler yapacağız. Ankara'da 25 bin, Diyarbakır'da 500, Adana 8-10 bin, İstanbul'da 60 bin konutluk projeler. Ankara'nın gelişme aksında, kendi kendine yeten eğlence merkezi, üniversitesi, sağlık spor tesisleri olan yeni bir şehir kurulacak. Yerini söylemiyoruz. Arsa spekülasyonu çok oluyor. Yer tespitiyle ilgili çalışma devam ediyor.