Son günlerde emlak piyasaları ve özellikle piyasayı yeniden yukarı taşıması beklentisi yaratılan faiz oranları ile ilgili çok iyimser beklentiler duyuyorum. Birileri ellerinden geldiğince 'kısa vadede, hem de çok kısa vadede, geri çekilen fiyatların toparlanacağını' iddia ediyor ve adeta bu fikri yaymaya çalışıyor. Amaçları ne anlamış değilim ama bir hesapları oldukları kesin!
Borsada 48.000 veya 3.7 cent seviyesinde 'Kâğıtlar çok ucuz' demek ile kısa vadede 'Emlak hızlı geri döner' demek arasında bana göre fark yok. İkisinde de yanlış algılama sonucu pahalı maliyet yapanlar çok ciddi zarar ederler...
Peki oluşturulmaya çalışılan bu beklenti neden gerçekçi değil?
Sevgili dostlar, 'Emlak piyasaları diğer piyasalardan bağımsız değildir ve bu gerçek ışığında bakınca; para-sermaye dinamikleri bozuldu ama emlak yoluna devam eder, onlardan daha çabuk toparlanır' gibi tespitler kesinlikle akıldışıdır. Bu gerçeği bilmenizde ve özellikle emlak ile ilgili alacağınız kararlarda diğer bileşenleri de aynı titizlik içinde analiz etmenizde büyük yarar var...
Bu noktada 'Piyasalardaki dalga geçince emlak fiyatları ve emlak piyasası dinamikleri eski haline gelir' yorumuna daha detaylı bir şekilde değinmek istiyor ve yukarıda yaptığımız kesinlik içeren tespitleri açmak istiyorum.
Sevgili dostlar, çok net bir şekilde tekrar etmek istiyorum; bu gerçekçi bir yaklaşım değil... Emlak piyasası para-finans piyasaları içinde devinen bir yapıdır ve diğerleri düzelmeden kısa vadede düzelmesi kolay değildir. Bu noktada emlak almak isteyip finans piyasalarına uzak olan ve finans-emlak nedenselliğine takılanlara yardımcı olmak amacıyla mantığı örnekleyelim; büyük bir kap düşünün, bir havuzun içinde yüzüyor, havuz geminin içinde ve gemi denizde. Örnekleme sonrası aklınıza şu soru gelebilir: Deniz, neyi temsil ediyor? Deniz, dünya genelindeki global siyasi-ekonomik konjonktürü, gemi ülkenin bileşenlerini, havuz o ülkenin finans piyasalarını, havuzda yüzen kap ise dışarıdan içeriye bütün faktörlerde etkilenen dinamiklerden biri olan emlak değişkenlerini...
Sonuç: Türk emlak piyasası orta ve uzun vadeli beklentiler sebebi ile ana trendi kırmadan, son dönemde gördüğümüz şekilde oluşan kâr realizasyonları-algılama değişiklikleri ile yoluna devam edebilir, yalnız bu gerçek yani kırılma-düzelme döngüsü yukarıdaki tespitimizi değiştirmez; kısa vadede ülkenin genel siyasi-ekonomik tablosundan ve özellikle diğer piyasaların risk yapısından ayrı devinemez, tek başına ayağa kalkamaz...
Son söz: Olaya yukarıdaki kurallar ile bakınca varacağımız çıkarım çok açık; emlak dahil bütün piyasalarda yaşadığımız, global şartların haricinde, bizim ekonomik-siyasi gerçeklerimiz ve beklenti dinamiklerimiz eşliğinde oluşan yeni Türkiye algılaması ve sonrasında ortaya çıkan fiyatlanma süreci...