“Bodrum’da deprem oldu, bizim burada yüreğimiz ağzımıza geldi. O deprem İstanbul’da olsa benim evim başıma yıkılırdı. Her gün bu korkuyla yaşıyorum. Dönüşüm dediler, tamam dedik imza verdik. Yıllardır bekliyoruz. Artık bizi görsünler.”
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, bu sözlerin sahibi İstanbul Fikirtepe’de yaşayan Firdevs Uluocak. Kentsel dönüşüm çalışmalarının 6 yıl önce başladığı bölgede kimi firmalar dönüşüm projeleri yaptı, teslim etti. Kimi ise daha kazma vuramadı. Şantiye alanına dönen bölgede binlerce vatandaş yeni evine kavuşma hayali kuruyor.
Birçok şehirde ‘tabut evler’ diye tabir edilen riskli yapılarda hâlâ yaşam var. Kentsel dönüşüm ile sağlıklı konut ve şehirler yapılması planlanıyor. Plan bu olsa da tablo kimi zaman çok başka. Eski evlerini kentsel dönüşüme veren binlerce vatandaş yıllardır yeni evini alamıyor. Kimi zaman iflas eden firmalar, kimi zaman sermaye ya da tecrübesi yetersiz müteahhitlerin yarım bıraktığı işler, kimi zamanda mevzuata takılan süreçler...
İstanbul Fikirtepe kentsel dönüşüm en yoğun yaşandığı bölge oldu. 6 yıldır dönüşümün konuşulduğu bölgede 35 bin yeni konut yapılması planlanıyor. Bölgede kimi firmaları işlerini bitirdi ve vatandaşın yeni evini teslim etti. Kimi firmalar ise uzayan süreçlere dayanamayıp iflas bayrağı çekti. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da maddi zorluk çeken firmalar için devreye girdi ve Kiptaş ile İller Bankası aracılığıyla projelerin tamamlanacağını açıkladı. Ancak bölgeyi ziyaret ettiğimizde tüm sorunların çözülmediğini görüyoruz. FETÖ soruşturması kapsamında mal varlıklarına el konulan Dumankaya İnşaat’ın projeleri de yarım kaldı. Şirkete 10 ay önce TMSF yetkilileri kayyum olarak atandı. Şirket Fikirtepe’de 2 yapı adasında çalışmaya başlamıştı. Bir yapı adasında eski evler yıkıldı, yenisi hiç başlamadı. Birinde ise anlaşma yapıldı ama riskli evler tahliye edilmedi.
Elimizdeki evden de olduk
Birinci yapı adasında mağdurları temsilen konuşan İrfan Timsir, “Biz 3 yıl önce firma ile anlaştık, 2 yıl önce evlerimiz yıkıldı. Şimdi boş arsa bekliyor. 6 ayı aşkın süredir kira yardımı da yapılmıyor. Burada yaklaşık 150 aile vardı. Çoğu emekli, dar gelirli. Kiramızı ödeyemiyoruz, geçinemiyoruz. Biz 3 nesilin birikimi ile bir ev yapmıştık. Evler kötü dönüşüm yapalım dediler, olur dedik. Şimdi elimizdeki evden de olduk. Keşke yıktırmasaydık. TMSF bizi muhatap kabul etmiyor” dedi.
Can güvenliğimiz yok
Aynı firma bir yapı adasında daha anlaşma yaptı. Bu alanda ise yıkımlar henüz olmadı. Vatandaş ise riskli evlerde yaşamaktan korkuyor. Etraflarının şantiye olduğunu, sokakta can güvenliği olmadığını belirtiyor. Bu alanda 180 aile olduğunu söyleyen bölge sakini Firdevs Uluocak, “Her gün ev başımıza yıkılacak diye bekliyoruz. Ölmemizi mi bekliyorlar” dedi. Sokaklarında güvenle yürüyemediklerine de dikkat çeken bir başka mahalle sakini Fadime Çadır ve Neriman Zor, “Yıkık binalara tinerciler yerleşti. Etraf hırsız dolu. Çocuklarımız işlerine gidip gelemiyor” diye konuştu.
1000 kişi 4 kişiyi bekliyor
Bölgede 300 aile de başka bir inşaat şirketini bekliyor. 2012’de şirketle anlaştıklarını belirten bölge sakinleri, “Taşınma parası aldık, 6 ay kira verdi. Sonra ödeme yapılmadı. Bize 5 yıl önce ‘evinizi boşaltın’ dendi ve bu hale düştük. Aramızda ekmeğe muhtaç kalan aileler var. Aileleriyle birlikte 1000 kişi mağdur. Firma 4 kişi imza atmadı diye inşaata başlamadığını söylüyor. 1000 kişi yıllardır 4 kişi için mi eziyet çekiyor” dedi. 5 yıldır inşaat başlamayınca mahalle sakinlerinden birkaçı evine dönmüş. Bir kısmının evi ise harabeye döndüğü için dönemiyor. Evine dönenlerden 74 yaşındaki Kamil Güreş, “Evleri yıkık dökük bıraktılar, tinerci gaspçılara yuva yaptılar. Ben bu yaşta gece elimde sopa ile nöbet tutuyorum” dedi. İnşaat firmaları yetkilileri ise süreci tıkayan ve fazla beklenti içinde olan hak sahipleri nedeniyle dönüşüm sürecinin uzadığını savunuyor.
Erzurum’da 2 bin mağdur
Dönüşüm sorunları İstanbulla da sınırlı değil. Erzurum’da yaklaşık 2 bin kişi Karadayı Grup’un yaptığı konut projeleri nedeniyle mağdur oldu. Şirketin patronu cezaevinde olsa da yarım kalan inşaatlara çözüm bulunamadı. Erzurum Palandöken’de dönüşüm kapsamında yapılan projeden ev alan vatandaşlar süreci şöyle anlattı: “2012’de burada bulunan az katlı binalar yıkıldı. New City adıyla 2.300 konutluk proje tanıtıldı. Dönemin Erzurum Büyükşehir Belediye Başkanı Ahmet Küçükler de sürece dahil olduğu için güvendik ev aldık. 2014 yerel seçimlerinde başkan değişti ve yeni Büyükşehir Belediye Başkanı Mehmet Sekmen inşaatı durdurdu. Evlerin bir kısmı bitti, bir kısmı yarım. 3 yıldır şehrin merkezinde koca binalar atıl duruyor. Bu projeden 1044 mağdur var. Yaklaşık 350 kişinin de evi yıkıldı, yenisini alamadı. Şirketin başka projeleriyle mağdur sayısı 2 bini buluyor. Müteahhit diğer projelerinden ceza alsa da kentsel dönüşüm projesinden almadı. Mağduriyetimizin giderilmesini istiyoruz.” Erzurum Büyükşehir Belediyesi yetkilileri projenin imara aykırı ve riskli olduğu için durdurulduğunu söyledi. Belediye yetkilileri TOKİ ile anlaşma yapıp, mağdurlar için uzun vadeli yeni bir proje inşa edildiğini söylerken, konutzedeler eski ödemelerinin geçersiz sayıldığını, bu nedenle yeni projeye sıcak bakmadıklarını açıkladı.
100 bina devir bekliyor
Bağdat Caddesi ve çevresi son yıllarda şantiye alanına döndü. Cadde’de son aylarda yarım kalan şantiyeler dikkat çekiyor. Bölgede 100 olan müteahhit sayısının 1000’i bulduğunu söyleyen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuğlu, “Bir inşaat yaparım 1-2 milyon kazanırım diyen Kadıköy’e geldi. 100’e yakın binada iş yapan müteahhit ise inşaatı devretmek istiyor, büyük firmaların kapısını çalıyor” dedi. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise sorunun çözümü için çağrıda bulundu, “Kamu destek olsun, büyük firmalar da elini taşın altına koysun. Yarım kalan işleri tamamlayabiliriz” dedi. Bölgede gerçek dışı vaatler de olduğunu hatırlatan Durbakayım, “Yüzde 65-70 olan arsa sahibi payı yüzde 85’e çıktı. Vatandaş firmaları incelemeden karar verdi, bu duruma gelindi” dedi.
Müteahhidi doğru seçin
Dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma da hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeler tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhitten vazgeçmek kolay olmadığı için ince eleyip sık dokumak gerekiyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz mağdur olmamak için yolun başında olan vatandaşlar için şunları söyledi: “Müteahhittin yeterliliğine (sermayesi, geçmiş proje bitirme durumu, kredibilitesi vb) dikkat edin ve verebildiği teminatları sorgulayın. Cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına yani sadece arsa sahibi lehine cezai şart konulmamasına önem verin.”
İnşaatı yarım kalan ne yapacak?
Müteahhit seçerken hata yaptınız, inşaatınız hiç başlamadı, yarım kaldı ya da eksik tamamlandı. Bu noktada yapılacakları da Avukat Kiraz şöyle sıraladı:
*Malikler öncelikle müteahhide inşaata neden başlamadığını, yıktıysa neden yapmadığını, yaparken bıraktıysa neden bırakıp kaçtığını veya tamamladı ise neden eksik iş yaptığını noterden ihtar etmeliler. Burada tüm sözleşmeden kaynaklı fesih haklarını, dava açma haklarını saklı tutmalılar.
*Malikler Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tespit yaptırmalı. Burada amaç başlanmadı ise başlamadığının, başlandıysa inşaatın seviyesinin ne olduğunun tespitidir. Bu noktada Yargıtayın belirlediği önemli bir nokta var, o da sözleşme sonunda inşaatın yüzde 90 seviyesine ulaşıp, ulaşmadığı. Eğer müteahhit yüzde 90 seviyesine ulaşmış veya süre sonunda ulaşacak durumda ise arsa sahipleri sözleşmeyi sonlandıramıyor. Bu seviyeye ulaşılamamış ve ulaşılma ihtimali de yoksa sözleşme hiç yapılmamış gibi geriye etkili olarak sonlandırabilir.
*Arsa sahipleri sözleşmenin feshini ihtar yoluyla talep edebilirler. Bu ihtarnamede hem sözleşmeden kaynaklı cezai şartlar, mahrum kalınan kira bedelleri istenebilecektir. Müteahhit bu konuda olumlu bir yaklaşım göstermezse mahkeme yoluyla feshi talep edilir
*İnşaat tamamlanmış ve müteahhit teslim etmek istiyorsa fakat arsa sahipleri hem ortak alanlarda hem de daire içlerinde ciddi eksiklik olduğunu görüyorsa hem de müteahhit geç teslim etmişse arsa sahipleri kesinlikle teslim tutanağını imzalamamalı veya ‘yasal haklarım ve hak mahrumiyeti bedellerim için dava açma haklarım saklıdır’ ibaresi düşerek bu tutanakları imzalamalı. Eksiklik için Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti talebinde bulunulmalı.
Tapunuz iptal olabilir!
Kentsel dönüşümde en riskli grup tüketiciler. Yani bir bina dönüşüm kapsamında yapılıyor, siz eski malik de değilsiniz, müteahhitten gidip yeni bir ev alıyorsunuz. Böyle bir durumda inşaat yarım kalırsa en büyük mağdur da siz oluyorsunuz. Avukat Kiraz bu durumu şöyle anlatıyor; “Siz gidip bir dönüşüm projesinden ev aldınız. İnşaat yüzde 30-40 seviyesinde, müteahhit ekonomik krize girdi ve iş yarım kaldı. O binada arsa sahipleri dava açıp müteahhitle yaptığı sözleşmeyi iptal edebilir. İşte o noktada sizin tapunuz dahi olsa bu tapu iptal olur. Siz de dönüp müteahhite alacak davası açabilirsiniz. Ancak iflas eden ya da ekonomik darda olan birinden bu konuda çözüm bulmaz zor. Bu nedenle tüketici bu tip projelerden ev alırken mutlaka teminat istemeli.”