Konut kredilerindeki faiz yarışına bakıp aldanmayın. Aslında bankalar konut kredilerinden oldukça dertliler ve üstlendikleri riskin farkındalar. Kendinizi bir anlığına bankaların yerine koyun. 10-20 yıl vadeli konut kredisi verebilmek için bir yerlerden finansman bulmak zorundasınız. İçeride topladığınız mevduatın vadesi bir yılı bile bulmuyor. O halde dışarıdan borçlanmak zorundasınız.
Bankacıların dediği gibi taşıma suyla değirmen döndüreceksiniz. Dışarıdan topladığınız kaynakları belirlediğiniz faiz oranından (diyelim ki aylık yüzde 1.70’den) müşterinize kullandırıyorsunuz. Sonra faizler düşmeye başlıyor ve bankaların uyguladıkları aylık oranlar yüzde 1’e kadar iniyor. Bu durumda müşteriniz daha düşük faizle borçlanma imkanı olduğunu görerek, sizden aldığı krediyi erkenden kapatıyor. Ve kapatırken herhangi bir ceza ödemiyor. Sizin bankanız ise vadesinden önce geri dönen parayı borçlandığı yurtdışındaki kreditöre geri ödemek istediğinde o kreditör krediyi erken kapatma parası diye sizden bir ceza talep ediyor ve alıyor. Çünkü dış piyasalardan kredi alınırken anlaşmalara böyle bir madde konuluyor. Aksi halde dışarından borçlanmak mümkün değil.
İşte bankalar “haksızlık” olarak nitelendirdikleri bu durumdan şikayetçiler ve bu durumun düzeltilmesini istiyorlar. “Eğer bir kredi vadesinden önce kapatılacaksa erken kapatma ücreti ödensin” diyorlar. Bankaların taleplerinin karşılanacağı yönünde şu ana kadar bir sinyal yok.
Peki bankalar bu kadar yakındıkları halde konut kredisi vermekte ne kadar bu kadar ısrar ediyorlar?
Geçenlerde Bankalar Birliği’nin düzenlediği bir yemekli toplantıda Akbank Genel Müdürü Zafer Kurtul, bunu birkaç nokta ile açıkladı. İlk neden, konut kredilerinin diğer kredilere göre daha az sorunlu olması. Piyasadaki uygulamalar gösteriyor ki, konut kredisi alanların bu krediyi geri ödememe olasılığı diğer kredilerden daha az. Bunda insanların önemli bir bölümünün konut kredisini yatırım değil ihtiyaç amaçlı kullanılacak konut finansmanı için almaları etkili oluyor. Oturduğunuz evin elinizden çıkmasını istemediğiniz için borcunuzu zamanında ödemeye çalşıyorsunuz.
Bankaları konut kredisine yönlendiren ikinci faktör ise çapraz satış imkanı. Bu şu demek: Bir banka bir kişiye konut kredisi verdiğinde o kişiye başka bankacılık ürünleri de satıyor. Örneğin kredilendirdiği evi sigortalıyor. Hatta kredi süresi boyunca geçerli olacak bir hayat sigortası ürününü dayatıyor. O kişiye mevduat hesabı açıyor ya da kredi kartı veriyor. Böylece o müşteriye verilen kredinin bankaya olan maliyeti de aslında daha da aşağı düşmüş oluyor.
Son neden ise konut kredilerinde yüksek bir gelişme potansiyeli olması. Daralan marjlar nedeniyle bankacılıkta kar etmek artık eskisinden çok daha zor. Bu nedenle bankalar karlılıklarını sürdürebilmek için yeni alanlar bulmak zorundalar.
Burada şu ana kadar en bakir alan ise konut finansmanı. Batıda konut kredilerinin milli gelire oranı yüzde 40’ın üzerindeyken, bizde bu oran hala yüzde 2. Yani bu alanda gidecek daha çok yer var. Ama risk de var. Kullandırılan konut kredilerinin toplam aktiflere oranı yüzde 3-4 dolayında olduğu için bu risk şu anda çok ciddi değil. Verilen kredilerin tamamı bile batsa, şu anda birşey olmaz. Birçok banka konut kredisinde aktif görünmesine rağmen konuta yaptığı plasmanın boyutunu toplam sermayesinin düşük bir bölümüne denk gelecek seviyede tutmaya çalışıyor. Böylece riski elinden geldiğince minimize ediyor. Ama bu oranlar arttıkça konut kredileri bankacılık sistemi için ciddi bir risk unsuru haline gelebilir.