Yeni mortgage kanunu ev satın almak isteyenlerde ve inşaat sektöründe ciddi beklentiler yarattı. Kanun taslağında yer alan en önemli değişikliklerden biri, değişik türlerde kredilerin tüketiciye sunulmasını sağlayacak. Taslak kanunla beraber, değişken faizli konut kredisi alma imkânı getiriliyor ve kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenebilmesi öngörülmekte.
Kanun, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesini şart koşuyor. Şu anda bankalar iki tür kredi açıyorlar: Sabit faizli Türk Lirası konut kredileri ve yabancı para (dolar, euro) endeksli konu kredileri. Yeni kanunla beraber TL, faiz oranlarına endeksli, enflasyona endeksli gibi birçok kredi türü hayatımıza girecek. Örneğin 20 senelik tüketici fiyat endeksine bağlı bir kredi alındığında aylık faiz ödemeleri enflasyon oranı arttıkça artacak, enflasyon oranı düştükçe azalacak. 100 bin YTL'lik sabit faizli bir kredide sabit faizle aylık ödeme 1.200 YTL civarındadır. Değişken faizli bir kredi olsaydı aylık ödeme tutarı kabaca 1.000 YTL civarına düşebilecekti. Peki aradaki 200 YTL'lik fark nereden kaynaklanıyor?
Risk farklılıkları var
Değişken faizli kredi almakla sabit faizli kredi almak arasında ciddi risk farklılıkları var. Yukarıda bahsettiğim 200 YTL'lik avantaj, alınan riskin karşılığında verilmekte. Enflasyon oranına endeksli bir kredi aldığınız varsayımı altında enflasyon oranı arttıkça aylık ödeme de artacaktır. 1000 YTL olarak hesapladığımız aylık ödemenin 500 YTL'ye düşme imkânı olmakla beraber 2 bin YTL'ye ve hatta 3 bin YTL'lere ulaşabilme ihtimali de var. Diğer yandan sabit faizli kredilerde aylık taksitler faiz artışlarından etkilenmiyor. Faizler düştüğünde, tüketici kredi aldığı bankaya veya başka bir bankaya başvurarak kredisini daha düşük faizli bir kredi ile değiştirmeyi talep edebilir. Şu anda bir çok tüketici aylık yüzde 2 faizlerle kredi aldı. Aylık faizlerin yüzde 1'lere düştüğü düşünüldüğünde yüksek faizle alınan kredilerin bazı maliyetleri olmakla beraber bankalara başvurularak yüzde 1'lik kredilerle değiştirilmesi anlamlıdır.
Avrupa örneklerine baktığımızda ipotek kredilerinin büyük çoğunlukla değişken faizli olduğunu görüyoruz. Nitekim ipotek kredilerinin Portekiz'de yüzde 95'i, İngiltere'de yüzde 70'inin değişken faizli kredi olduğu görülüyor. Diğer ülkelerde de çoğunlukla değişken faizli ürünlerin kullanıldığı görülüyor. Buna karşın ABD'de konut kredilerinin yüzde 90'ından fazlası sabit faizlidir. Mevcut Tüketici Koruma Kanunu'nda yasaklanan bu uygulama, bizim gibi faizleri yüksek ve değişken olan ekonomilerde sabit faizi zorunlu kılarak düşük faizli borçlanma imkânını tüketicinin elinden alıyor. Değişken faizin yasaklanması ile elde edilmek istenen, riskini yönetemeyecek veya değişken faizin muhtemel etkilerini göz önüne almayan tüketicilerin korunma kaygısıdır. Bu kaygı doğru bir kaygı olmakla beraber, tüketiciye değişken faizle ilgili bilgilendirmek suretiyle daha düşük maliyetle borçlanma konusunda kendi kararını verme imkânı tanınmalıdır.