Gayrimenkule her dönemin yatırımı olarak bakanlar, genellikle henüz kimsenin keşfetmediği, yatırımcıların da pek yüz vermediği bölgelere ilk yatırımı yaparak büyük kazançlar elde edebiliyor. Tıpkı bir dönem İstanbul’un biraz dışında 350 haneli bir köy iken bugün 170 bin nüfuslu bir ilçe haline gelen Arnavutköy’de olduğu gibi.
İstanbul’un çiçeği burnundaki yeni ilçesi olan Arnavutköy, barındırdığı arsa potansiyeli bakımından yatırımcıların yeni gözdesi haline geldi. İstanbul Boğazı’na kurulması planlanan üçüncü köprünün çevre ve bağlantı yollarının istikametinde olan Arnavutköy’deki araziler, bu nedenle değerini katladı. Arnavutköy’deki arsa fiyatlarının artmasına neden olan etken sadece üçüncü köprü projesiyle sınırlı da değil elbet. Yine Kanal İstanbul ve Avrupa ve Anadolu yakasına kurulacak iki yeni şehir projesinin de Avrupa yakasındaki odağında yer alması, ilçeye olan ilgiyi arttıran diğer nedenler…
Arazi potansiyeli yüksek
Arnavutköy, 506.52 kilometreye yayılan yüzölçümü ile İstanbul’un en fazla alana sahip ilçelerinin başında geliyor. Arnavutköy, Gaziosmanpaşa İlçesi'nden Boğazköy, Bolluca, Taşoluk, Haraççı ile; Çatalca İlçesi'nden Durusu ve Hadımköy beldelerinin birleştirilmesi sonucu, 2008 yılında ilçe statüsüne kavuştu. TOKİ ve KİPTAŞ'ın çok önceden keşfettiği Arnavutköy, beş yıl öncesine kadar ucuz arsa cennetiydi. TOKİ ve KİPTAŞ'ın, toplamda 2 bin konutu geçen projeleri ile bölge toplu konut anlamında da öne çıktı. Taşoluk, Haraççı ve Durusu, zaten birkaç yıldır villa projeleri ile dikkat çekiyordu. Bu arada, sosyal konut projeleri farklı tartışmaları da beraberinde getirdi.
Yassıören gözde
Arnavutköy, yatırım açısından çok önemli bir konumda. Arsa spekülatörlerinin üslerinden biri olan Arnavutköy'e bağlı belde ve köylerde çok sayıda imarlı arsa bulunuyor. Bunun yanında imara açılmasını beklemeyi göze alanlar tarla yatırımı da yapıyor. Arsa fiyatları birkaç yıldır sürekli artıyor. İlçe merkezinde iki yıl öncesine göre imarlı arsalar, bugün değerini 2-3’e katlamış durumda. Arnavutköy’ün merkezinde yer alan ve iki yıl önce, metrekaresi 150 ile bin TL’den işlem gören arsalara, bugün 500 ila 3 bin TL arasında bir fiyat isteniyor. Aynı durum, köylerdeki tarla vasıflı araziler için de geçerli. Arsa yatırımcısının son dönemde akınına uğrayan Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçiş istikametinde yer alan Yassıören Köyü, bunun en güzel örneği. Bölgede iki yıl önce metrekaresi 10 ila 15 TL’den satılan arsalar, bu süre içerisinde dört ile on kat arasında değer artışı göstermiş durumda.
Kimler arazi aldı?
2008 yılına kadar yaklaşık 28 bin dönüm büyüklüğünde satılabilir arazisi bulanan köydeki arazilerin yaklaşık 19 bin dönümünün el değiştirdiği, köyün muhtarı Celal Tunçher tarafından dile getiriliyor. Köylünün elinden çıktıktan sonra arazilerin iki, üç kat fiyatlarla satıldığına işaret eden Tunçher, “Çılgın Proje daha gündemde yokken 1.5 yıl öncesinden başlayarak köyümüze bugüne kadar binlerce emlakçı ve işadamı geldi. Son birkaç aydır köyümüz ve çevre köylerde arazi satın almak için gelen Türk emlakçıların Arap ve İsrailli ortaklarına bu alanları aldıklarını duyduk” diyor.
Arsa yatırımcısının Arnavutköy’de en çok tercih ettiği yerlerin başında gelen Yassıören Köyü’nde birçok ünlü ismin arsa yatırımı yaptığı ifade ediliyor. Bu isimlerde birisi de İş Bankası Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince. Özince, 2009’un Ağustos ayında Yassıören Köyü’nden 2 bin 150 metrekare arazi satın aldı. Özince dışında Çiller Ailesi’nin de 2004-2005 yılları arasında yaklaşık bin 500 dönüme yakın bir arazi aldığını belirten Tunçher, Borusan Holding’in de geçtiğimiz yıllarda yaklaşık 400 dönüm arazi aldığını kaydetti.
Gelişecek bölgeler
Şu anda Arnavutköy ilçe merkezinde 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları mevcut olduğu, ilçeye bağlı Hadımköy ve çevresinin ise sanayi ağırlıklı 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planlarının hazırlandığı ifade ediliyor. İlçe genelinde imarlar; 3.00 ila 0.17 emsal arasında değişiyor. 3.00 ila 2.50 emsal arasında olan arsalar, ağırlıklı olarak, ilçe merkezinde yer alıyor.
İlçenin önümüzdeki dönemde gelişme potansiyeline sahip değerli bölgeleri olarak Yassıören, Boyalık, Dursunköy, Sazlıbosna, Hacımaşlı, Baklalı, Tayakadın, Yeniköy, Karaburun ve Bolluca’yı işaret eden Kuzeybatı Gayrimenkul’den Özkan Kadı, bölge hakkında şu bilgileri veriyor:
“Arnavutköy arazi bakımından geniş bir bölgeye yayıldığı için gayrimenkul alış ve satışı çok olan bir yer. Arazi fiyatlarının düşük olması ve bölgeye olan talebin artması sebebiyle gayrimenkul sektörü Arnavutköy’de hızla ilerliyor. Bölgede yaklaşık 20 yıl daha aktif satışın olacağına inanıyoruz. Fakat her geçen gün fiyat artışları devam ediyor. Öyle ki; ilçe merkezinde cadde üzerinde 2.50 emsali olan arsanın değeri 1 milyon 500 bin TL’yi buluyor. Yine merkeze yakın 2.10 emsali bulunan 200 metrekare bir arsaya ise 150 bin TL fiyat isteniyor.”
İmarlar düşük tutuluyor
Arnavutköy’de yer alan Em-Pi Gayrimenkul Hizmetleri’nin ortaklarından Abdülkadir Baykay, arsa yatırımcılarının Arnavutköy’ü son İstanbul olarak gördükleri için buradan büyük araziler alarak geleceğe yatırım yaptıklarını kaydediyor. Arnavutköy Belediyesi’nin imar alanlarını uygulamaya alarak imara açmak üzere çalışmalarına devam ettiğini vurgulayan Baykay, bu konuda şunları söylüyor:
“Bu da birkaç yıl içinde büyük inşaatların başlayacağının habercisi olarak yorumlanabilir. Yakın zamana kadar kapalı olan imarlar, Arnavutköy merkez ve çevresinde açılmış durumda. İmarların düşük tutulması, büyük inşaat şirketlerinin bölgeye gelmesini geciktiriyor.”
Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık’ın Arnavutköy Analizi
Güçlü Yönler:
* Bölgede konut projelerinin hayata geçmesi,
* Konut projeleri gelişimiyle nüfus potansiyelin artırılması dolayısıyla canlandırılabilir bir bölge olması.
Güçsüz Yönler:
* Bölgenin bugüne kadar ki gelişme sürecinde atıl bir kimliğinin olması,
* Bölgenin İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği’ nde adı geçen koruma altına alınan içmesuyu havzalarından olan Terkos Havzası içinde kalması nedeniyle yapılaşma koşullarında kısıtlamalar olması.
Fırsatlar:
* Bölgede Kanal İstanbul, Karaburun Kuzey Marmara Otogarı ve Yeniköy Havaalanı Projesi gibi yatırım projeleri ile rant bölgesi olarak görülmesi ve geliştirilecek nitelikli konut projeleri vasıtasıyla yatırım projelerinin desteklenebilir olması.
Tehditler:
* Bölgede geliştirilen konut projelerinin hayata geçiş süreçlerinin uzun vadeli olması,
• Gayrimenkul piyasasında son dönemlerde yaşanan genel durgunluk koşulları.
Okhan Şentürk / Ekonomist